Расстояние от жилого дома до красной линии: Какое расстояние можно отступать от красной линии до объекта?

Расстояние от красной линии до линии застройки

Расстояние от красной линии до жилого дома и линии застройки здания: нормы СНиП (СП)

Расстояние от красной линии до линии застройки – документально зафиксированное и применяемое на основании действующего законодательства (так называемая существующая межа) или временная, проектная удаленность по СНиП (СП), действующая до момента законной фиксации. Норма такого параметра отражается в Градостроительном кодексе, СНиП (СП), может регламентироваться генеральным планом застройки, принятым местными властями, конкретного населенного пункта – города, поселка, округа. Условная линия – граница между частными владениями и территорией общественного пользования, за которую не может распространяться застройка земельной собственности частного лица.

Жилой дом

Красные линии застройки: что это такое

Основное определение понятия красных линий дано в ст. 1 Градостроительного кодекса, действующего на территории Российской Федерации. Границы, определяемые этим термином, входят, согласно главе 5 того же законодательного документа, в пакет документов для планирования и получения разрешения на строительство.

Строительство индивидуального дома

Собственнику участка необходимо пройти с помощью кадастровых инстанций этап размежевания с другими территориями любой формы собственности. В том числе частной, общественной, участками для ЛЭП или газопроводов.

После этого владелец получает схему с изображением садового участка, надела под ИЖС, придомовой территории, на которой располагается многоэтажный жилой дом.

На схеме, выданной как приложение к кадастровому сертификату, нет указания на КЛ. Есть только габариты и привязка к конкретным ориентирам.

Возведение частного жилого дома и застройка территории

Определение понятия красной линии может несколько варьироваться в зависимости от расположения и назначения частной земельной собственности, предназначенной под застройку:

1. Градостроительный кодекс под этим термином подразумевает условную границу, отделяющую участки с публичными объектами, доступными для всех граждан, от земельной собственности, на которой расположен частный дом. При этом расстояние от красной линии до застройки может отдельно устанавливаться нормативными актами местной администрации, СНиП или строительными правилами СП.
2. Согласно закону об СНТ, принятому в 2020 г., на садовых участках можно строить дома для постоянного проживания. Минимальный размер земельной собственности – 6 соток. На таких участках затруднительно соблюдать расстояния по СНиП (СП), в которых нормируется строительство ИЖС. Поэтому в садоводческих товариществах с 2020 г. размещение застройки на участке может регламентироваться правлением товарищества.
3. В принятой намного ранее, еще в 1998 году, Инструкции о порядке проектирования под красной линией подразумевалась условная черта, которая разграничивает микрорайоны и кварталы от площадей и улиц.
4. Разграничение на генплане отмечалось красным цветом, но с момента принятия Градостроительного кодекса под красной линией понимается не межа между кварталами и улицами, а условное разграничение территорий для общего пользования, участков в личной собственности и специальных, отведенных для строительства коммуникаций.

Застройка участка на даче

На каком расстоянии от красной линии можно строить дом, определяется не только дистанцией от уже построенного объекта. Например, детских площадок, проездов, уже построенных общественных или образовательных зданий.

Необходимо ознакомиться с генпланом населенного пункта и узнать о предполагаемом строительстве электрических или транспортных коммуникаций. Местные власти не обязаны уведомлять собственников о своих строительных планах. Поэтому может существовать проектная КЛ, отображенная только на генеральном плане.

СП градостроительства определяет местоположение КЛ, руководствуясь несколькими важными факторами. Это генеральный план с существующими и запроектированными объектами, схемами инженерно-технических коммуникаций, как уже построенных, так и запланированных в будущем.

Дом можно строить и зимой

На определение расстояний влияют не только строительные правила, но и объект, который располагается за ней, или предполагаемый тип строительства в проекте.

Например, школа или детский сад, дорога, магазин, трубопровод и прочие варианты.

Границы красных линий застройки

Красная линия застройки – это условная межа, которая устанавливается между общественной территорией или важными объектами и проводимым строительством. Неважно, идет ли речь о возведении частного дома, здания многоквартирного и многоэтажного для проживания граждан или офисного.

ИЖС на даче

Критерием для установки красной границы застройки служит красная линия улицы. Обозначение границы на утверждаемом проекте предусмотрено и для реконструкции, перестройки, достраивания к уже имеющемуся объекту.

Как и в случае с постройкой ИЖС, устанавливается забор, обеспечивающий безопасность граждан и отмечающий красную линию застройки, соответствующую утвержденному строительному плану.

Нормы расположения строений на участках в СНТ и ИЖС согласно СНиП (СП) и СанПиН

Нормой может считаться и дислоцирование вдоль КЛЗ, и предусмотренный проектом отступ. Это утверждается при согласовании строительства, и нарушать уже определенные нормы недопустимо.

Расстояние от линии застройки до красной линии

СНиП регламентирует размещение зданий и сооружений как постройку, в которой непременно учитывается уже имеющийся проект и красные линии, которые определены в данном населенном пункте.

Нормы застройки между индивидуальными деревянными многоэтажными домами

В нем указывается, сколько метров должно быть, чтобы могла проехать пожарная машина. Также учитывается имеющаяся сеть инженерно-технических коммуникаций, особые объекты. Дистанцирование от них обязательно при постройке жилого дома, и он строится с обязательным отступом.

Жилое здание отступает от красной линии дороги не менее 5 метров, от переулка не менее 3 м.

Так же происходит, когда строится индивидуальный дом. Согласно СНиП он должен отстоять от межи соседнего участка и красной линии улицы на том же трехметровом расстоянии. Несоблюдение установленных норм, произвольная застройка индивидуальной земельной собственности могут легко вылиться в судебную тяжбу или снос после ее разрешения.

Нормы размещения дома относительно дороги в СНТ и ИЖС согласно СНиП (СП)

Итак, от соседнего участка частный дом по нормам СНиП (СП) должен находиться не ближе, чем в 3 метрах. Хозпостройки – на расстоянии от 1 до 4 метров от земельного участка соседей. От дороги отступ хозпостроек должен быть равен 5 метрам, от проезда или переулка – 3 метрам.

Линия застройки должна отстоять по нормам СП на расстоянии не менее 2 метров и более от любых других красных линий.

Расстояние от красной линии до жилого дома

Расстояние от дома до красной линии, согласно нормам СНиП, отражено сразу в нескольких нормативных документах – Градостроительном и Земельном кодексах, Постановлениях Госстроя и Приказе Минрегиона № 849. В 2019 г. были приняты дополнения к уже существующим правилам. Связаны они с разрешением строительства в СНТ капитальных домов для проживания.

Схема расположения построек на участках в СНТ и ИЖС согласно нормам СанПиН и СНиП (СП)

Поэтому лучше придерживаться существующих требований:

• в частном секторе, к которому условно теперь можно отнести и территорию СНТ, жилое строение не может располагаться ближе чем на три метра к красной линии застройки;
• отступление от правила допускается только тогда, если в здании есть на первом этаже помещения, используемые как общественные, даже если это переоборудованная квартира – такое строение может выноситься на край КЛ;
• во всех остальных случаях дистанция от красной линии зависит от расположения дома на улице.

Удаленность от забора соседей при застройке земельного участка

Если зафиксировано нарушение нормы расстояния не только для дома, но и для ограждения участка, выходящего на чужую территорию, такую постройку не удастся приватизировать из-за имеющегося разногласия с требованиями Земельного кодекса. В самом негативном сценарии такое строение может быть подвергнуто сносу.

Красная линия при строительстве многоэтажного жилого дома

Определяется по градостроительному плану, в котором четко разграничены территории, запретные для проведения строительства. В нем должно быть указано и планирование новых объектов, и элементы инфраструктуры, которые уже имеются в наличии.

Многоэтажный дом в городе

Многоквартирный дом должен отступать от проезжей части не менее чем на 5 м, при условии, что в первом здании находятся только жилые помещения. Это регламентируют правила жилищного строительства. От тротуара отступ может быть уменьшен, но минимальный не может составлять менее 4 метров.

Красная линия при строительстве индивидуального дома

Определяется в индивидуальном порядке, потому что стандартной схемы расположения не существует. У каждого частного землевладения может быть вариативная дислокация по отношению к общественным территориям, коммуникациям.

Пожарные отступы между частными жилыми зданиями

Единственное четко определенное требование – противопожарное расстояние. Оно зависит от материала стен, а строительство гаража и подсобного помещения можно производить в метре от установленного ограждения. Противопожарное расстояние может зависеть и от расположения колодца, доступности пользования им в случае пожара.

Минимальные противопожарные расстояния между домами

Дистанции стандартно определяются типом материала, из которого производится застройка. Камень, кирпич, бетон позволяют сократить дистанцию до 6 метров, но при условии, что проведены контрольные мероприятия.

Нормативы противопожарных дистанций при застройке

Если в постройке использованы огнестойкие материалы, однако имеются деревянные перекрытия, то дистанция требуется на два метра больше. Здания, полностью построенные из легковоспламеняющихся материалов, не могут располагаться ближе друг к другу, чем на 15 м.

Расстояние от красной линии до дороги

Дистанция определяется типом дороги, вдоль которой располагается фасадная часть строящегося дома. Если она выходит в переулок или на проезд, достаточно 3 м. Более оживленное движение, а точнее если это дорога, предполагает 5 м. До места разворота для транспорта на дороге, например, в сельской местности, может ограничиваться 5 метрами.

Схема отступов от застройки домов до дороги и проулка для города и сельской местности

Более высокие требования к дистанцированию не выдвигаются в условиях крупного города или мегаполиса, где распространенное явление – оживленная дорога или автотранспортная магистраль.

В этом случае жилая постройка удаляется не только по противопожарным, но и по санитарным соображениям. Данные нормы совпадают.

Коттеджный поселок в деревне

Расстояние от дороги до красной линии определяется по уровню загазованности воздуха, интенсивности автомобильного движения и количеству полос. Однако не может быть менее 5 метров от дома до красной линии.

Отступы от красной линии в каких СНиП указаны для ИЖС?

Здравствуйте!

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом (п.2 ч.6 ст.30, п.2 ч.1 ст.38 ГрСК РФ). Градостроительным регламентом устанавливается правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (ч. 1 ст.36 ГрСК РФ). Градостроительные регламенты относятся к правилам землепользования и застройки и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования (п.3 ч.2 ст.30, ч.1 ст.32 ГрСК РФ).

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест
допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых
запрещено их строительство, должны быть указаны на чертеже градостроительного
плана земельного участка (п.3 ч.3 ст.44 ГрСК РФ), форма которого утверждена
Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 г. № 840. Подготовка
градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проекта
межевания территории или в виде отдельного документа применительно к
застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов
капитального строительства земельным участкам (ч.ч. 1, 2 ст.44 ГрСК РФ).

Строительство объекта на земельном участке должно осуществляться в соответствии
с градостроительным планом земельного участка, в котором указываются
минимальные отступы от границ земельного участка до объектов капитального
строительства на основании принятого органом местного самоуправления
градостроительного регламента для территориальной зоны, в пределах которой
находится данный земельный участок.

Если застройка земельного участка в соответствии с разрешением на строительство
была начата до принятия органом местного самоуправления градостроительного
регламента для соответствующей территориальной зоны, в пределах которой
находится данный земельный участок, то при определении отступов от границ
земельного участка до внешнего контура здания, строения, сооружения следует
руководствоваться ранее установленными нормативами.

Планировка и застройка городских и сельских поселений регламентируется СНиП
2.07.01−89. Согласно п.2.12 СНиП 2.07.01−89 расстояния между жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, нормами
освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями. В районах
усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и
веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани),
расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям
должно быть не менее, как правило, 6 м. Хозяйственные постройки следует
размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м. Допускается блокировка
хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному
согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований.

Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства
регламентируется СП 30−102−99. Согласно п.п. 5.3.2, 5.3.4, 5.3.8 СП 30−102−99
усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не
менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м.
Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно
быть не менее 5 м. До границы соседнего приквартирного участка расстояния по
санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного,
одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м; от постройки для
содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и
др.) — 1 м. На территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными
домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных
построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках,
должно быть не менее 6 м.

Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан
регламентируется СНиП 30−02−97. Согласно п.6.7 СНиП 30−02−97 минимальные
расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны
быть: от жилого строения (или дома) — 3 м; от постройки для содержания
мелкого скота и птицы — 4 м; от других построек — 1 м.

Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка
измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если
элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем
на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю

Расстояние от красной линии до линии застройки

Красная линия улицы, расстояние которой регламентирует СНиП РК 3.01-01-2008 «Градостроительство», определяет показатели застройки жилых, общественных и деловых зон. Этот документ гласит, что размещать сооружения и здания следует на отведенных для соответствующего строительства территориях. Они находятся за пределами красных линий соответственно с проектами населенных пунктов.

Планировка красных линий проводится с учетом обеспечения свободного проезда пожарных машин, инженерных сетей внутри площадок и других объектов.

Жилые и общественные здания располагают с отступом от обозначенных зон. Ширина улицы в красных линиях определяется путем учета отступа от них не менее 6 м для магистралей и не менее 3 м для жилых территорий.

Когда у человека возникает желание построить свой собственный дом, он, прежде всего, задумывается о создании его проекта и месте расположения на конкретном земельном участке. Но застройка участка не может происходить произвольно.

Необходимо соблюдение установленных законом норм по размещению построек, зданий и сооружений на конкретно взятом участке.

В соответствии с принятыми нормами планировки и застройки территорий малоэтажного строительства и дачных объединений, принято пользоваться следующими нормами, которые касаются расстояний между различными объектами:

• промежуток между красной линией улиц* и жилым домом не может быть менее пяти метров;

• промежуток между красной линией проездов** и жилыми постройками должен быть больше трех метров;

• между красными линиями улиц и проездов и хозяйственными постройками не должно быть менее пяти метров;

• между жилым домом и межой соседнего земельного участка*** – не менее трех метров;

• дистанция между хозяйственными постройками, предназначенными для размещения домашней живности, и межой соседнего участка – не менее 4 метров;

• другие хозяйственные строения (бани, гаражи) и межа участка по соседству не должны быть на дистанции менее 1 метра;

• расстояние между местом посадки высокорослых деревьев с густой кроной и границей соседнего участка, не должно составлять менее 4 метров;

• расстояние между местом высадки низкорослых деревьев и границей соседнего участка, должно находиться в пределах 2 метров;

• расстояние между кустарниками и межой соседнего участка не может быть менее 1 метра.

* — улица – это та территория, которая находится в общем пользовании граждан, по ней движется транспорт и пешеходы. Она включает в себя две полосы проезжей части, обочину, кюветы и т. п.;

** — проезд – это территория, которая используется для движения пешеходов и транспорта и включает одну полосу проезжей части, обочины и т. п.;

*** — расстояние между жилым домом или другими строениями и межой соседнего участка отмеряется от цоколя здания или от его стены. Этот промежуток принимается во внимание только в том случае, когда крыльцо, навес или другие элементы дома не выступают за плоскость стены более чем на полметра. В противном случае, расстояние будет измеряться от той части дома, которая выступает за общую плоскость.

К дополнительным ограничениям при планировке и застройке территорий садоводческих участков относятся:

• если крыша хозпостройки имеет скат, который расположен на расстоянии 1 метра от соседнего участка, необходимо произвести переориентацию ската, чтобы дождевая вода не сливалась на участок соседей;

• расстояние от дома до бани, летнего душа или туалета не может быть менее 8 метров. Компостная яма не должна находиться к дому ближе, чем на расстоянии 8 метров;

• если к жилому дому примыкают другие постройки, то при определении расстояния до соседнего участка используются данные о приближенности отдельно каждой совмещенной постройки. Например, если совмещены дом и гараж, то расстояние от дома до соседнего участка должно быть не менее 3 метров, а от гаража — не менее 1 метра. Если к дому примыкает сарай для животных, то расстояние от них может быть не менее 3 метров от дома и 4 метров от сарая.

В дополнительных ограничениях по планировке и застройке территорий малоэтажного строительства, содержится требование по сохранению расстояния между окнами жилых комнат дома и стенами зданий и построек, расположенных на соседних участках. Этот промежуток не может быть меньше 6 метров.

Допустимые расстояния от красной линии до забора и другие нормативные требования

Эскиз с указанием норм строительства частных построек относительно красной линии

При планировании размещения строений, зданий и сооружений на частном земельном участке возникают вопросы, связанные с соблюдением существующих строительных норм и правил, далее СНиП, и иных законодательных актов. Пренебрежение этими документами в дальнейшем может привести к серьезным проблемам с органами государственной власти. Санкции могут проявляться как в штрафах, так и в предписаниях о необходимости переноса или демонтажа строения.

Законодательство в части определения расстояний от красных линий, соседних участков до планируемых зданий и сооружений застройщика достаточно запутано. Данная статья призвана помочь разобраться в существующих требованиях законодательных актов.

Основные нормативные документы частной застройки

Схема нормативного расположения всех построек на частной территории

При малоэтажном строительстве зданий и сооружений и обустройстве участка прежде всего нужно руководствоваться СНиП 30-102-99.

Кроме самого жилого дома, на земельном участке могут располагаться иные хозяйственные постройки, деревья, кустарники, различные подземные коммуникации. Взаимное расположение этих объектов регламентируется санитарными и противопожарными правилами и нормами.

При планировании личного земельного участка следует исходить из размеров построек и растений, их взаимного расположения, границ участка (по ним, как правило, устанавливается забор) и аналогичных объектов на соседних примыкающих участках.

В действующих нормах и правилах содержаться как рекомендации, так и требования. Требования обязательны, а рекомендации желательны к исполнению.

Требования расположения относительно красной линии

Расположение строений относительно дороги с учетом требований

В строительстве используется такое понятие, как «красная линия». Точное определение приведено в пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Она служит для отделения территорий общественного пользования, а также участков, на которых расположены кабельные линии, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и тому подобные сооружения, от частных земельных участков. Такие линии обозначаются на картах проектов планировки территории соответствующим цветом.

Жилой дом следует располагать не ближе, чем 5 метров от линии улицы и не ближе 3 метров от линии проезда. Отличить улицу от проезда несложно: улицы на топографических картах имеют название, проезды — нет.

Высокие деревья располагаются не ближе 4 метров от красной линии.

Кустарники, расположенные ближе 5 метров от дороги не должны превышать по высоте 0,5 м.

Все высокие растения не должны препятствовать проезду пожарной техники и снижать положенную освещенность жилых помещений.

Расположение внутри участка

Рекомендуемое расположение строений внутри участка

Жилое здание должно располагаться на следующих минимальных расстояниях от других строений:

• баня, душевая и другие — 5 м;
• колодец, питьевая скважина — 8 м;
• места сбора отходов, уборные — 15 м;
• постройки для содержания животных, скотные дворы — 15 м.

Минимальное расстояние между фильтрующим колодцем или скважиной и отдельно стоящим туалетом или местом сбора мусора должно составлять 20 метров.

Расположение относительно границ прилегающего частного земельного участка

Нормы расположения построек соседствующих участков

Должны соблюдаться следующие минимальные расстояния от территории соседнего участка до объектов застройки:

• жилое здание — 3 м;
• гараж, баня — 1 м;
• постройки для содержания животных, скотные дворы — 4 м;
• высокорослые деревья — 3 м;
• среднерослые деревья — 2 м;
• кустарники — 1 м;
• иные строения — 1 м.

Расстояние между уборной или местом сборам мусора и соседним жилым домом не должно быть менее 15 метров.

Расстояние от жилого здания до любых строений и сооружений прилегающего участка не должно быть короче 6 метров.

Требования норм пожарной безопасности

Для соблюдения правил пожарной безопасности следует учитывать минимальные расстояния между строениями как своего, так и смежного участка в соответствии с материалом, служащим основой сооружения:

• между строениями из полностью сгораемых материалов (древесина) должно соблюдаться расстояние не менее 15 метров;
• между строениями из несгораемых материалов (камень, кирпич, бетон) должно соблюдаться расстояние не менее 6 метров;
• между строениями, имеющими несгораемую основу, но в одном из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 8 метров;
• между строениями, имеющими несгораемую основу, но в каждом из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 10 метров.

В любом случае для оценки огнестойкости сооружений следует обращаться в специальные органы.

Требования к устройству заборов и ограждений

Требования расположения зданий относительно дорог

Требования к устройству заборов различны для ограждений, примыкающих к территориям общественного назначения и к соседним частным участкам земли.

Для ограждений, примыкающих к красным линиям, действуют следующие правила:

• обязательное согласование с органами местной администрации в части градостроительства;
• запрещается применять потенциально представляющие опасность для пешеходов материалы, такие как промышленные отходы, необработанная древесина, колючая проволока и другие. В остальном по части материала изготовления ограничений нет;
• максимально разрешенная высота забора составляет 2,2 метра;
• если забор проходит вдоль линии границы улицы, то створки ворот и калиток могут открываться только внутрь участка;
• если забор отнесен от линии границы улицы на расстояние 1,5 метра и более, допускается открывание створок наружу.

Для ограждений, примыкающих к соседним частным земельным участкам, действуют следующие правила:

1. Материалы изготовления ограждений могут быть любые. При обоюдном согласии владельцев в качестве ограждения может быть организовано зеленое насаждение высотой до 1,5 метра.
2. Максимальная высота забора составляет 2,2 метра.
3. Желательно устанавливать ограждения с большой площадью просветов, таких как дощатые заборы с общей площадью просветов более 50%, металлические сетки и другие.
4. Глухие заборы не должны превышать высоты 0,75 метра (без письменного разрешения владельца смежного участка).
5. При наличии письменного согласия владельца смежного участка допускается установка глухих ограждений высотой более 0,75 метра.
6. Массивные ограждения из камня, кирпича, железобетона толщиной более 50 миллиметров без письменного согласия владельца смежного участка разрешаются только внутри территории участка. При наличии такого разрешения допускается установка массивных ограждений по линии разделения смежных участков.
7. При установке заборов и ограждений на неровностях ландшафта следует предусмотреть возможность отвода дождевых и талых вод, чтобы не допустить затопления соседнего участка.

При несоблюдении всех этих норм и требований застройщик рано или поздно может быть привлечен к административной ответственности. Обнаружить и предъявить нарушения может как государственный орган строительного надзора, так и владелец примыкающего участка, если его права нарушаются. Штрафы варьируются в зависимости от серьезности нарушений. Также сооружение могут признать построенным самовольно и обязать нарушителя перенести или демонтировать своими силами и за свой счет.

Перед началом строительства следует тщательно изучить действующие нормы и правила, проконсультироваться со специалистами в соответствующих областях и оформить необходимые документы. Это позволит предотвратить возможные конфликты и соседями и упростить последующее оформление документов в государственных органах.

Какое должно быть расстояние от веранды до границ соседнего участка?

Здравствуйте Дмитрий! Безусловно веранда является частью дома и от нее должны быть соблюдены соответствующие отступы. В вашем случае необходимо смотреть Правила землепользования и застройки Вашего муниципального образования в которых определены минимальные отступы от границ земельного участка.

СП 53.13330.2011. Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения.

Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» (утв. Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 N 849):

6.7. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:

жилого строения (или дома) — 3 м;

постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м;

других построек — 1 м;

стволов высокорослых деревьев — 4 м,

среднерослых — 2 м;

кустарника — 1 м.

Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены.

Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).

При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

Красные линии. Как расположить дом на участке?

8 ноября 2019

время чтения 3 минуты

При посадке дома на участок необходимо учитывать два наиболее важных фактора:

• соблюдение регламентов по посадке дома на участок, которые предусмотрены в вашем
  поселении;
• архитектурное понимание того, как правильно расположить дом по сторонам света, где
  правильно организовать выездную зону, а где зона отдыха и личное пространство;

Итак, сперва нужно поговорить о красной лилии. Красная линия – это виртуальная полоса, которые занесена в базу Росреестра, и которую видит только геодезист при помощи специального оборудования. Именно красные линии показывают реальные границы каждого участка. Поворотные точки можно выгрузить из базы и передать их геодезисту. Далее он сможет точно вынести все углы участка на реальную местность, вбив колышки и натянув ленту.

Казалось бы, все просто. С какими проблемами можно столкнуться? Часто перед началом строительства на границе участка уже стоит забор соседа, но отталкиваться от него неправильно – сосед при выноске своих границ мог либо ошибиться, либо поставить забор на глазок, либо намеренно отхватить немного вашей территории. И, если при начале строительства строители привяжутся только к этому забору, при окончании строительства может всплыть факт, что забор соседа смещён на полметра-метр от реальной красной линии. Соответственно, расстояние между вашим фундаментом и настоящими границами может не попасть в нормативный размер. В лучшем случае владелец получит штраф за несоблюдение нормативного размера по привязке к соседскому участку, а в худшем случае дом просто не поставят на учёт. Соответственно, у хозяина дома возникнут большие сложности с подключением к энергосетям, канализации, водоснабжению. Такой дом будет сложно также зарегистрировать и продать.

Какие цифры вы должны держать в уме? Санитарный норматив говорит о том, что вы не можете застроить более 40% территории вашего участка. От вашего жилого дома до границы с соседом должно быть расстояние не менее 3 метров. Расстояние от дома до дороги должно быть не менее 5 метров, если же к вашему участку прилегает проезд, от него необходимо отступить также не менее, чем на 3 метра.
Помимо санитарного норматива существуют ещё противопожарные регламенты. Ниже в таблице мы привели основные пункты, действующие в Ленинградской области.

Противопожарный норматив регламентирует расстояние между жилыми домами на соседних участках не менее 6 метров. При этом нежилые строения (гараж, баня) могут располагаться ближе – на расстоянии 4 метров от жилого дома. Противопожарный норматив можно немного обойти, но в рамках закона. Допустим, вы купили участок, где соседи справа и слева построили дома близко к границе с вашим участком. Участок зачастую неширокие, 20-30 метров шириной, и при соблюдении противопожарного норматива с обеих сторон у вас остается очень узкая полоса, в которой вы должны поставить свой дом. В таком случае, деревянный дом можно покрыть огнезащитным материалом, позволяющий поставить дом ближе, или же возвести более массивный забор, который при возникновении пожара на соседнем или на вашем участке защитит от воспламенения соседнее здание.

Кому-то может показаться, что соблюдение противопожарных и санитарных нормативов является необязательным, и ими можно пренебрегать. Тем не менее, когда вы после окончания строительства пойдёте регистрировать свой дом, его могут просто не поставить на учет. Инженеры компании «Фундамент-СПб» встречали такие случаи в своей практике. Бывали случаи, что, когда мы строили нашим клиентам фундамент, дома их соседей, которые стояли либо близко к забору, либо вообще по границе участка, были незаселены. Их не разрешили подключать к газу и инженерным сетям.

Если вы чуть-чуть нарушили норматив, допустим, построили дом не в 3, а в 2,5 метрах от границы, то вы сможете поставить дом на учет с поправкой, что переделаете недочет в ближайшее время. Но если вы не будете ничего переделывать, или это в целом невозможно, то процедура переподписания такого соглашения будет повторяться ежегодно, а это влечет за собой дополнительные хлопоты и затраты.

Архитектурные решения

Теперь давайте поговорим про архитектуру вашего дома и вашего участка. В этом мне поможет Андрей Лебедев, наш коллега-архитектор, с которым мы плотно работаем на многих объектах.

Прежде всего, нужно понимать, что под «домом» архитекторы подразумевают не только его «тёплую часть» (то есть само строение), а весь участок.

Любой участок подразделяется на три части: приёмная пространство, из которого мы должны обязательно попадать в общесемейное пространство, где собираются все члены семьи и гости. Третья группа это личное пространство – оно должно быть тихими, и гость не должен проникать туда в первую очередь.

Это деление распространяется также и на саму землю. Отсюда следует множество факторов, которые они учитывают.

• Во-первых, все внутренние пространства дома должны быть связаны с участком.
• Во-вторых, дом должен располагаться таким образом, чтобы соблюдать нормы инсоляции, то есть чтобы личные пространства (спальня, кухня) были развернуты на восток.
• Общесемейное пространство (гостиная) обращена на запад, и при этом нужно сделать так, чтобы участок не был отрезан от внутренних пространств, и чтобы хозяева внутри дома могли ощущать весь участок, будь он размеров в 6 соток или гектар. Всё пространство должно быть использовано максимально эффективно.

Размер дома не влияет на то, хороший он или плохой. Всё заключается в его структуре – и именно структурная составляющая делает дом просторным либо тесным. Архитекторы учитывают также любые складки местности, любые особенности участка, и используют их в своих проектах. Проявив все лучшие качества участка, они заставляют сам дом «работать» непосредственно с участком. Этого эффекта невозможно добиться при типовом проекте, где дом оторван от реальной местности.

Задать вопрос

Нормы и правила размещения построек на земельном участке

Строительство индивидуальных жилых и хозяйственных зданий регламентируется законом, который носит не рекомендательный характер. Во избежание неприятностей с регистрацией документов на вновь построенный дом следует соблюдать СНиПы и нормы. Получив права на эксплуатацию участка, следует начать планирование состава участка, расположение на участке его частей должно быть продуманным.

Основные задачи планирования:

1. безопасность проживания хозяев и соседей;
2. узаконивание застройки;
3. удобство;
4. беспрепятственная и безопасная эксплуатация людьми и транспортом общественных мест использования;
5. исключение вредного воздействия окружающий мир, а так же водоемы в районе строительства.

В нормах и правилах застройки определение «красная линия» — это граница между участком и местами общественного использования, а так же с соседними землевладениями. При строительстве забора эту границу нужно соблюдать особенно тщательно. Если забор установлен на красной линии, то калитки и ворота должны открываться внутрь, чтобы не создавать препятствий прохожим и транспорту.

Согласно СНиП 30-02-97, являющемся одним из основных нормативных документов, регламентирующим минимальные расстояния до хозяйственных и природных объектов, расстояния до «красной линии» должны быть не менее:

• от хоз.построек не менее 5 м;
• не меньше 3х м до проезда;
• от жилого дома не менее 5 м от улицы.

Забор разграничивает участок, но не дает право размещать постройки внутри него, так как вздумается. Пространство от межи между участками до элементов, так же регламентируются СНиП 30-02-97:

1. минимальное расстояние до жилой постройки должно быть не менее 3 м;
2. Свинарник, хлев, птичник не менее 4 м;
3. сараи и гаражи не менее 1 м, но сток с крыши нужно устраивать так, чтобы вода стекала на свой участок. Гараж допускается обустраивать в жилом доме.
4. Теплицы с использованием органических удобрений не менее 4 м;
5. кусты 1 м, высокие деревья 4м, среднерослые 2,5 м
6. Баня, туалет, душ не менее 2,5 м.

Капитальный забор нельзя монтировать до занесения границ участка в кадастровый план. Высота забора не должны превышать 1,5 м, чтобы не затенять соседний двор. Листва деревьев не должна закрывать тротуарные дорожки и сильно нависать над соседним землевладением. Звуки и запахи из построек на участке не должны мешать прохожим и соседям. Дистанция от забора до недвижимых объектов на участке может быть пересмотрена по согласованию с соседями и заверена нотариусом.

При планировании участка нужно знать, что площадь домов и сооружений на участке не должна составлять более 30% землевладения, оставшееся пространство — зеленая зона.

Кроме расстояний СНиП 30-02-97 регламентирует санитарные нормы к планировке участка, предназначенные для сохранения здоровья людей.

Компостная яма, уличный туалет, мусорный бак располагают не менее чем в 20 метрах от жилого здания. Колодец от туалета, ямы располагается на расстоянии 20м, во избежание проникновения вредных токсинов и стоков через почву в питьевую воду. Питьевая вода от септика должна быть на расстоянии не менее 12 м. Запрещается использовать емкости канализации без герметизации дна, особенно если дом круглогодичного проживания. За нарушение санитарных норм предусмотрена административная ответственность.

Пожарные нормы регламентируют расстояние между жилыми домами, не зависимо от огнестойкости, соседние дома из негорючих материалов кирпича или бетона должны находится на расстоянии не менее 6 метров, для деревянных домов дистанция составляет 15 м.

Строительство в рамках одного землевладения должно происходить согласно генерального проекта застройки, который утверждается в административном порядке. Чтобы получить разрешение на строительство и утвердить проект застройки необходимо подготовить и предоставить документы:

1. паспорт участка;
2. документ, подтверждающий право собственности на участок или на аренду;
3. генеральный план застройки;
4. постановление о предоставлении участка под ИЖС от главы администрации района;
5. акт об установлении границ участка, красных линий и осей постройки.

А так же предоставить в администрацию заявление на получение разрешения. После рассмотрения заявления с пакетом документов, при положительном решении на строительство дополнительно выдается паспорт проекта частного жилого дом, в котором отражен ситуационный план, тех.условия соединения зданий с инженерными сетями, право на владение земельным участком, акт об установлении границ, красной линии и осей здания.

Более подробно ознакомиться с правилами и нормами можно в следующих документах:

СНиП 12-01-2004 Общие положения об организации застройки.

СНиП 30-02-97 правила для застройки дачных хозяйств и садовых товариществ.

СП 30-102-99 Привила и нормы для малоэтажного строительства.

СанПиН 2.1.4.027 Колодцы: санитарные нормы.

Соблюдение правил и норм обязательно, если хотите без юридических проволочек в дальнейшем проводить сделки с недвижимостью, сохранить доброжелательные соседские отношения и избежать штрафов от инстанций, осуществляющих контроль над соблюдением правил застройки.

Домовладельцы Дальнего Южного побережья сомневаются в том, как расширение Красной Линии повлияет на стоимость недвижимости

Моник Бэнкс-МакГи несколько месяцев пыталась продать дом своей семьи, прежде чем получила письмо, в котором говорилось, что это имущество может быть приобретено для расширения красной линии Чикагского транзитного управления. Каркасный дом, который она в настоящее время сдает в аренду в районе Розленд, находится на предполагаемом пути масштабного транзитного проекта.

«Мы не проводили оценку дома, но запрашиваемая цена составляет 35 000 долларов.Если вы посмотрите на рынок в этом районе, они того стоят, и меньше », — сказал Бэнкс-МакГи, родители которого купили дом 50 лет назад.

Первоначальная закупочная цена давно стерлась из памяти.

«Это удар для нашей семьи, потому что мы не ожидали, что рынок изменится. Дом, в котором мы выросли, жили… ничего не стоит », — сказала она. «И нас постоянно просят снизить цену, чтобы продать его».

Дом входит в число более чем 200 объектов недвижимости в Розленде, Вашингтон-Хайтс, Вест-Пуллман и Ривердейле, которые могут быть приобретены CTA, чтобы уступить место за 2 доллара.3-миллиардный проект по расширению железнодорожной линии до южной границы города.

Сегодня последний день для публичных комментариев по двум предлагаемым путям продления красной линии. Транспортное агентство и мэр Рам Эмануэль объявили в воскресенье, что инвестируют 75 миллионов долларов для определения размещения линии, что является частью требования о подаче заявки на 1 миллиард долларов из федеральных фондов для помощи в оплате проекта.

Некоторые жители преимущественно черных общин, затронутых расширением, поддерживают проект, потому что он может улучшить доступ к общественному транспорту и обеспечить рабочие места и экономическое развитие в районе, который нуждается во всех трех.Но для домовладельцев, таких как Бэнкс-МакГи, экономическая выгода сомнительна. История сегрегации жилых домов в городе означает, что дома, приобретенные несколько десятилетий назад, не стали цениться в цене. Эксперты говорят, что в сочетании с недавним жилищным кризисом домовладельцы мало что выиграют, если их дома будут освобождены для строительства красной линии.

Бэнкс-МакГи и большая часть ее семьи переехали в Атланту много лет назад, но ее бывшие соседи могли пострадать.

Согласно федеральному закону, государственные органы, приобретающие землю для общественного пользования, должны, по крайней мере, заплатить справедливую рыночную стоимость собственности.Но справедливая рыночная стоимость мало что значит для сообществ, где стоимость недвижимости так и не повысилась после жилищного кризиса. Несмотря на скромное восстановление после самых мрачных дней на рынке недвижимости, дома в Розленде, Оберн-Грешеме и соседних общинах сегодня продаются по ценам середины 2001 года, согласно данным исторических индексов Института жилищных исследований Университета ДеПола.

В масштабах города Чикаго дома стоят примерно три четверти их пика эпохи пузыря — и этот разрыв постепенно сокращается.Но дома на Дальнем Саут-Сайде восстанавливаются гораздо медленнее, продаваясь только за половину того, что они купили бы десять лет назад.

Цены на жилье в Розленде, Ривердейле и других общинах Крайнего Саут-Сайда еще больше упали во время жилищного кризиса и восстанавливались медленнее по сравнению с остальной частью Чикаго. Эта линейная диаграмма показывает относительное изменение цен на жилье с 2000 года, указывая на то, что город должен платить исторически низкие цены за недвижимость на пути продолжения красной линии.(Roseland входит в группу Auburn Gresham / Chatham.)
Источник: Институт жилищных исследований Университета ДеПола

Ситуация может принести пользу CTA, но не домовладельцам, которые мало увидят свои вложения — и им нечего будет оставлять своих детей.

«Один из способов поделиться богатством — это оставить наследство нашим детям, и это наследство будет в собственности дома», — сказала Маргарет Вутен, старший директор Чикагской городской лиги по жилищным вопросам и расширению финансовых возможностей.«Ценность дома — это часть наследия, которое вы оставляете для поколения».

Справедливая рыночная стоимость в районе, который обесценивается

Родители Шари Генри купили семейный дом в 1970 году после того, как покинули жилой комплекс Dearborn Homes.

Фото Инсю Джейн Хао

Шари Генри живет со своей матерью в старинном семейном доме, который будет приобретен и снесен в рамках одного предложения о продлении Красной линии.

«Это был первый дом моих родителей», — сказал Генри, который вернулся в Чикаго девять месяцев назад после смерти мужа. «Переезд для них был большим достижением. Это было в то время, когда многие семьи переезжали дальше на юг в свои дома после проживания в государственном жилье, и мои родители были одной из этих семей ».

Дом, в котором выросли Генри и его младшая сестра, находится на восточной стороне железнодорожных путей Юнион Пасифик; Красная линия могла быть построена по обе стороны от путей.На восточной стороне больше жилой недвижимости; на западной стороне больше коммерческой недвижимости.

Генри получила письмо CTA об этой собственности, но она задается вопросом, правильное ли решение — строительство очереди. В этом районе, по ее словам, мало населения, школы полупусты, и лишь несколько предприятий нуждаются в поддержке расширения линии. По ее словам, скоростной автобусный транспорт может быть более экономичным вариантом.

«Это не процветающий район, который отчаянно нуждается в транспорте», — сказал Генри.«Поэтому меня беспокоит, что дом разрушен из-за чего-то, в чем нет необходимости».

Она не уверена, как проект повлияет на стоимость ее собственности. Сейчас это не беспокоит ее или ее мать, поскольку CTA еще не приняла окончательного решения о размещении линии. Но Генри знает, что дома в этом районе обесценились, и в этой ситуации он винит болезнь и множество заброшенных домов.

«Налоги моей мамы меньше 10 долларов. Она старшая, но это действительно показывает, насколько упала стоимость недвижимости в этом районе », — сказал Генри.

Фото Себастьяна Идальго

Сотрудник и местный житель CTA показывают на карте объекты, помеченные как «перемещенные здания» во время общественных слушаний по проекту расширения Красной линии, состоявшихся 1 ноября 2016 года в Миссионерской баптистской церкви Святого Иоанна.

Прямо напротив Бонни Кэннон вздохнула с облегчением. Ее дом сохранился благодаря травянистому бульвару, который мог быть местом для западной стороны дороги. Тем не менее Кэннон беспокоится о своих соседях, многие из которых являются пенсионерами и владеют своими домами на протяжении десятилетий.Одиннадцать лет назад Кэннон принесла свое кирпичное бунгало за 159 000 долларов, но, по ее словам, рыночная стоимость сейчас на 20 000 долларов меньше, чем она заплатила за дом.

«Они не получат того, что заплатили за дом», — сказал Кэннон о давних соседях, чьи дома могут быть приобретены для расширения Red Line. «Некоторые могут получить стоимость дома, потому что тогда они не платили так много. Те, кто покупает сейчас, не получат этого обратно. Я знаю, что если мы продадим наш дом сегодня или завтра, мы не получим того, за что заплатили.”

Транзитному агентству еще далеко до приобретения недвижимости, но официальные лица заявили, что надеются договориться с жителями о покупке недвижимости. По словам представителей транспорта, федеральный закон требует справедливой рыночной стоимости на момент покупки, а в некоторых случаях и первоначальной покупной цены. Закон также требует затрат на переезд для любого перемещенного домовладельца, арендатора или владельца бизнеса.

«Если есть объекты недвижимости, рыночная стоимость которых значительно ниже, чем была первоначальная покупная цена, есть способы компенсировать разницу при приобретении собственности, но, опять же, в каждом конкретном случае», — сказал Брайан Стил, представитель Управления транзитных перевозок Чикаго.«Мы так далеки от этого фактического момента, что трудно сказать, какое влияние это окажет на переговоры такого типа».

Влияние транзита на стоимость недвижимости

Исследования показали, что в среднем стоимость недвижимости рядом с остановками общественного транспорта имеет тенденцию к увеличению, но это зависит от различных рыночных сил, — сказала Дена Белзер, президент компании Strategic Economics Inc., калифорнийской консалтинговой фирмы по экономике городов, специализирующейся на развитии транспорта.

Ее группа провела в 2008 году исследование, которое показало, что стоимость частных домов рядом с остановками общественного транспорта увеличилась от 2 до 32 процентов.

«Я не думаю, что это среднее значение», — сказала она. «Я думаю, что более реалистично сказать, что транзит в целом действительно положительно влияет на стоимость собственности, но величина этого увеличения весьма непостоянна».

Районы, долгое время страдающие от низкой стоимости жилья, могут не увидеть немедленного подъема. Вместо этого стоимость дома может неуклонно расти через много лет.

Это произошло, когда линия легкорельсового транспорта была проложена в многонациональном сообществе со смешанным доходом в Лос-Анджелесе.Железная дорога была построена в 1980-х годах, но сейчас в этом районе наблюдается рост стоимости собственности, сказал Белзер.

Сам по себе

Transit не увеличивает стоимость недвижимости. По ее словам, необходимо согласованное планирование и политика, дополняющие транзит. В городах должна существовать хорошая политика зонирования, которая позволяет застройке более высокой плотности жилой застройки стимулировать развитие, ориентированное на транзит. Чтобы максимально использовать возможности общественного транспорта, станции должны быть безопасными, чистыми, пешеходными и велосипедными, и они должны обеспечивать удобную высадку пассажиров.Белзер сказал, что частота поездов, которая связывает пассажиров с их пунктами назначения, не составляет труда.

Для сообществ Дальнего Саут-Сайда, таких как Ривердейл, которые отрезаны от общественного транспорта, продление Красной линии может улучшить доступ жителей к рабочим местам. С другой стороны, расширение может вызвать джентрификацию, которая может вытеснить постоянных жителей. Это произошло в Портленде, штат Орегон.

Портленд построил транзитную линию через экономически депрессивную общину чернокожих, что привело к «скачку цен на жилье или увеличению масштабов».«Черные семьи были вытеснены, и« белые хипстеры начали переселяться », — сказала Джанет Л. Смит, содиректор и доцент Центра Натали П. Вурхиз, который выступает за всестороннее развитие сообщества.

Сложно сказать, могло ли такое случиться с Розлендом, заметил Смит.

«Вы должны ожидать, что [стоимость собственности] может вырасти так, что это скажется на семьях», — сказала она. «Положительно, потому что они могут продать свой дом и заработать немного денег. С другой стороны, у них нет дохода, чтобы покрыть более высокие налоги.”

Но есть способы, которыми жители могут сохранить доступное жилье — налоговые льготы для домовладельцев, ограничения на налоги на имущество, особенно для лиц с фиксированным доходом, и субсидии на аренду.

Бэнкс-Макги сказала, что не хочет, чтобы ее соседи воспользовались продлением красной линии. «Там все еще живут люди, независимо от того, не хотят они или не могут позволить себе переехать», — сказала она. «Чтобы они могли забрать и куда-нибудь переехать, им необходимо получить справедливую рыночную стоимость своего дома.”

Эта история является частью серии статей о том, как предлагаемое расширение Красной линии повлияет на жителей южной части Чикаго . Зарегистрируйтесь, чтобы получать эти истории по электронной почте.

Разрешение на строительство жилых домов | Красный Дуб, Техас

Заявка на получение разрешения на жилищное строительство

Новое строительство

Предоставление строительной документации

• Две (2) копии полного комплекта строительной документации необходимы для рассмотрения плана.Строительная документация должна быть предоставлена ​​вместе с заполненной формой заявки на разрешение.
• Планы участков (планы участков), выполненные в масштабе 1 «= 20». На планах участка должны быть указаны размеры участка, площадь здания и расстояние от здания до границ участка, покрытые пластиной линии застройки, проезды, все сервитуты, а также адрес и юридическое описание участка.
• Планы этажей в масштабе ”= 1’. На планах этажей должны быть указаны все размеры, названия комнат, размер и тип окон и дверей, шкафов и оборудования, а также высота потолков.
• Внешний вид планов фасада в масштабе ”= 1’. На внешних планах фасада должны быть показаны материалы экстерьера, окна и двери, скаты крыши, дымоходы и свесы.
• Структурные планы, где это необходимо, нарисованные в масштабе ¼ ”= 1’. На структурных планах должен быть показан каркас второго этажа, каркас потолка, каркас крыши, коллекторы и балки.
• Планы фундамента (должны быть запечатаны лицензированным инженером штата Техас или сотрудником Фонда (IRC, рисунок R403.2), нарисованные в масштабе ”= 1”.На планах фундамента должны быть указаны все размеры, расположение и расстояние между балками, расположение кабелей для последующего натяжения (если применимо), расположение и размеры арматуры (если применимо), технические характеристики бетона, толщина плиты, размеры и детали балок, детали кабелей после натяжения. (если применимо), другие примечания и требования Инженера, а также адрес и юридическое описание лота.
• Письма инженерного проектирования фундамента. (пост-напряжение) Письма должны включать заявление о том, что фундамент был спроектирован специально для грунтовых условий указанного участка и что проект соответствует строительным нормам, должен быть опечатан лицензированным инженером штата Техас, который разработал планы фундамента, и должен показать адрес и юридическое описание лота.
• Кладка деталей из дерева, если применимо. Кладка деревянных деталей должна быть запечатана лицензированным инженером штата Техас или построена в соответствии с требованиями Международного жилищного кодекса.
• Электрические схемы (могут быть объединены с планом этажа) в масштабе ”= 1’. На электрических схемах должно быть указано расположение розеток и других розеток, вытяжных вентиляторов, детекторов дыма, осветительных приборов, сервисного оборудования и панелей.
• Планы сантехники (могут быть объединены с планом этажа), выполненные в масштабе ”= 1’.На планах водопровода должно быть указано расположение светильников, водонагревателей и газовых выходов.
• REScheck (отчет и контрольный список энергетического соответствия) или форма энергетического соответствия.
• ПРИМЕЧАНИЕ. Для проведения грубого осмотра сантехники на месте должна быть форма обследования, запечатанная лицензированным инспектором штата Техас.

Переделка / добавление

Определения

Дополнение — Любые строительные работы, проводимые в главном здании, в результате которых площадь дома увеличивается в квадратных футах.Дополнениями могут быть навесы для машины, крытые патио, солярий, спальня или любая другая закрытая или открытая комната, которая прикреплена к основной конструкции.

Реконструкция — Любые внутренние или внешние строительные работы по отношению к основному строению, такие как перемещение стен, замена окон, любые основные электрические, сантехнические и / или механические работы.

Предоставление строительной документации

Заявление на получение разрешения на проживание	Заявление на получение разрешения на проживание
2 Упрощенные разрешительные документы.(Форма соответствия жилищному энергетическому кодексу IECC 2009 г.), если применимо	При установке новых окон в рамках модернизации, 2 упрощенных предписания. (Форма соответствия жилищному энергетическому кодексу IECC, 2009 г.)
2 Планы этажей, включая все электрические, механические и водопроводные.	(2) Наборы планов, включая все электрические, механические и водопроводные, если применимо.
Регистрация подрядчиков — электрик, сантехник, механик	Регистрация подрядчиков — электрик, сантехник, механик
2 Планы участков, показывающие расстояние от пристройки к границам владений и другим строениям, а также все сервитуты и существующие конструкции на территории.Если применимо, необходимо указать участок для заражения инфекцией
2 Планы фундамента и кровли

Палубы

и патио

Палубы

Поскольку палубы не покрыты, они не считаются добавлением к площади дома и не должны соответствовать требованиям отступления.Однако для всех колод требуется разрешение. Подайте заявку на получение разрешения на проживание и чертеж, показывающий дом и место, где будет построена настила. Включите материалы, которые будут использоваться, и описание того, как палуба будет прикреплена к земле.

Патио

Все бетонные террасы требуют разрешения. Подайте заявку на получение разрешения на проживание и рисунок, на котором показан дом и место для патио. Если вы планируете покрыть или огораживать эту территорию позже, требуется разрешение на пристройку.

Вспомогательные постройки

Определение

Вспомогательные постройки — это второстепенные или второстепенные постройки, прикрепленные к основному зданию или отделенные от него, без отдельной ванной или кухни, и не используемые для коммерческих целей, сдаваемые в аренду или используемые в качестве жилого помещения.

Ограничения

Дополнительное здание площадью более 200 (двести) квадратных футов должно соответствовать следующим стандартам:

• Оно должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы оно соответствовало общей архитектуре прилегающего жилого комплекса
• Он должен быть изготовлен из материала, аналогичного основной конструкции
• Он должен быть построен позади главного здания
• Высота не может превышать 1 (одного) этажа
• Он должен быть подкреплен или прикреплен к бетонной плите
• У человека может быть не более трех (3) дополнительных построек на участке, каждое из которых разделено минимум десятью (10) футами
• Вспомогательное здание не должно превышать шестьсот пятьдесят (650) футов в размере.

• Для всех вспомогательных зданий требуется разрешение и проверка плана. Плата за разрешение взимается при подаче заявления.

Подача строительной документации

• Заявка на получение разрешения на строительство жилого дома
• 2 плана участка, которые включают следующее: (Вы можете использовать копию обзора своего участка

• Расположение главного здания на участке и всех других построек на участке
• Расположение предлагаемой вспомогательной конструкции на лоте
• Расстояние от вспомогательного строения до главного здания и других строений на участке
• Расстояние от вспомогательной конструкции до боковых и задних линий участка
• Все улицы, переулки и сервитуты
• Планы фундамента и / или средства поддержки (Все переносные постройки должны быть привязаны независимо от размера)
• Схемы электрооборудования и сантехники, если применимо
• Детали кровли (если не сборное складское здание)

Заборы

Ограничения

• Разрешение требуется для нового забора, изменения высоты или перемещения забора с его
  текущее местоположение
• Подпорная стена высотой более 4 футов, включая опоры, требует разрешения и специальной конструкции
• На участке, облицованном для жилого использования, забор не может выходить за пределы передней линии здания, за исключением односемейных жилых комплексов (RE), или на участке площадью не менее одного (1) акра, в этом случае это кладка, кирпич или забор из кованого железа может доходить до линии фронта
• Забор не может препятствовать проезду общественного пользования
• Максимально допустимая высота забора составляет восемь (8) футов
• Забор должен быть построен из дерева, кирпича, кирпича, кованого железа, проволоки или тканой проволочной сетки или других совместимых материалов
• Собственник должен содержать забор таким образом, чтобы он не был ветхим или небезопасным.

Подача строительной документации

• Форма заявки на разрешение на проживание
• 2 плана участка, которые включают следующее: (Вы можете использовать копию обзора своего участка и нарисовать вышеуказанные требования)
  • Расположение главного здания на участке и всех остальных строений на участке
  • Расположение предлагаемого ограждения или подпорной стены на участке
  • Высота ограждения или подпорной стены
  • Строительный материал использованный
  • Все улицы и переулки

Бассейны

Требования

Ознакомьтесь с правилами городского зонирования округа о требованиях к бассейну.

Подача строительной документации

2 Плана участка, включающего:

• Юридическое описание (лот, квартал, участок)
• Линии собственности и размеры участков
• Предлагаемое расположение бассейна и всех существующих зданий
• Все сервитуты
• Гербовое разрешение коммунального предприятия
• Предлагаемый павильон для бассейна
• Размеры оборудования в соответствии со строками собственности

2 Планы проектирования и технических характеристик бассейна

• Должны включать в себя все газовые и электрические устройства, устройство предотвращения обратного потока, зоны для ныряния и размер трамплина, лестницы, глубины воды, настил и чертежи / схемы оборудования

Регистрация подрядчика требуется для подрядчика бассейна, электрика и сантехника.

Как ожидается, что Красная линия повлияет на стоимость домов вдоль маршрута — Greenstreet Ltd.

Келли Хван, звезда Индианаполиса 29 марта 2019 г.

Агент по недвижимости Джо Лакнер хорошо разбирается в окрестностях Гарфилд-парка.

He умеет говорить об элементах, которые делают район южного Индианаполиса особенность: сильное сообщество, летние фермерские рынки и популярность Первой пятницы на Трубном заводе.

Но еще одна важная новинка, которая скоро появится, привлечет еще больше внимания в район: Красная линия. Лакнер сказал, что автобус скоростной система, которая будет проходить по улице Шелби от площади Фонтанов, разрезая через Гарфилд-парк и Бин-Крик, «добавило безумия» развивающийся район.

«Мы уже видели, как значения в Гарфилде значительно выросли из-за высокие цены на площади Фонтанов и теперь Бейтс-Хендрикс едет первым время покупает наш путь », — сказал он.

(Фото: Мишель Пембертон / IndyStar)

Строительные материалы выложены на Колледж-авеню в Индианаполисе, поскольку строительные бригады строят инфраструктуру для автобусного маршрута Red Line в четверг, 28 марта 2019 года. Красная линия будет проходить от Broad Ripple до центра Индианаполиса, до Университета Индианаполиса и других мест. .

Лакнер сказал, что у последних двух домов, которые он продал в Гарфилд-парке, было несколько предложений в менее суток. Некоторые дома с хорошей и хорошей оценкой состояние уйдет еще до того, как он сможет повесить табличку.Три года назад, эти дома стоили в среднем 90 000 долларов. Сейчас они продают за 130 000 долларов или больше, сказал Лакнер.

13-мильный коридор скоростного автобуса (BRT) проходит от Broad Ripple до Университета Индианаполиса, проезжая по пути множество домов на одну семью, особенно на Колледж-авеню и на южной стороне. В целом эксперты ожидают, что «Красная линия» положительно скажется на стоимости домов вдоль маршрута.

Кэти Верц — старший юрист Greenstreet Ltd., настоящий Индианаполис девелоперская, брокерская и консалтинговая фирма, которая помогла IndyGo и Организация городского планирования Индианаполиса (MPO) определяет места для станций Red Line. Верц сказала, что когда-то верит районы развивают правильное сочетание удобств, которые могут включать транспорт, цены на жилье, скорее всего, вырастут.

В 2018, Совет риэлторов столичного Индианаполиса (MIBOR) и MPO провела опрос о предпочтениях населения, охватив 2163 взрослых в Центральная Индиана в возрасте 18 лет и старше.Результаты показали, что большинство респондентов мало интересовались проживанием в жилых районах и предпочитали жить в смешанных районах с такими удобствами, как магазины и предприятия.

Двадцать семь процентов респондентов остались довольны доступностью общественного транспорта там, где они живут, а 34 процента довольны магазинами и ресторанами в пешей доступности от их домов.

«Что мы видим на рынке как на национальном, так и на местном уровне растущий спрос для пешеходных и смешанных мест с остановками общественного транспорта », она сказала.«У нас не так много таких мест».

Удобство для покупателей

Джон Кример, агент по недвижимости Century 21, сказал, что некоторые из его клиентов купили дома специально, чтобы быть ближе к красной линии. Он указывает на пара из Чикаго, которая часто ездит на общественном транспорте и смотрит на BRT как на плюс.

Он сказал, что средний цена дома на Колледж-авеню три года назад составляла 205 000 долларов, в то время как средняя цена за последние 12 месяцев составляла 247 000 долларов.Кример считает на часть этого увеличения напрямую влияет открытие Красного Линия.

«Рынок был хорош, — сказал он. «Там так много желанных предприятий на Колледже (авеню), в основном общественные рестораны и пабы, до которых люди могут дойти пешком ».

сливочник сказал, что строительство Red Line не отпугнуло некоторых покупателей жилья, которые рассчитывают на долгосрочную перспективу и принимают решения на основе того, что площадь со временем будет выглядеть.

«Когда люди купить дом или даже сдать его в аренду, глядя на покупку в ближайшие 5 лет, эта конструкция очевидна, некоторые люди знают, что она идет наверняка, потому что эти люди хотят попасть в медицинский центр IU в центре города, они знают, что они могут получить на нем наступит сентябрь.”

Крис Прайор, вице-президент президент по связям с правительством и общественностью MIBOR сказал, что видит сходство Красной Линии с развитием Тропы Монон, который завершился 10-мильным участком в Индианаполисе в 1999 году, и Культурная тропа, завершенная в 2013 году.

«Когда их предлагали, люди возражали против них и думали, что негативное влияние на стоимость недвижимости », — сказал он. «Противоположное было верно для тех, и это рассматривается как премиальный для домов на этих трассах или в непосредственной близости.”

Немного строительных проблем со стороны покупателей

Питер Стюарт, независимый брокер, продает недвижимость на Колледж-авеню. и 55-я улица с запрашиваемой ценой 225 000 долларов. Пока есть строительство перед фасадом, никаких проблем не возникало.

“Я думал, что это будет иметь большее влияние, чем оно есть », — сказал он. «Мы присутствуем в списке около пяти месяцев, и у меня не было ни одного отрицательного комментарий.»

Он думает, что большинство потенциальных покупателей понимают местоположение и идут на выставки, хорошо осведомленные о строительстве.

«Я занимается этим бизнесом более десяти лет и воспринимает подобные вещи как большой плюс », — сказал он. «Когда они делают работу, это большая боль в заднице, но вы видите преимущества в долгосрочной перспективе ».

(Фото: Мишель Пембертон / IndyStar)

Строительные конусы расположены вокруг канализационной решетки на Колледж-авеню в Индианаполисе, где строительные бригады строят инфраструктуру для автобусного маршрута Red Line в четверг, 28 марта 2019 года. Красная линия будет проходить от Broad Ripple до центра Индианаполиса и до Университета им. Индианаполис и многое другое.

Келли Лавенгуд, агент по недвижимости Plat Collective, сказал, что рост средняя цена продажи с 2017 по 2018 год составила 10,5% для колледжа. Проспект и два квартала по обе стороны улицы. Дни Недвижимость на рынке также снизилась.

Lavengood лично приобрел коммерческую недвижимость на Центральном проспекте и 38-й Улица, которая станет ее новым офисом, и она сказала, что он расположен на И красная, и пурпурная линии повлияли на ее решение.

«Люди переезжая в район, действительно знают о проекте Red Line и взволнована этим », — сказала она. «По большей части люди, которые переезжают, планируете использовать его в какой-то мере ».

Стюарт имеет другой взять. Он сказал, что покупатели жилья в районе, покупающие дома «200 000 долларов или больше» «обычно не собираются ездить на автобусе».

Будут ли домовладельцы пользоваться «красной линией»?

Некоторые нынешние домовладельцы также настроены скептически. Перри Хаммок, 65 лет, прожил на Центральном проспекте и 54-й улице в течение 30 лет, а ему всего несколько кварталы от красной линии.

«Я не вижу красного Line каким-либо образом способствует повышению стоимости моей собственности », — сказал он. «Вы можете взять автобус Центр города сейчас и (Красная ветка) могут сэкономить вам всего пять минут. я не знаю, поможет ли это вообще что-то изменить ».

Как для того, чтобы ехать по Красной Линии, Гамак не видит многих причин, почему он воспользуется этим. Он сказал, что не сможет напрямую добраться до некоторых из места, куда он обычно ходит в центре города, и это займет у него всего несколько больше минут на машине.

Для других использование красной линии кажется очевидным.

Тим 31-летний Трит приобрел дом в марте 2017 года на 49-й улице и Гилфорде. Авеню, которая ставит его в нескольких кварталах от двух остановок красной линии. Он и его жена поддержали референдум по общественному транспорту 2016 года, который повысил подоходный налог, чтобы помочь финансировать Red Line.

«Я взволнован потенциалом красной линии для строительства транзитного коридора развивается вдоль Колледжа (Авеню), что значительно улучшает наш дом ценности », — сказал он. «Больше возможностей для передвижения по городу привлекает более разнообразный, больше людей в этом районе.Это также принесет больше развитие и многое другое, больше ресторанов и многое другое, что мы нужды и нужды по соседству ».

Он и его жена работают в IUPUI и ездят отдельно, потому что у них разные расписания. В настоящее время они не пользуются автобусом, потому что «он ненадежен для поездка в центр города », и он сказал, что ему потребуется« более часа », чтобы принимайтесь за работу.

Он также считает Red Line положительным моментом для всего сообщества.

«Люди у кого сейчас нет машин, полагаются на недостаточно финансируемые и ненадежные автобусы система », — сказал он.«Это дает возможность получить больше рабочих мест, что позволит возможно увеличить их способность зарабатывать. Я не смотрю на это как на что-то только для людей, которые в настоящее время водят машину ».

Как BRT повлияла на другие города

А количество агентов по недвижимости и жилищных экспертов оптимистично автобусная линия, привлекающая покупателей и потенциально повышающая цены на жилье, особенно на маршруте или рядом с ним. Шон Нортап, заместитель директора МПО считает, что будет положительное влияние.

«Транзит — усилитель рынка, не обязательно маркет-мейкер », — сказал он.»На основе по наблюдениям из других городов, мы абсолютно ожидаем большего количества покупателей интерес ближе к коридору, и мы, вероятно, увидим более высокие цены после того, как будет построена транзитная линия, чем раньше ».

(Фото: Мишель Пембертон / IndyStar)

Строительные материалы выложены на Колледж-авеню в Индианаполисе, поскольку строительные бригады строят инфраструктуру для автобусного маршрута Red Line в четверг, 28 марта 2019 года. Красная линия будет проходить от Broad Ripple до центра Индианаполиса, до Университета Индианаполиса и других мест. .

В 2017, Национальный институт транспорта и сообществ (NITC) опубликовала исследование Университета Флориды, в котором основное внимание уделялось продажа домов на одну семью возле Emerald Lane Transit District Экспресс-служба BRT в Юджине, штат Орегон. На каждые 100 метров ближе к станции, исследователи обнаружили, что цена продажи дома в 2005 год, 1056 долларов в 2010 году и 1128 долларов в 2016 году.

The Greater Кливлендское региональное транзитное управление также принесло пользу ценностей, согласно исследованию Кливлендского государственного университета 2019 года.В GCRTA предлагает автобусы, в том числе BRT, легкорельсовый транспорт и троллейбусы. В исследование показало, что районы, которые получили транзит, получили 3,5% рост стоимости недвижимости в течение десятилетия. Также было обнаружено, что занятость увеличилась на 3,1 процента, а бедность снизилась на 12,9 процента. процентов.

Вертц сказал, что национальные исследования показывают что большая часть роста стоимости собственности, как правило, происходит, когда О транзитной линии сообщается, когда она открывается. Но Индианаполис может быть разные.

«Индианаполис не известен своими транспортной системы, поэтому людям может потребоваться больше времени, чтобы увидеть преимущества живущие на транзитной линии или рядом с ней, чтобы поднять стоимость собственности », она сказала.

Келли Хван — репортер IndyStar. Вы можете написать ей по адресу [email protected]. Следуйте за ней в Twitter: @KellieHwang.

На цены на жилье в Дубае влияет удаленность от красной ветки метро — Business

Новое исследование Knight Frank показало, что цены, как правило, выше для жилых домов, находящихся на небольшом расстоянии от красной линии метро Дубая, ключевого аспекта транспорта эмирата. инфраструктура.

Согласно отчету The Dubai Metro 2018 , Knight Frank обнаружила, что в период с первого квартала 2010 года по первый квартал 2018 года средние цены на жилые дома в Дубае выросли на 28%, а на первичном рынке цены выросли на 29% в течение тот же период.

Кроме того, цены на жилье, расположенное в пяти минутах ходьбы вдоль красной линии метро Дубая, выросли на 51%. У тех, кто в течение 10 минут дела обстоят еще лучше, они выросли на 58%, а у других в течение 15 минут рост составил 33%.

ФОКУС ПРОЕКТА: Метро Дубая — Красная ветка

Используя анализ данных о продажах, в отчете также было обнаружено, что в среднем по мере того, как дома удаляются от метро, ​​цена за квадратный фут начинает расти и «достигает надбавки по сравнению со средней ставкой, достигнутой в Дубае».

Однако в отчете добавлено: «В то время как в зданиях в непосредственной близости от станций метро наблюдался более значительный рост цен по сравнению с более широким рынком, очевидно, что другие факторы имеют более существенное влияние на цену за квадратный фут, учитывая, что достигнутый цена […] увеличивается по мере удаления от станций метро ».

ЧИТАЙТЕ: Красная ветка метро Дубая частично закрыта для работы по маршруту 2020

Первоначально охватывающий 10 станций, первый участок красной линии Дубайского метрополитена был открыт 9 сентября 2009 года, а через 24 часа он был открыт для публики.

Управление дорог и транспорта Дубая приостановило движение между станциями Ibn Battuta и Tower и Jumeirah Lakes Towers (JLT) с 5 января 2018 года до середины 2019 года из-за продолжающихся работ на линии метро Route 2020.

Red Line — Подробная информация

Предприятия

Команда IndyGo стремится работать с местными предприятиями и владельцами недвижимости, чтобы минимизировать влияние строительства на бизнес.В начале 2017 года команда IndyGo провела опросы предприятий, расположенных вдоль коридора, чтобы понять, что беспокоит каждый бизнес, поскольку он связан с часами работы, доставками, доступом клиентов к их бизнесу и другими проблемами.

Во время строительства команда IndyGo также свела к минимуму время, в течение которого строится какое-либо одно место, завершив все строительные работы в одном месте, прежде чем перейти к другим местам. Команда IndyGo также работала с соседями и местными предприятиями, чтобы обеспечить наличие соответствующих указателей для демонстрации доступа к бизнесу во время строительства.

Исследования показывают, что в сообществах с фиксированным маршрутом транзита ниже уровень безработицы, более низкая текучесть кадров и более высокая доля рабочей силы. Для отдельных предприятий доступ к транзиту способствует расширению кадрового резерва, из которого они могут привлекать квалифицированных сотрудников. Для отдельных предприятий долгосрочные преимущества близости к новым услугам BRT не были широко изучены; количество переменных, связанных с этими отдельными предприятиями, их финансовое состояние до предоставления услуги BRT и другие факторы затрудняют прогнозирование потенциальных выгод или воздействий на какой-либо отдельный бизнес.

Окружающая среда

Bus Rapid Transit приносит пользу окружающей среде. Исследования показывают, что пассажиры могут сэкономить часы времени в пути, перейдя на BRT. По доверенности, это сокращает как часы, которые они проводят в простаивающих автомобилях, так и пройденные ими мили. BRT также улучшает качество местного воздуха и снижает вероятность дорожно-транспортных происшествий и несчастных случаев. (Более подробная информация доступна здесь.)

Используя электрические автобусы, IndyGo сократит потребление дизельного топлива и выбросы от дизельных транспортных средств.Кроме того, полностью электрические автобусы с нулевым уровнем выбросов производят незначительное шумовое загрязнение или совсем не загрязняют окружающую среду, что позволяет автобусам работать, не оказывая воздействия на людей или деятельность находящихся поблизости людей. Предполагается, что по крайней мере часть энергии, необходимой для ежедневной зарядки автобусов, будет поступать от солнечных батарей на крыше объекта IndyGo.

Окрестности

Характер и контекст соседства

Почти все кварталы вдоль коридора Красной Линии когда-то обслуживались трамваями и / или междугородными поездками, и городская форма этих кварталов находилась под влиянием этих видов транспорта, а зачастую и определялась ими.Red Line копирует эту услугу.

Инвестиции и экономический эффект

Увеличение пропускной способности также может способствовать увеличению инвестиций и занятости в коридоре. Cleveland HealthLine стимулировал инвестиции в размере 5,5 млрд долларов после открытия в 2008 году. Несколько исследований показали, что внедрение системы BRT также приводит к увеличению количества рабочих мест в транзитном коридоре.

Влияние на преступность

Увеличение пропускной способности и частоты, а также введение новой услуги транзита не привело к росту преступной активности.Кроме того, внедрение хорошо освещенных станций с камерами безопасности и другими системами безопасности может привести к более безопасной пешеходной среде. Некоторые исследования показали снижение преступной активности после введения более широких услуг транзита. (Исследования доступны здесь и здесь.)

Парковка

Воздействие на парковку на соседней улице будет варьироваться по всему коридору. Вдоль Колледж-авеню убрано примерно 20 процентов уличной парковки; как правило, эти удары происходили вблизи станций и сигнальных перекрестков.Уличная парковка на пересечении улиц в коридоре не влияет. Вдоль Меридиан-стрит и Кэпитол-авеню одна полоса парковки была удалена из текущей конфигурации улицы, чтобы приспособить добавление полос для движения автобусов; Наши модели показывают, что в этих областях все еще имеется достаточное предложение для удовлетворения спроса на парковки. В коридоре Флетчер-плейс и Фонтан-сквер только несколько парковочных мест были удалены для размещения станций.

Для получения дополнительной информации см. Анализ парковок Red Line здесь.

Собственники недвижимости

Исследования показывают, что близость к службе Rapid Transit увеличивает стоимость близлежащих объектов. (Выборка этого исследования включает Bowes and Ihlanfeldt (2001); Baum-Snow and Kahn (2000); Garrett (2004); Hess and Almeida (2007).

Трафик

Во время строительства команда Red Line сообщила сообществу график строительства и временные рамки, которые определяли, когда в каждом коридоре будут проводиться строительные работы.По мере того, как каждый коридор строился, команда IndyGo работала с командой управления строительством и подрядчиками, чтобы нацелить деятельность в пределах коридора, чтобы минимизировать продолжительность строительства любой отдельной области.

Команда Red Line координировала свои действия с Министерством общественных работ и гражданской энергетики, чтобы согласовать наши строительные работы с запланированным закрытием дорог. (DPW заменит мост Capitol Avenue через Fall Creek, а Citizens Energy закроет Meridian Street по адресу 28 ^th Street для своего проекта туннеля Fall Creek.) Мероприятия Red Line были согласованы с этими проектами, чтобы минимизировать дополнительное воздействие на движение транспорта во время строительства.

После строительства.

При моделировании воздействия операций Red Line на существующее движение мы в целом обнаружили, что Red Line не приведет к уровню обслуживания, который был бы ниже общепризнанного приемлемого уровня (уровень обслуживания D для городских улиц), или в местах, где трафик уже ниже допустимого уровня, усугубляют заторы на дорогах.Проект Red Line позволил обеспечить поддержание приемлемого и / или текущего уровня обслуживания во всех местах, за исключением пересечения College Avenue и Kessler Boulevard, где небольшое снижение существующего уровня обслуживания вызвало категорическое понижение с уровня обслуживания «D» до уровня обслуживания «E».

Повороты влево и развороты с BRT

Для обеспечения своевременного обслуживания общественного транспорта, безопасности пешеходов и водителей, а также транспортного потока, многие сегменты предстоящих красных, фиолетовых и синих линий BRT IndyGo будут работать в эксклюзивных или полуэксклюзивных полосах движения по центру.Это означает, что полосы предназначены только для использования BRT и аварийными автомобилями или могут использоваться только для движения автотранспорта при определенных условиях.

Когда BRT движется по полосам только для автобусов, водителям будет разрешено поворачивать только на сигнальных перекрестках в целях их безопасности. Все сигнальные перекрестки будут включать в себя защищенную фазу разворота, а строительство будет включать добавление новых сигналов для повышения безопасности и потока. Смотрите видео ниже:

Колледж-авеню. Сочетание ограничения левого поворота / полос и удаления местных автобусов фактически улучшает транспортный поток в южном направлении, которое в настоящее время является одной полосой движения. В северном направлении улица изменится с двухполосной на одну с добавлением защищенных полос левого поворота и удалением основного местного автобусного сообщения. Мы ожидаем, что примерно 2,5% дневных поездок в час пик (те, которые используют полосы движения на север) будут перенесены с Колледж-авеню в пользу параллельных улиц север-юг (Пенсильвания-авеню., Меридиан-стрит, Вашингтон-авеню и Сентрал-авеню). Это составляет примерно 25 дополнительных автомобилей в час пик на каждой улице после обеда.

На каждом сигнальном перекрестке будет полоса левого поворота и защищенная фаза сигнала левого поворота («зеленая стрелка»), что позволит водителям сделать законный и легкий разворот для доступа к проездам в середине квартала на противоположной стороне дороги. улица.

Меридиан ул. В утренние и дневные часы пик наша модель предполагает сокращение объема трафика на 25 процентов.Предполагается, что эти поездки будут переведены на транзитные и / или автомобильные поездки по прилегающим улицам. Ожидается, что увеличение интенсивности движения на параллельных улицах будет не более чем на два процента по сравнению с их текущими объемами движения.

На каждом сигнальном перекрестке будет полоса левого поворота и защищенная фаза сигнала левого поворота («зеленая стрелка»), что позволит водителям сделать законный и легкий разворот для доступа к проездам в середине квартала на противоположной стороне дороги. улица.

Capitol Avenue. Capitol Avenue в настоящее время работает с объемами трафика намного ниже своей пропускной способности. С добавлением выделенных полос для работы красной линии существующие объемы движения останутся ниже пропускной способности улицы, что приведет к отсутствию значительных заторов.

Южная сторона. Красная линия на южной стороне будет похожа на работу существующего местного автобусного сообщения (остановки у обочины, работающие в смешанном потоке), и ожидается, что воздействие движения будет минимальным.

Транзитные пассажиры

Когда система BRT заменит местное обслуживание в самом загруженном коридоре IndyGo, нынешние транзитные пассажиры получат выгоду от повышения удобства, частоты и надежности.Кроме того, переход с местного маршрута на красную линию сократит время ожидания перед посадкой и время в пути после посадки.

После внедрения у пассажиров BRT будет улучшенный и более частый доступ к почти 150 000 рабочих мест, крупным больницам, трем высшим учебным заведениям, культурным и общественным объектам, а также нескольким районам.

Redline Movers — транспортная компания в Нью-Йорке, Нью-Йорке, Бруклине, Манхэттене, Лонг-Айленде и Верхнем Ист-Сайде

Redline Movers — Транспортная компания в Нью-Йорке, Нью-Йорке, Бруклине, Манхэттене, Лонг-Айленде и Верхнем Ист-Сайде

А- Шрифт по умолчанию А + Контрастность по умолчанию Ночной контраст Черно-белый контраст Контрастность черного и желтого Контрастность желтого и черного

Контраст

Переехать сложно, и большинство людей испытывают стресс в момент принятия решения о переезде.Если это так, мы можем вмешаться и позаботиться об этом. Мы в Redline Movers понимаем, насколько важно для вас правильно перевезти свои вещи из старого дома в новый, не получив при этом ни одного предмета, даже слегка поврежденного или перемещенного. От подготовки к переезду до услуг по распаковке, мы предоставляем широкий спектр услуг по переезду и хранению для удовлетворения ваших конкретных потребностей до, во время и после переезда. Мы считаем, что удачный шаг начинается с найма надежного перевозчика. Redline Movers заработала репутацию одной из самых надежных и профессиональных компаний по переезду в Нью-Йорке, потому что мы перемещаем ваше ценное имущество с максимальной осторожностью и эффективностью.Redline Moving Inc. предоставляет безупречные и выдающиеся услуги по переезду и хранению для жителей Нью-Йорка и территории трех штатов. Мы просто не перемещаем ваши вещи; мы даем вам душевное спокойствие.

СЛУЖБА ПОБЕДИТЕЛЯ NEW YORK AWARD

ВЫ ЗАСЛУЖИВАЕТЕ УСЛУГУ AMSA!

ПРОФЕССИОНАЛ. ЭФФЕКТИВНЫЙ. БЫСТРЫЙ.

Профессиональные грузчики из Нью-Йорка. Годы опыта. Качественное обслуживание.

Местные переездные бригады включают обученных грузчиков, профессиональных передвижных грузовиков с пандусами и подъемными воротами, защитные упаковочные материалы, упаковочные материалы и новейшее подвижное оборудование.

НАШИ УСЛУГИ

Жилой переезд

Все местные переезды основаны на почасовой ставке с политикой увеличения платы за 15 минут и варьируются в зависимости от численности экипажа и календарной даты.

Коммерческий переезд

Мы понимаем, что переезд в новый дом — сложное мероприятие, которое часто связано с рядом других обязанностей.

Хранилище

Если вы привязаны к старому пианино, которое передавалось вам из поколения в поколение, или у вас есть…

НУЖНО ХРАНЕНИЕ?

Мы предоставляем вам онлайн-портал, где вы можете просмотреть все предметы, которые мы сохранили для вас.Все товары имеют штрих-коды. Мы сканируем предметы на всех этапах въезда и выезда из хранилища, чтобы все предметы не были потеряны. Вы можете активировать свою учетную запись в любое время. Как только вы начнете свой ход, на портале вы сможете просмотреть все свои предметы.

Что делает нас такими особенными? Это наша команда!

Промышленное зонирование в U.С. Города

Введение

Во многих самых дорогих городах Америки желаемые коммерческие и жилые здания граничат с районами, заполненными застойными, непродуктивными и часто ветхими предприятиями. Это не случайность: это продукт кодексов землепользования и зонирования, которые часто запрещают непромышленное использование больших центрально расположенных территорий, которые в противном случае пользовались бы большим спросом для жилой и коммерческой реконструкции. Эта политика якобы является оплотом против джентрификации и разграбления застройщиков, а также средством сохранения высокооплачиваемых рабочих мест в промышленности.Но эти преимущества часто иллюзорны, и они намного перевешиваются серьезными, но менее заметными последствиями: нехваткой налоговых поступлений, огромным ущербом для городской экономики и недоступностью жилья.

Хотя промышленное зонирование в значительной степени ускользнуло от критического внимания ученых, одним исключением является обзорная статья Родерика М. Хиллса-младшего и Дэвида Шлейхера, в которой дается исторический обзор промышленного зонирования и анализ его основных обоснований. Их статья является источником большей части этого введения.[1]

Хотя кодексы зонирования обычно датируются 1920-ми годами (Верховный суд прямо объявил их конституционными в 1926 году), исключительное промышленное зонирование появилось только в 1950-х годах. Довоенные кодексы зонирования были «кумулятивными»: они ранжировали использование земли от наиболее желательного (односемейные дома) до наименее желательного (тяжелая промышленность) и определяли наименее желательное использование из возможных в каждой зоне, но не налагали дополнительных ограничений. Таким образом, строительство домов на территории, предназначенной для коммерческого или промышленного использования, было разрешено, но строительство завода в жилой зоне было недопустимо.Кумулятивное зонирование было оправдано довоенными юридическими взглядами на зонирование как на следствие закона о неудобствах: фабрика, загрязняющая окружающую среду, могла помешать дому, но не наоборот.

В послевоенную эпоху, однако, многие фабрики в традиционных центральных промышленных районах переехали в пригородные районы с лучшим доступом к междугороднему транспорту, что встревожило городских политиков и профсоюзных лидеров, которые хотели сохранить рабочие места в промышленности. Мэр Нью-Йорка Роберт Вагнер, например, настаивал на том, чтобы промышленные районы города были обозначены как промышленные только в соответствии с кодексом зонирования 1961 года, поскольку промышленность Нью-Йорка перемещалась в районы Нью-Джерси, лучше оборудованные для контейнерных грузов и судоходства.Суды изначально скептически относились к зонированию только для промышленности, но в конечном итоге решили, что оно не нарушает права собственности, хотя первый верховный суд штата, поддержавший кодекс некумулятивного зонирования, Апелляционный суд Калифорнии, сделал это, расширив старую теорию, обнаружив, что Только промышленное зонирование было оправдано для защиты гипотетических жилых районов в промышленных зонах от разрушения.

Каким же образом промышленное зонирование защищает промышленность? Хиллс и Шлейхер приводят два основных довода, которые часто встречаются в документах городского планирования.Первый — законный: предприятия в жилых районах будут беспокоиться о привлечении к ответственности за создание неудобств. Даже если бы они могли утверждать, что жители жилых районов соглашались и, следовательно, не имели права предъявлять иски в связи с неудобствами, возникшими при их въезде, угроза судебного разбирательства может ограничить способность промышленных землепользователей изменять или расширять свою деятельность.

Второе обоснование носит экономический характер: промышленное зонирование защищает отрасли от конкуренции с жилыми и коммерческими пользователями, которые могли бы платить больше за свою землю, а также от более высоких налогов на недвижимость, которые возникли бы, если бы оценка земли учитывала потенциально прибыльное непромышленное использование.С этой точки зрения промышленное зонирование — это своего рода субсидия: городские власти отказываются от налоговых поступлений от более прибыльного землепользования, чтобы компенсировать затраты промышленности.

Базовая экономическая теория предполагает, что субсидии необоснованны. Жилые и коммерческие девелоперы, которые могут перебить цену промышленных пользователей за промышленные земли, предположительно могут позволить себе платить больше, потому что их предполагаемое использование земли более экономически продуктивно. Политика защиты отраслей от конкуренции, таким образом, приводит к большим «безвозвратным потерям» упущенной экономической производительности в дополнение к потерям доходов от налога на имущество.Эти потери могут принимать несколько форм, например, повышение арендной платы за жилье и коммерческую аренду из-за ограничения предложения зданий, а также более высокие налоги в других секторах экономики, чтобы компенсировать потерю доходов от налога на имущество.

Влияние на налоги может быть значительным: в статье 1986 года двух исследователей из Ванкувера, Канада, было подсчитано, что изменение зонирования менее 3% земельной площади Ванкувера для увеличения предложения промышленных земель наполовину увеличит эффективную среднюю ставку налога на землю. в Ванкувере примерно на 5% при широком диапазоне допущений моделирования.[2] Скрытые субсидии в кодексах зонирования особенно пагубны, отмечают Хиллс и Шлейхер, потому что они определяются гораздо менее прозрачным и демократичным процессом, чем явные субсидии в городских бюджетах, что облегчает их введение и с большей вероятностью сохранит их в случае необоснованности.

Однако есть две причины, по которым субсидии могут быть экономически оправданными. Одна из них, упомянутая Хиллсом и Шлейхером лишь вскользь, но часто цитируемая градостроителями, — это экономическая справедливость: рабочие места в промышленности обычно платят менее образованным работникам намного лучше, чем рабочие места низкого уровня в сфере обслуживания, доступные в жилых и коммерческих районах.

Сложность этого обоснования, как отмечают Хиллс и Шлейхер, заключается в том, что при зонировании нельзя проводить различие между работодателями с высокой и низкой заработной платой и ограничивать промышленные зоны только первыми: «Традиционная правовая доктрина запрещает муниципалитетам регулировать землепользование на основе характера местности. пользователь, а не деятельность, проводимая на земельном участке ». [3] Кроме того, промышленные зоны предоставляют меньше рабочих мест на данной территории, чем коммерческая застройка с высокой плотностью застройки, что может перевесить тот факт, что рабочие места лучше оплачиваются индивидуально.А другие недостатки промышленного зонирования, такие как более высокие цены на жилье, несут все рабочие.

Второе возможное оправдание промышленных субсидий — это «агломерация» или «побочный эффект»: в некоторых отраслях промышленности географическая концентрация рабочих увеличивает прибыльность всех рабочих и фирм. Если фирмы принимают индивидуально выгодные решения о продаже своей земли и переезде в более дешевые отдаленные районы, они могут нанести ущерб общей производительности отрасли. Таким образом, побочные эффекты субсидий, сдерживающих развитие промышленности, могут перевесить их безвозвратные потери.Но, как отмечают Хиллс и Шлейхер, побочные эффекты сильно зависят от сектора. Производство в целом не получает преимуществ от значительных побочных эффектов, а кодексы зонирования не могут трактовать сектора с высокими и низкими вторичными эффектами по-разному. Более того, вторичные эффекты вряд ли ограничиваются тяжелой промышленностью: они также существуют в непромышленных секторах экономики, которым сами могут угрожать общие экономические издержки промышленного зонирования.

В этом отчете кратко рассматриваются несколько промышленных районов, расположенных в центральных районах или вдоль основных линий общественного транспорта в пяти городах с высоким спросом на новое жилье.Промышленные зоны во всех городах демонстрируют явные признаки рыночного спроса на жилую или коммерческую реконструкцию; во многих случаях эти районы имеют идеальное географическое положение для жилого или коммерческого использования, в то же время неудобно для промышленного использования. Более того, в этих промышленных зонах преобладают низкопроизводительные, относительно неквалифицированные отрасли или даже косвенно связанные предприятия, такие как розничная торговля, что далеко от производственных предприятий, которые городские планировщики хотят продвигать при определении промышленных районов.Перераспределение этих территорий для плотного жилищного и коммерческого использования или современных многофункциональных комплексов с высокоинтенсивной производственной деятельностью с низким уровнем неудобств может иметь большое значение для улучшения экономики городов и уменьшения нехватки жилья.

СКАЧАТЬ PDF

Сан-Франциско, Калифорния

Ни в одном американском городе нет жилищного кризиса хуже, чем в Сан-Франциско. В районе залива находится самое дорогое жилье среди мегаполисов страны; в самом Сан-Франциско средний дом сейчас продается за 1 доллар.4 миллиона, по данным Zillow Research. [4] Сан-Франциско десятилетиями сталкивался с проблемой недоступности жилья: в 1996 году, первом году, охватываемом данными Zillow, средние цены в столичном районе Сан-Франциско были более чем в два раза выше, чем в среднем по стране. Огромный спрос на жилье за ​​последние десятилетия побудил Сан-Франциско еще более упорно защищать промышленные земли от перепланировки, даже несмотря на то, что промышленность в значительной степени переместилась в районы Восточного залива с лучшим доступом к портам и наземным транспортом на большие расстояния.

Кодекс зонирования Сан-Франциско включает семь промышленных зон, разделенных на две общие категории: традиционная тяжелая и легкая промышленность; и производственные, сбытовые и ремонтные районы (PDR) для таких отраслей, как мелкое производство и ремонт оборудования. Традиционные промышленные зоны города составляют 1,20 квадратных миль, в основном это доки на восточном берегу города. Между тем, городские районы PDR площадью 1,74 квадратных мили разбросаны по всему востоку и юго-востоку от города, в основном в трех кластерах: один охватывает кварталы SoMa, Mission и Potrero Hill; более крупное скопление южнее, в Собачьей упряжке; и третий в Бэйвью, в юго-восточном углу города.

Эти зоны находятся в некоторых из самых привлекательных районов города. SoM a, Mission District и Potrero Hill практически примыкают к центру Сан-Франциско и включают одни из самых дорогих жилых районов города. Районы PDR также находятся рядом с двумя линиями общественного транспорта: третьей линией T в сети «Muni» Сан-Франциско, которая обеспечивает прямое сообщение с центром Сан-Франциско; и линия пригородной железной дороги Caltrain, которая соединяет Сан-Франциско с Кремниевой долиной и Сан-Хосе на юге.

районов PDR были обозначены в серии документов планирования, называемых планами восточного соседства [5], разработанных начиная с 2001 года и официально принятых в 2009 году (с временной политикой, введенной департаментом городского планирования в 2004 и 2005 годах). В течение этого периода спрос на жилье в Сан-Франциско рос, поскольку технологические компании открывают офисы в Сан-Франциско, а не в пригородах Кремниевой долины, а обратные поездки из Сан-Франциско в Кремниевую долину стали популярными среди технических работников.План призывал к перестройке больших площадей промышленных земель в жилищное строительство, но также уделял приоритетное внимание сохранению оставшихся промышленных земель, на которых выплачивалась более высокая заработная плата, чем в сфере услуг [6]. С тех пор правила PDR были немного либерализованы, чтобы разрешить строительство офисов в рамках ограниченного набора правил и перекрестных субсидий, которые предотвращают дальнейшую потерю производственных площадей.

Эффекты обозначения PDR лучше всего проявляются при осмотре нескольких остановок на Т-третьей линии, которые были бы идеальными местами для концентрированного жилищного и коммерческого строительства.Рассмотрим, например, остановку 23rd Street, которая в основном окружена зоной PDR и находится в нескольких минутах ходьбы от станции Caltrain 22n d Street. Квартал к северо-востоку от станции занят трехэтажным производством легкой промышленности и связанной с ней наземной парковкой. На юге большая часть земли занята занимающими много места предприятиями, ориентированными на автомобилестроение. Весь квартал к юго-западу от станции занимает пункт проката грузовиков Ryder Truck; четыре квартала к югу от них включают заправочную станцию, мастерскую по разборке автомобилей и другие автомобили, грузовики и фургоны, которые вместе занимают около половины их площади.Ни одно из коммерческих зданий в этой области не превышает двух этажей, что является вероятным следствием максимального коэффициента площади этажа (FAR) 2,5, установленного в зонах PDR. [7]

Две остановки и чуть меньше мили южнее, вдоль Т-третьей линии, находится станция Evans Avenue, также расположенная в большой зоне PDR. Рядом со станцией, среди прочих предприятий, находятся две заправочные станции, магазины строительных материалов и большой малоэтажный промышленный парк, по существу закрытый от пешеходного доступа.Вдоль набережной расположены районы тяжелой промышленности, большая часть которых занята явно заброшенными промышленными зданиями с отсутствующими окнами. Пустой участок площадью 10,9 акра по адресу 420 23-я улица [8] в нескольких минутах ходьбы от остановки Muni оценивается в 47,7 миллиона долларов, согласно последней налоговой оценке. Эти промышленные районы станут первоочередными объектами перестройки жилой застройки, учитывая их относительную близость к центру города и прекрасный вид на залив Сан-Франциско — фактически, одна из бывших промышленных зон на берегу залива, Хантерс-Пойнт, была перестроена как ) жилья в 2000-е гг.

New York, NY

Нью-Йорк когда-то был промышленным центром с особенно большой концентрацией промышленных предприятий вдоль набережной в Бруклине, но промышленность в основном уехала в районы Нью-Джерси с лучшей транспортной доступностью. В дополнение к тяжелой промышленности, которая была сосредоточена вдоль набережной, в некоторых областях, таких как Вильямсбург с легкой промышленностью, было в значительной степени индивидуальное производство, которое поощряло присутствие художников и дизайнеров.Присутствие художников в этих районах стимулировало дальнейшую джентрификацию; сегодня Вильямсбург в значительной степени перестроен для использования в жилых помещениях, включая многие районы, где раньше была тяжелая промышленность или промышленное загрязнение [9]. Тем не менее, большие части Бруклина, Квинса и Бронкса, особенно вдоль набережной, заполнены невысокими промышленными зданиями, многие из которых явно заброшены. В промышленных зонах, таких как Восточный Вильямсбург, многие участки в промышленных зонах пусты.

Многие из этих районов могут быть первыми кандидатами на реконструкцию с высокой плотностью застройки.Самым многообещающим, несомненно, является Гованус, промышленная зона всего в двух милях от центра Бруклина и рядом с очень популярными районами, такими как Кэрролл Гарденс и Парк Слоуп. У Говануса есть несколько прямых линий метро до центра Бруклина и Манхэттена. Тем не менее, большая часть Gowanus включает складские помещения, магазины промышленных товаров, авторемонтные мастерские и пункты проката грузовиков. Один квартал в нескольких сотнях ярдов от станции метро занят в основном пятиакровым заводом U-Haul.Все эти предприятия имеют большое количество наземных парковок.

Сохранение промышленности было центральной целью политики зонирования Нью-Йорка. Например, в 2006 году городской совет определил несколько промышленных бизнес-зон (IBZ), в которых производственные предприятия получили специальные налоговые льготы [10]. Непромышленное землепользование, включая другие виды коммерческого использования, в этих областях все больше регулируется. Например, в конце 2017 года городской совет запретил строительство новых складских помещений на ИБЗ.[11] В 2019 году в кодекс зонирования города были внесены поправки, требующие специальных разрешений на строительство отелей в районах легкой промышленности M1, где они ранее разрешались по праву — давняя цель мэра Билла де Блазио, которого профсоюз поддерживал рабочие в существующих гостиницах Нью-Йорка. [12]

В настоящее время обсуждается изменение зонирования Говануса под новое жилье, но попытки изменить зонирование других промышленных зон провалились из-за проблем, связанных с удержанием промышленных площадей. Зонирование Индустриального города, комплекса промышленных и коммерческих зданий с относительно высокой плотностью населения вдоль набережной Бруклина, также было отменено из-за противодействия многих политиков, в том числе Карлоса Менчака, члена городского совета, представляющего этот район.[13] Менчака сначала предложил условную поддержку изменения зонирования в обмен на многие уступки, в том числе исключение строительства отелей и гарантию производственных площадей; [14] разработчики, однако, в конечном итоге отказались от требования удалить отели. Менчака оправдал свое несогласие опасениями по поводу удержания промышленных предприятий, заявив: «Сейчас не время для роскошного торгового центра, который должен расти и расти на рабочей набережной в промышленной зоне». [15] Член совета Антонио Рейносо аналогичным образом заблокировал запланированное изменение зон в промышленном районе. промышленный район с низкой плотностью населения в Северном Бруклине, который позволил бы больше офисных и многофункциональных зданий, опять же на промышленных территориях.[16] Совсем недавно член совета Брэд Лендер выступил за требование специальных разрешений для складов электронной торговли в промышленных зонах. [17]

Бостон, Массачусетс

Бостон испытал серьезное давление на жилищный фонд за последние десятилетия из-за роста индустрии программного обеспечения и биотехнологий вокруг его многочисленных университетов, особенно Гарварда и Массачусетского технологического института в соседнем городе Кембридж. Тем не менее, законы о зонировании и сохранении исторических памятников предотвратили существенную реконструкцию Бостона и окружающих его городов — за двумя существенными исключениями.В центре Бостона появилась дополнительная жилая застройка, а в прилегающем районе Морского порта — бывшей промышленной зоне к востоку от центра — произошла обширная реконструкция средних и высотных зданий, включая новые квартиры, офисы и конференц-центр.

Однако, как Сан-Франциско и Нью-Йорк, Бостон выделил для промышленного использования много земель, которые в противном случае были бы многообещающими для реконструкции. Эти области включают два кластера крупных промышленных районов, которые потребляют большую часть неосвоенных земель в Южном Бостоне и морском порту, а также примерно 140 акров в Роксбери, оба в пределах двух миль от центра города.Город также запрещает строительство жилья в 46 местных промышленных округах (LID), включенных в конкретные планы зонирования квартала, каждый из которых имеет свой собственный набор разрешенных видов использования. Отдельные LID обычно имеют небольшие размеры (самый большой — всего 121 акр, а все, кроме двух, вдвое меньше), а их площадь составляет 1,34 квадратных мили. Однако расположение LID делает их первыми кандидатами на реконструкцию: большинство из них выстроены вдоль основных дорог с частым автобусным сообщением или расположены недалеко от крупных центров занятости.

Как и в других городах, малые промышленные предприятия, защищенные LID и другими промышленными зонами, обычно занимают много места и не особенно ценны. Например, промышленные зоны морского порта включают несколько десятков обширных акров наземных парковок. 14 акров E Street L ID в морском порту — это почти полностью наземная парковка; единственные предприятия, которые он содержит, — это хозяйственный магазин, распределительный центр, пункт аренды грузовиков и склад для самостоятельного хранения — непосредственно рядом с проектами реконструкции с высокой плотностью населения.

Промышленные зоны в других частях города также гарантируют, что большая часть лучшей и наиболее доступной для общественного транспорта земли будет потрачена впустую для малоценного использования. Обе стороны проспекта Дорчестер в Саут-Энде, между остановками Бродвея и Эндрю на маршруте метро Красной ветки, являются промышленными зонами, населены в основном строительными магазинами, складскими помещениями и — всего в 200 футах от остановки Эндрю. — пустырь площадью девять акров, который в настоящее время используется для стоянки грузовиков. Таким образом, промышленное использование потребляет большую часть земли, доступной от этих остановок.Учитывая их близость к Красной Линии, которая напрямую обслуживает важные центры занятости в Бостоне и Кембридже, такие как центр Бостона, Массачусетская больница общего профиля, Массачусетский технологический институт, центр стартапов на Кендалл-сквер и Гарвардский университет, эти районы будут первыми кандидатами для проживания.

Несколько LID вдоль метро Orange Line в Роксбери, внутреннем жилом районе Бостона, также защищают малоценное землепользование. К северу от остановки Roxbury Crossing находится LID площадью 7,7 акра, который представляет собой полностью наземную парковку, за исключением электрической подстанции и гаража для сотрудников MBTA.LID площадью 8,2 акра к югу, вдоль Террас-стрит, содержит в основном пустыри и автомастерские, а также несколько ремесленных предприятий, таких как производство стеклодувов и изготовление домашней мебели на заказ.

Portland, OR

Городские планировщики Портленда десятилетиями считали сохранение промышленных земель важной целью. С момента своего первого комплексного плана землепользования в 1980 году город объявил некоторые регионы «промышленными заповедниками», которые должны быть защищены от непромышленного развития.Сегодня Портленд имеет большое количество исключительно промышленных земель, большая часть которых находится в крупных промышленных районах общей площадью несколько квадратных миль, вдоль основных грузовых железнодорожных линий на берегах рек Колумбия и Уилламетт.

Эти промышленные заповедники, как правило, находятся в районах с подъездными путями к грузовым железным дорогам и рекам, которые больше подходят для промышленного использования, чем для жилых помещений. Одним из основных исключений является Центральный Восточный промышленный район (CEID), один из старейших промышленных районов города, который в 1981 году был объявлен промышленным заповедником.Эта область Восточного Портленда, общая площадь которой составляет 373 акра, прямо через реку Уилламетт от центра Портленда и в пределах легкой велосипедной или пешей прогулки, включает почти весь Восточный Портленд, за исключением коридора шириной в три квартала вдоль линии легкорельсового транспорта. Регион плохо приспособлен для крупномасштабного производства, так как имеет плохую транспортную доступность для грузовых перевозок. Тем временем небольшие части Ист-Портленда, не входящие в промышленную зону, претерпели значительную среднеэтажную застройку. Хотя зонирование внутри CEID было несколько ослаблено, чтобы позволить строительство новых офисов, оно оставалось относительно ограничительным, так как владельцы бизнеса опасались, что перепланировка приведет к джентрификации и увеличению цен на землю — аналогично тому, что произошло в Жемчужном районе, еще одном близком промышленном районе. который был реконструирован в 1990-х годах.[18]

Промышленные земли Восточного Портленда относительно хорошо используются, при этом в других городах мало массивных наземных парковок или заброшенных зданий. Однако доминирующим видом деятельности является розничная торговля; в этом районе мало производственной деятельности. Возьмем, например, репрезентативную полосу из семи кварталов в восточной части Портленда, внутри промышленной зоны и сразу за перезонированной зоной вдоль линии легкорельсового транспорта: между 6-й и 7-й авеню и от Бельмонт до Клэй-стрит. На этой территории, состоящей примерно из семи блоков застройки, находится около двух десятков предприятий, а также два жилых комплекса, которые разрешены в преобладающем зонировании только при условии условного разрешения на использование.Есть несколько небольших производственных предприятий, таких как типография и производитель вывесок. Но другие — это розничная торговля (в основном ориентированная на потребителя, а не на промышленность), включая три магазина офисной мебели, магазин сантехники, оконные и дверные магазины, магазин мужской одежды и, как это обычно бывает в других промышленных районах, небольшие магазины. -масштабные автомастерские, всего три. В этом районе также есть три ресторана, а также другие магазины, специализирующиеся на деликатесах. Все это достойные предприятия, но большинство из них имеют лишь отдаленно промышленный характер, и ориентированный на потребителя характер многих из них предполагает, что регион лучше подходит для зонирования, поощряющего жилое и коммерческое использование.Одно исследование показывает, что аналогичные экономические тенденции имели место на всем протяжении CEID: в 1981 году склады и легкая промышленность составляли соответственно 42% и 12% земельной площади в другой части CEID; к 2014 году они составили всего 24% и 5%. Тем временем продажи выросли с 10% до 14% [19].

Чикаго, Иллинойс

Кодекс зонирования Чикаго определяет два типа промышленных участков. Во-первых, это несколько сотен участков, зонированных под «производство» (по сути, тяжелую промышленность), всего 25.8 квадратных миль. Как правило, они небольшие, разбросаны по городу и в некоторой степени сконцентрированы в более отдаленных районах. Во-вторых, 15 более крупных «планируемых производственных округов» (PMD) составляют 14,7 квадратных миль, включая старые промышленные районы Чикаго. Каждый PMD имеет свой собственный набор разрешенных видов землепользования, выбранных для совместимости с ранее существовавшей отраслью. Большинство PMD расположены вдоль грузовых железнодорожных линий, которые также обслуживают пригородные железнодорожные линии, что делает их потенциально одними из наиболее доступных для транзита земель в городе.

Хейли Джордал написал прекрасную историю и анализ планируемых производственных районов Чикаго. [20] Во время пребывания Ричарда Дж. Дейли на посту мэра, промышленность в Чикаго сильно переросла в пригороды, в то время как городское правительство сосредоточилось на привлечении крупных корпоративных офисов в центральный деловой район (CBD), а также поощряло развитие промышленного и жилого использования вблизи CBD — политика, продолженная Преемники Дейли. Давление переоборудования жилых домов было особенно сильным в северной части города, где несколько промышленных районов граничат с центральным деловым районом и дорогими жилыми районами, такими как Линкольн-парк.Таким образом, чтобы сохранить рабочие места в промышленности, городское правительство в 1980-х годах работало с районными и промышленными организациями для поощрения сохранения промышленных земель, кульминацией чего стало создание PMD, первое из которых было объявлено в 1988 году.

Четыре из этих PMD включают в себя «Промышленный коридор Северного отделения», регион площадью около 511 акров, простирающийся вдоль северного рукава реки Чикаго, от окраины центра города и примерно в 2,5 милях к северо-западу. Этот коридор включает большие участки земли в пределах пешей досягаемости от нескольких пригородных поездов и остановок L.PMD «Коридор Кинзи» занимает 632 акра — почти квадратную милю — непосредственно к западу от центрального делового района Чикаго, простирается вдоль пригородной магистрали и зеленой линии L.

Участок PMD около центрального делового района Чикаго едва ли заложен: большая часть занята активно используемой малоэтажной застройкой, а пустырей мало. Тем не менее, PMD не остановили существенного упадка и субурбанизации промышленности. Йордаль отмечает, что общий рост занятости в большинстве PMDs превысил рост занятости в городе, но рост занятости в обрабатывающей промышленности остановился; в трех PMD, расположенных недалеко от центра города, общая занятость в обрабатывающей промышленности упала с 3979 человек в 2005 году до всего 2044 в 2013 году, что составляет 49% по сравнению с 27% в Чикаго в целом.[21] Джордаль объясняет эту закономерность, среди прочего, «вторжением несовместимого использования на периферию PMD» и «предпочтением производителями более крупных сайтов». Снижение было особенно сильным на PMD Гусиного острова, который потерял 93% рабочих мест в промышленности из-за закрытия своего основного работодателя, сталелитейного завода A. Finkl & Sons, который переместился в менее центральный промышленный коридор на южной стороне. .

Эти наблюдения подтверждаются исследованием, проведенным по заказу Чикагской плановой комиссии в 2017 году, в котором отмечалось, что с 1990 по 2016 год производство сократилось с 75% землепользования в PMD в промышленном коридоре Северного отделения до 27%.Между тем, коммерческое использование увеличилось с 3% до 14% земли, а транспортировка — с 12% до 38% [22].

Джордаль, хотя в целом поддерживает PMD для защиты промышленных пользователей от давления на местную недвижимость, признает, что «PMD не структурированы таким образом, чтобы гарантировать высокое качество и доступность рабочих мест, которые они поддерживают» [23]. его часть отходит от PMD. Многие земли в Северном промышленном коридоре, включая бывшую площадку Финкл, планируется перепланировать под смешанное использование; и, по крайней мере, с 2017 года Комиссия по планированию Чикаго предложила перенести большую часть промышленного коридора Северного отделения в «центр города», что обеспечит более плотную жилую и коммерческую застройку.[24] Совсем недавно олдермен, представлявший Фултон Маркет — район недалеко от центра города, в котором наблюдался бум ресторанов, но где реконструкция ограничивалась ограничениями промышленного зонирования, в том числе PMD в коридоре Кинзи, — отказался от своих возражений против перепланировки жилых домов, мотивированных насущной необходимостью увеличения налоговых поступлений, чтобы восполнить дефицит, вызванный пандемией Covid-19. [25]

Заключение

Здоровый промышленный сектор может быть ценным для экономики городов и регионов, и даже городам с преимущественно коммерческой экономикой требуется некоторое производственное пространство для распределительных центров или принадлежностей для ремонта зданий.Но исключительные промышленные зоны часто являются плохим способом повышения экономического благосостояния, особенно когда они занимают центральные земли или земли, доступные для транзита. Какие бы преимущества ни получили отрасли промышленности от предоставления субсидируемых центрально расположенных земель, они перевешиваются экономическими издержками, связанными с изъятием земли с рынка для жилищного и коммерческого использования, что принесет большую выгоду из этих центральных месторасположений, а также за счет замедления промышленного оборота. от менее производительных к более производительным отраслям.Обоснования для исключительных промышленных зон обычно основываются на узких соображениях относительно того, какая политика была бы полезной для уже существующих отраслей, при игнорировании жизненно важного вопроса альтернативных издержек.

За последние несколько десятилетий многие города пересмотрели вопрос о промышленном зонировании и разместили промышленные земли в центре для жилищного использования — примеры включают Ювелирный район в Провиденсе, Род-Айленд; Жемчужный район в Портленде, штат Орегон; и Лонг-Айленд-Сити в Куинсе, Нью-Йорк.Но это далеко не единственные перспективные кандидаты на перепланировку. Во многих американских городах есть значительные промышленные зоны на земле, которые должны быть основным кандидатом на перестройку под коммерческую или жилую. Некоторые из этих промышленных зон, особенно Сан-Франциско, Бостон и Нью-Йорк, защищают отрасли, которые производят небольшую экономическую ценность и мало высокооплачиваемых рабочих мест при том количестве земли, которое они занимают, и поэтому вряд ли заслуживают субсидий, чтобы удержать их от переезда. в более доступные районы.Некоторое промышленное зонирование в этих областях может быть оправдано, но повторное зонирование многих промышленных зон — или даже массовое принятие кумулятивных кодексов зонирования — безусловно, следует рассмотреть с аналитической структурой, которая обращает внимание на компромиссы, а не узко сосредотачивается на потребностях нескольких промышленных пользователей.

При рассмотрении вопроса о необходимости повторного зонирования этих территорий городам следует иметь в виду, что защита рабочих мест в промышленности не обязательно требует промышленного зонирования. Хьюстон не имеет кодекса зонирования; его городской устав требует, чтобы любой новый кодекс зонирования был одобрен подавляющим большинством голосов на референдуме, и несколько референдумов на протяжении десятилетий провалились.Хотя кодекс землепользования Хьюстона налагает строгие ограничения на такие вопросы, как высота зданий, отступление от улицы и парковка во дворе, а городское правительство вводит ограничения на частные действия, с помощью которых подавляющее большинство жителей района может запретить определенные виды землепользования. — городские законы сами по себе не ограничивают возможности использования любых участков в городе. И все же промышленный сектор Хьюстона довольно силен, в нем занято больше городских рабочих, чем в любом из пяти тематических исследований в этой статье, за исключением Портленда.Действительно, Хьюстон — один из четырех крупных городов США, в которых занятость в промышленности в целом выросла с 2004 по 2015 год [26]. И неудобные судебные процессы против промышленных землепользователей из-за посягательства на жилые районы кажутся в основном неслыханными.

Более того, для стимулирования промышленного роста есть более эффективные инструменты, чем сплошное ограничительное зонирование. Стивен Смит, аналитик по недвижимости из Нью-Йорка, указал, что многие проблемы, с которыми сталкивается промышленность Нью-Йорка, являются прямыми последствиями кодекса зонирования города.[27] Низкая максимальная плотность населения повсюду в городе, например, истощает предложение возможных проектов для строительной отрасли — одного из доминирующих предприятий в промышленных районах Бруклина и Квинса. Другие положения кодекса зонирования предписывают неэффективное использование пространства в промышленных зонах: строгие ограничения на соотношение площадей и высокие минимумы для парковок вне улиц в сочетании с трудным для обхода запретом на парковочные площадки на крыше, обычным для промышленных зон других городов. . Эти правила практически запрещают современные высокоэффективные многоэтажные промышленные здания.Бремя, связанное с минимальными парковками, особенно пагубно для города, в котором рабочий класс в подавляющем большинстве не владеет автомобилями. Тем не менее, отмечает Смит, многие процветающие отрасли легкой промышленности в Бруклине и Квинсе, такие как мелкосерийное производство одежды, не слишком затратны по земле и могут хорошо вписаться в унаследованные промышленные зоны или зоны смешанного использования.

Во многих городах инновационные формы зданий и разрешительные кодексы зонирования позволили реконструировать промышленные районы таким образом, чтобы сохранить большую часть промышленного пространства, а также открыть возможности для использования в жилых или коммерческих помещениях.Например, один из недавних проектов в Южном Ванкувере — это пара зданий высотой 93 фута, которые предоставят два этажа офисных помещений и четыре этажа для легкой промышленности с подземной парковкой; здания имеют новаторские архитектурные особенности, чтобы уменьшить помехи между промышленным и коммерческим использованием. [28] Как заметил Смит, этот проект будет незаконным в большинстве промышленных регионов Нью-Йорка из-за его плотности и сравнительно большого количества парковок. [29]

Остается вопрос, как защитить промышленных пользователей в зонах смешанного использования от неприятных судебных разбирательств.Даже Хиллс и Шлейхер признают некоторые трудности с обеспечением того, чтобы отрасли могли расширяться или изменять свою деятельность, не вызывая судебных исков. Они предлагают сделать набор общих правил, детализирующих максимальные уровни неприятностей, таких как шум и появление запаха, достаточно гибкими, чтобы позволить отраслям расширяться, а также предоставить им защиту «соблюдения нормативных требований» от неприятных судебных разбирательств.