Расстояние между многоквартирными жилыми домами по снип: Расстояние между жилыми домами многоэтажных жилых домов

Какое расстояние должно быть между домами

Расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями принимаются проектными организациями на этапе проектирования объекта капитального строительства на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 СП 42.13330.2011 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 указанного свода правил.

Согласно п.7 СП 42.13330.2011, между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2 — 3 этажа — не менее 15 м; 4 этажа — не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м.

Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемые для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.

В соответствии с п. 5 и п. 9 ст.49 Градостроительного кодекса РФ, предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

С проектом планировки (после корректировки) территории микрорайона №14 Заводского района города Кемерово, утвержденным постановлением администрации города Кемерово от 03.09.2012 №1351, можно ознакомиться на официальном сайте администрации города Кемерово (www.kemerovo.ru) и на портале обеспечения градостроительной деятельности (www.mgis42.ru) в сети Интернет.

Допустимые расстояния между жилыми домами

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: «допустимые расстояния между жилыми домами» с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Расстояние между жилыми домами: минимальные нормы на участках

При застройке частного сектора важным фактором является расстояние между жилыми домами и другими строениями. Размеры заложены в СНиП и СП из расчета пожарной безопасности и соблюдения санитарных норм. Для дачных и садовых кооперативов с малыми участками имеются дополнительные условия планирования застройки и способы обеспечения безопасности жилья.

Планируя строительство жилья, надо точно знать, какое расстояние должно быть от частного дома до соседского жилого строения на землях ИЖС. Для жителей МКД – многоквартирных домов – знание норм понадобится, если под их окнами начнут возводить высотный дом, который закроет доступ света. Существует единая норма для жилых домов, расположенных в черте города. Она регламентируется строительными правилами СП 42.13330.2011.

Минимальное расстояние между длинными сторонами домов равно:

  1. Для 2- и 3-этажных домов – 15 м.
  2. Для 4-этажных – 20 м.
  3. Для 5-этажных – 25 м.

Самостоятельно расстояние между многоэтажными зданиями можно рассчитать, добавляя к норме 4 этажей по 5 м на каждый этаж. Например, многоквартирные 9-этажки должны стоять друг к другу и другим домам не ближе, чем на 45 м (20 + 5*5).

Установленное расстояние между многоэтажными жилыми домами обеспечивает доступ солнечного света в окна первого этажа. При возникновении пожара или разрушении высотного строения стоящие рядом многоквартирные здания не пострадают. Огонь и обломки не достанут до соседних домов в городе.

При планировании застройки в черте города рассчитывается промежуток между длинными торцами домов – лицевым и задним фасадами.

Дистанция определяется как угол от земли до крыши, ее края над стеной. Это значение не постоянное, а справочное. Наибольший угол в 30 градусов используют для низких зданий в 2 этажа.

Между высотными домами расчет делается с применением угла 18–15 градусов. Чем больше людей проживает в доме, тем просторнее территория, свободная от построек. Определяющей цифрой в расчетах является плотность населения на единицу площади в черте города.

Минимальная дистанция между жилым зданием и любым другим может быть изменена только в сторону увеличения. В требованиях СНиП оговорены некоторые из случаев:

  • высокая пожароопасность здания;
  • район повышенной сейсмической активности;
  • высота потолков в доме более 2,8 м.

По требованиям безопасности противопожарное расстояние между жилыми домами, построенными из легковоспламеняющихся материалов, должно быть больше. СНиП указывает на интервал между многоэтажками из кирпича и бетонных панелей.

Между отдельно стоящим магазином, развлекательным центром с большим скоплением людей расстояние от многоквартирного жилого или частного дома не может быть менее 50 м. По санитарным нормам нужно учитывать плотность скопления людей на участке. Требование по созданию санитарных зон заложено в СНиП 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Кроме многоэтажных зданий, в черте города и за его пределами выделяются земли под индивидуальные застройки сезонных и капитальных жилых строений. Жилье и хозпостройки размещаются на участке в определенном месте, как того требуют нормативы, заложенные в документы противопожарной безопасности и санитарных требований.

По отношению к нормативным актам участки под застройку делятся на:

  • ИЖС – застройка на индивидуальных участках;
  • СНК, ДНО и другие виды кооперативов и обществ с некоммерческим использованием земли.

На участке, приобретенном под ИЖС, возводятся капитальные строения с постоянным проживанием. Это земли в черте города, поселки городского типа и другие селения. Участки имеют полицейский адрес, по которому прописываются жители дома. Законодательными документами, требования которых следует соблюдать, являются:

  • СНиП 30-02-97 с изменениями 2018 года;
  • СП 53.13330.2011;
  • СНиП 2.07.01-89;
  • «Градостроительный кодекс РФ» от 29.12.04, № 190-ФЗ.

В регламентирующих документах четко указано расстояние между частными жилыми строениями исходя из требований СНиП и СП с учетом пожарной безопасности. Это правило касается всех.

Участки на землях некоммерческих кооперативов часто имеют небольшие размеры, и дистанцию от одного до другого дома выдержать невозможно. При планировании возведения сезонного жилья на участке основополагающим документом является устав кооператива или общества. В нем прописаны нормы на допустимые расстояния между строениями, максимальные размеры и этажность строений, а также их размещение.

Жилье на землях дачных и садово-огородных кооперативов строится для сезонного пребывания в нем. Оно лишено полицейского адреса.

Разработка проектов и последующее строительство в частном секторе проводятся на основании требований СП 30-102-99 и СНиП 2.07.01-89. В них заложено минимальное расстояние между частными жилыми домами – 6 м. Об этом говорится и в СНиП 30-02-97 с изменениями 2018 года, а также в СП 53.13330.2011. Измеряется дистанция от ближайшего элемента фасада, стены, угла или выступа цоколя. В случае, когда имеются архитектурные элементы, балконы или навесы, выступающие за плоскость более чем на 0,5 м, точкой отсчета дистанции следует использовать их наружный край.

При проектировании строительства надо учитывать, что по СП 42.13330.2011 промежуток от одних до других окон соседних домов – минимум 6 м. В этом пространстве не должны находиться высокие деревья, заборы высотой более 1,5 м, глухой кустарник и другие предметы, ограничивающие свободный проход и обзор из окна.

От забора с соседом рекомендуется свободное пространство в 3 м. Обязательно надо иметь свободный пожарный проход вдоль всей ограды с внутренней стороны. Вокруг каждого капитального или временного строения дорожка должна быть шириной от 1 м.

Прозрачность ограждения от соседей регламентируется местными законами в пределах 50–70 %. Поставить ограду на меже выше или глухую можно при взаимном согласии сторон, зафиксированном письменно.

Расстояние между домами можно уменьшить по взаимной договоренности обеих сторон. Согласие оформляется в письменной форме и заверяется нотариально. Недостаток договора – в прекращении его действия при изменении состава владельцев.

Если участок и дом переходят к другому хозяину в результате вступления в наследство или продажи, договор теряет силу. Новый владелец имеет право через суд потребовать сноса здания, возведенного с отступлением от норм СП и СНиП.

На участке ИЖС допустимо строительство дома высотой до 3 этажей. В требованиях сказано, что он может быть рассчитан на проживание родственников и не иметь отдельных обустроенных квартир.

Минимальное расстояние от здания в 2–3 этажа по отношению к жилому строению другого владельца земли должно быть более 10 м. Территория соседей за забором может затеняться высотными зданиями менее половины светового дня. На жилье тень может падать менее 2 часов.

Нормы на расстояние между зданиями могут быть значительно больше по пожарной безопасности. Они учитывают степень воспламенения и категорию горючести строительных материалов, использованных при возведении стен и кровли. При возгорании одного из зданий остальное жилье и хозяйственные постройки не должны попасть в зону действия огня. Для частных домов на участке ИЖС пожарные нормы указаны в законодательных документах:

  • «Нормы противопожарной безопасности», ПН № 53.13330.2011;
  • «Правила пожарной безопасности зданий и сооружений» от 21.01.1997.

Минимальная дистанция допускается в 6 м, если оба дома построены из негорючих и стойких к возгоранию материалов:

При наличии деревянных балок в перекрытии и перегородок в одном из строений пространство от одного до другого строения должно быть увеличено до 8 м.

Древесина, даже покрытая защитными составами, быстро воспламеняется и активно горит. Минимальный промежуток между каркасными и деревянными домами по прямой линии между ближайшими точками утвержден в 15 м.

При строительстве кирпичного дома с высокой степенью пожаростойкости от расположенного на соседнем участке деревянного сруба следует отступить 10 м.

Дистанция меряется по кратчайшей прямой линии между зданиями. Это может быть угол дома, крыльцо, проекция балкона на земле. Увеличить дистанцию до соседской избы можно, расположив дом в глубине участка не в один ряд с другими строениями.

На проектах застройки ИЖС для жилых домов и сооружений хозяйственного назначения по границе с дорогой проведена красная линия. Она обозначает границу между землей частной и муниципальной. Обычно она совпадает с дорогой и местом проведения воздушных и подземных коммуникаций.

Все постройки независимо от их предназначения должны располагаться от красной линии на расстоянии от 5 м. Передний забор может стоять ближе к красной линии при условии, что обеспечивается свободный проезд транспорта и не загораживается тротуар для пешеходов. При этом он удален от подземных коммуникаций на ширину тротуара.

Если сбоку участка находится переулок, дом можно ставить не ближе 1 м от границы участка и минимум 3 м – от дороги или пешеходной дорожки.

При закладке фундамента дома от границы с соседним участком выдерживается дистанция от 3 м. Высота изгороди и степень ее горючести значения не имеют. При расположении соседской постройки к меже ближе 3 м или если здание деревянное, то нужно отмерить дистанцию от ближайшей точки соседнего жилого дома. Расстояние до забора увеличивается.

На участках ИЖС гаражи проектируются при застройке 2 типов:

  • встроенные в дом;
  • отдельно стоящие.

В случае совмещения гаража с жилым домом нормы отступления от соседних строений определяются, как для жилого здания. Противопожарные правила требуют соблюдения мер безопасности в виде огнетушителя снаружи на стене, пожарного щита, песка и аварийного выхода.

Расстояние между жилым домом и гаражом – минимум 5 м от построенного по соседству и собственного жилья. Допустимое расстояние можно изменить только в сторону увеличения.

От передней границы гараж располагается также на дистанции 5 м. От изгороди сбоку достаточно отступить 1 м и обеспечить сток с крыши на свою территорию.

Если проектирование строительства жилья и других сооружений только начинается, а соседний участок имеет много строений различного назначения, постройки учитываются как единое целое. Минимальное расстояние замеряется от ближайшей стены. Назначение сооружения и его капитальность значения не имеют.

От соседского туалета жилье надо ставить на расстоянии 12 м. От сараев с птицей и другими домашними животными окна надо располагать не ближе 8 м. В противном случае шум и запахи будут проникать в жилые комнаты.

При этом расположение сараев и санитарных построек не должно быть ближе 4 м от забора. При меньшей дистанции следует потребовать от соседа их переноса.

Между домом и баней – дистанция более 8 м. Столько же – до сауны. От бокового забора достаточно отступить 1 м и отвести в свою сторону стоки. С банями на территориях разных участков решение простое: от одной до другой – дистанция 8 м, и отступать от межи можно на 1 м.

Существует приоритетное право первого застройщика. Если соседняя усадьба пустует и в земельном отделе не зарегистрирован план расположения зданий на участке, то в силу вступает приоритет первого застройщика.

От забора можно отступать только 1 м и ставить дом или хозпостройки. При этом соседний двор не должен затеняться строениями. Воду с крыши следует отводить в сторону своего участка.

Если сосед воспользовался правом первого застройщика и отступил от ограды меньше 3 м, то отмерять расстояние следует от строений, которые уже есть на его территории.

Даже если выдержать положенные 3 метра от забора, но расчетное расстояние между окнами жилых домов будет менее 6 м, то земельный отдел и архитектура не утвердят проекта.

Особенности планирования строительства загородного дома

Небольшие дачные наделы не обеспечивают требуемых расстояний и безопасных дистанций на соседних участках. Для них нормативы СНиП имеют рекомендательный характер. Устав кооператива или общества регламентирует размер и расположение жилья, а также допускается ли на данном участке хозпостройка.

Обычно дома на всех дачных участках смещаются в одну сторону, максимально удаляясь друг от друга. Деревья не должны располагаться ближе 4 м от строений и заборов. Правила расположения и размеры всех построек указаны в уставе общества.

Если соседняя дача была построена с отступлениями, то следует обращаться в правление кооператива. Суд не рассматривает споров на территории земель некоммерческого использования.

Нормативы, устанавливающие расстояния между жилыми домами

При проектировании и строительстве дома необходимо учитывать, что есть ряд строительных норм, утверждённых государством, соблюдение которых является главным условием строительства.

Необходимое расстояние между жилыми сооружениями по государственным нормам рассчитывается исходя из строительного материала, который применяется для изготовления несущих конструкций.

  • В том случае, если оба соседних строения возведены из материалов не подверженных горению, например бетон, камень, а так же железобетон, то разрешённым расстоянием между ними является 6 и более метров;
  • Если же сооружения изготовлены из таких же негорючих материалов, но в совокупности с деревянными перекрытиями, то тогда минимально разрешённое расстояние между жилыми постройками составляет не меньше 8 метров;
  • Для соседних деревянных домов, изготовленных из горючих, а так же трудно горючих и негорючих материалов, нормативами предполагается минимальное расстояние не меньше 15 метров;

При проектировании частного дома все необходимые расстояния нужно рассчитывать по выступающим точкам будущей постройки, которыми обычно являются эркер и крыльцо.

В том случае, если все строительные замеры будут осуществлены ещё до начала непосредственной застройки с предельной точностью, то возможная перепланировка дома по ходу строительства не доставит вам никаких хлопот и неприятных сюрпризов, так как не потребует дополнительных материальных затрат на исправление проектных недочётов.

Нормы расположения жилого здания по отношению к хозяйственным сооружениям

Жилое строение рекомендуется возводить на расстоянии, превышающем 5 метров от красной линии дороги и на расстоянии не менее трёх метров от жилых улиц и проездов. Красной линией в сфере градостроительства принято считать условную границу, которая предположительно отделяет проезжую часть улицы, непосредственно от территории жилой застройки.

В целях соблюдения пожарной безопасности допустимое расстояние между жилыми частными сооружениями на соседствующих участках земли должно быть в пределах от 6 до 15 метров, в зависимости от уровня и степени огнеупорности построек. В нормативных актах рекомендуется для более удобного осуществления ремонта помещения размещать жилое здание со смещением постройки к левой или правой боковой границе земельного участка, но, тем не менее, разрешённое расстояние от забора участка до стены жилого дома составляет от 1-1,5 метров.

Хозяйственные объекты необходимо сооружать в глубине земельного участка с соблюдением таких же требований к их удаленности от границ, которые применяются и по отношению к жилым зданиям. Хозяйственные блоки рекомендуют выстраивать отдельно от основного жилого дома. Ограждение участка со стороны жилой улицы должно быть прописано в проектных документах.

Нормативы минимальных расстояний между постройками

Нет видео.

Видео (кликните для воспроизведения).

Норматив минимального расстояния от постройки до улицы или же проезда выглядит следующим образом:

  • От жилого строения и хозяйственных построек по отношению к красной линии жилой улицы составляет не менее 5 метров;
  • От жилого строения до красной линии проезда разрешается не меньше 3 метров;
  • От хозяйственных строений до красной линии проезда должно быть не менее 5 метров;
  • Возведённый на участке навес или же автомобильный гараж может примыкать к ограде земельного участка со стороны жилой улицы или проезда. Помимо этого, размещение гаражей допускается как отдельно стоящими, встроенными или же пристроенными к жилому строению и хозяйственным подсобным сооружениям.

Минимальное расстояние расположения границы на соседнем земельном участке согласно санитарно-бытовым характеристикам:

  • От жилого дома – не меньше 3 метров;
  • От хозяйственной постройки для содержания домашних животных – не меньше четырёх метров. Кроме этого, данные сооружения разрешено пристраивать лишь к малогабаритным жилым домам при обязательном разделении их от жилых помещений не менее чем тремя рабочими подсобными комнатами;
  • При наличии примыкания хозяйственных блоков непосредственно к жилому дому расстояние необходимо измерять отдельно по отношению к каждому объекту:
    • Жилой дом – автомобильный гараж – от дома не менее 3 метров, от автомобильного гаража не менее 1 метра;
    • Жилой дом-постройка для домашних животных – от жилого дома не менее чем 3 метра, от вспомогательной постройки для содержания животных не менее 4 метров.

При сооружении хозяйственных построек, на садовом или же дачном земельном участке , размещаемых на расстоянии от одного метра от границы соседнего садового или дачного земельного участка, скат крыши постройки необходимо расположить таким образом, чтобы сток природных осадков не попадал на соседний земельный участок и не подтоплял его.

Норматив минимального расстояния между сооружениями, расположенными на смежных участках земли:

  • От жилого здания или же жилого частного дома до дворового душа, банной постройки и уборной – не менее 8 метров;
  • От природного колодца до уличной уборной и компостного сооружения – 8 метров.
  • Минимальное расстояние от фундамента жилого здания до инженерных коммуникационных сетей:
  • Силовые кабели всех типов напряжений, а так же кабели телефонной связи располагаются на расстоянии не менее 60 см;
  • Каналы и коммуникационные тоннели размещаются на расстоянии, превышающем 2 и более метра;
  • Для водопровода, а так же напорной канализации предусмотрено расстояние более 5 метров.

Приведённые в статье нормативы расстояний между объектами частного строительства помогут правильно спроектировать как сам жилой дом, так и предполагающиеся коммуникационные развязки. Соблюдение данных норм поможет без проблем ввести построенный дом в эксплуатацию.

  • Рекомендации по подбору системы защиты от протечек воды::

Далеко нередким явлением в частном доме являются несущественные протечки воды, которые незаметны.

“>Рекомендации по подбору системы защиты от протечек воды – 08/09/2015 07:21
Хозяйственные постройки на участке и правила их размещения::

Как правильно распланировать свой приусадебный участок? Какие хозяйственные постройки и.

“>Хозяйственные постройки на участке и правила их размещения – 04/09/2015 05:29
Порядок отвода земельного участка под строительство::

Отвод земель это не что иное, как перераспределение земельных угодий. Каким образом можно.

  • Каким образом оформить куплю продажу дачи?::

Дачное строительство в России пользуется большой популярностью. Но не все владельцы участков.

“>Каким образом оформить куплю продажу дачи? – 18/08/2015 05:31
Строительство дома на участке земли под ижс::

В нашем суматошном мире многие обыватели стремятся стать обладателями участков земли под ИЖС.

“>Строительство дома на участке земли под ижс – 14/08/2015 05:40
Выкуп земельных участков в личную собственность::

Руководствуясь земельным кодексом РФ вполне очевидно что, как гражданские, так и юридические лица.

Минимальное расстояние между многоэтажными домами согласно нормам строительства

Данный документ применяется в проектировании, а также реконструкции поселений городского и в том числе сельского типа. Он включает перечень основных весомых требований к застройке предполагаемых территорий и планировки недвижимых объектов. Более конкретные требования разрабатываются региональными законодательными актами в сфере градостроительства.

Ссылаясь на действующие нормы по СНиП, важна не только безопасность и устойчивость здоровья и жизни граждан, но также рациональность использования имеющихся национальных природных ресурсов и окружающей полезной среды, обеспечение законодательной сохранности для культурных и в том числе исторических памятников, защита города от неблагоприятного возможного воздействия природных и техногенных катастроф.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Каждый норматив, применяющиеся для определения расстояния непосредственно между высотными и прочими домами, обязательно учитывает фактор распределение территорий в городе. Берётся во внимание особенность эксплуатации, целевое назначение, в соответствии с регламентом по градостроению, наличие природоохранных, санитарных зон. Отдельно выделяются территории под общее пользование, которые могут быть заняты улицами, проездами, площадями, набережными, дорогами, парками, водоемами и прочими объектами, направленными на удовлетворение общественных нужд население. О порядке эксплуатации земли общего пользования можно узнать у местных органов самоуправления, поскольку именно они разрабатывают законодательные региональные акты.

Градостроительная деятельность также может ограничиваться, если вблизи расположена историческая застройка, культурный заповедник, зона, где охраняются памятники культуры и истории, особо охраняемая природная территория, прибрежная защитная полоса, зона с полезными ископаемыми, территория, на которой застройка запрещена по причине возможного возникновения природных и техногенных аварийных ситуаций.

Нормы, которые принимаются непосредственно при строительстве недвижимых объектов в городе, во многом зависит от того, где именно располагаются планируемые объекты. В городских условиях планировочная структура формируется с учетом:

  • Компактного размещения и взаимосвязи земельных участков, определенные зоны, учитывая уровень их совместимости;
  • Зонирования и структурного распределения земель во взаимодействии с общественными центрами и транспортными развязками, системами инженерных коммуникаций;
  • Эффективного пользования территориями, ссылаясь на их градостроительную ценность;
  • Комплексного учёта архитектурных традиций в градостроительстве, климатических условий, прочих особенностей;
  • Эффективного функционирования, а также развития систем жизненного обеспечения, экономии ресурсов, охраны окружающей среды и памятников культуры и истории;
  • Охраны природных ресурсов;
  • Условий для того, чтобы лица с ограниченными возможностями имели беспрепятственный доступ к объектам транспортной и социальной инфраструктуры.

В городах, которые имеют историческую ценность, чтобы рассчитать расстояние между зданиями, необходимо учитывать, что планировочная структура и архитектурный облик данного населенного пункта не могут быть изменены.

Минимальное расстояние между жилыми домами в городах необходимы для обеспечения противопожарной безопасности и обеспечения целостности конструкций. Так, норматив для кирпичных, бетонных, то есть каменных домов при наличии бетонных перекрытий, предполагает, что расстояние между ними должно быть не менее шести метров. От такого же дома до каменного (бетонного, кирпичного), но с деревянными перекрытиями – восемь метров, а до сборного здания – десять.

Соответственно, между двумя кирпичными, бетонными домами с деревянными перекрытиями не может быть менее восьми метров, а в случае со сборными, они должны располагаться друг от друга и от других домов на расстоянии десяти-пятнадцати метров.

Кроме того, принятый норматив относительно жилого многоэтажного дома предусматривает, что таковой нельзя располагать меньше, чем за десять метров до объекта газорегуляторного пункта с низким давлением и менее чем за пятнадцать метров до такого же объекта с высоким давлением.

Даже при разработке региональных правил, администрация ссылается на упомянутый выше СНиП, строительные правила для малоэтажных застроек, требования пожарной безопасности и территорий расположения коммуникационных систем.

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и рядом актуальных правил, минимальное расстояние соблюдается не только между многоэтажными зданиями, но также и между другими объектами рядом с ними. Так, например, от проездной части до улицы не может быть менее трёх метров. Промежуток между окнами жилого дома и окнами любого иного здания должен быть от шести метров, между зданием и высокорослыми деревьями – от четырёх метров, между объектом и низкорослыми деревьями – от двух метров.

Не менее значимы системы инженерных коммуникаций, которые не должны соприкасаться с фундаментом домой. Так, от фундамента до водопровода и канализационной напорной системы соблюдают дистанцию в пять метров, до газопровода – от четырех до десяти метров в зависимости от того, низкое, среднее или высокое в системах давление. От силовых кабелей до фундамента – шестьдесят сантиметров, до коммуникационных каналов – два метра, а до тепловых сетей – руководствоваться следует стандартами СНиП 41-02-2003.

При этом важно иметь в виду, если назревает какая-либо конфликтная ситуация, прежде, чем обращаться в суд с исковым заявлением, необходимо проконсультироваться у опытного юриста и узнать, какие нормативы действовали на момент возведения спорной постройки.

Производя расчет границы по территориальным зонам в городе, в обязательном порядке учитываются правила землепользования и строительству, а именно:

  • Возможность сочетать в пределах одной территории разных целевых зон;
  • Функциональность выбранного участка, а также параметры и планирование его развития в соответствии с генеральными планами города, региона, муниципальных районов;
  • Планировку территории и нынешней целевой категории;
  • Планируемые изменения границ земли, разные целевые категории в зависимости от городской планировки;
  • Исключение возможности нанесения ущерба недвижимым объектам капитального строительства.

В тоже время для уже существующих и планируемых зданий необходимо рассчитать прохождение границы. Определятся они по магистральным линиям, линиям проездов и улиц, которые разделяют транспортный поток, по красным линиям границ земельных территорий, линиям, разделяющим населённые пункты в пределе муниципального образования, внутренних муниципальных границы, линиям разграничения по природным объектам и прочим. Зоны, за которыми закреплены особые условия эксплуатации, объекты культурного наследия, в соответствии с российским законодательством, могут иметь несовпадающие границы, поэтому необходимо уточнять их у местной администрации.

Планировочная структура жилой зоны предусматривает не только расстояние между многоквартирными домами, но также формирование инфраструктурного развития в соответствии с градостроительным планом в целом, а также природными особенностями территории. Более того, важно предусмотреть взаимосвязь между расположенными недвижимыми объектами, общественными зданиями и сооружениями, дорожными сетями, озеленение ими территории в общем пользовании, и прочих объектов, которые можно разместить на территории жилой зоны в соответствии с санитарно-гигиеническими нормами и правилами безопасности.

Поскольку застройка отдельных регионов влияет на всю страну, не менее важное предварительное определение общего размера жилой зоны. В городе, где средняя этажность жилого многоквартирного дома составляет до трёх этажей, под застройку отводятся десять гектар, если застройка без земельного участка, и двадцать, если с участком. Для городов с домами от 4 до 8 этажей это 8 гектар, для городов с домами на 9 этажей и более – 7 гектар. При этом в квартале или микрорайоне жилую зону нельзя размещать объекты городского значения, а также обустраивать транзитные проезды по территории, которые объединены общим двором. Сама же территория группы жилых многоквартирных домов обычно не превышает 5 гектар.

Для городов не менее важной является плотность заселения территорий. Принятые нормы приведены выше:

Нормативное расстояние между постройками на участке

Расстояние между домами (соседнего и собственного), а также любые строения, будь то хоз. постройки, изгородь, коммуникации или растения на участке, должны быть заложены в проект на основании определенных правил, которые регламентирует СНиП. Это позволяет создать приемлемые условия проживания, а также обезопасить себя и соседей в опасных ситуациях.

Высокая изгородь более привлекательна благодаря возможности закрыть обзор жилого дома, обеспечить труднопреодолимое препятствие для проникновения посторонних. Однако подобное решение приведет к ряду неприятных моментов. Прежде всего, противопожарные нормы безопасности определяют иные параметры забора, что позволяет значительно снизить интенсивность распространения огня в опасной ситуации. А вместе с тем, высокая конструкция на участке затеняет территорию.

Забор следует устанавливать между соседями на высоту не более 1,5 м.

Ограждение между двумя постройками не может быть выше границы в 1,5 м. Такое значение определяют федеральные нормы, однако, в соответствии с местной (региональной) нормативной документацией предельные значения высоты забора могут существенно отличаться.

Например, в некоторых регионах допускается возводить ограду между жилыми постройками до 2,2 м. По этой причине при строительстве нужно ориентироваться на соответствующие нормы.

Существует еще одна особенность забора, установленного на участке между жилыми домами: конструкция должна пропускать свет. Идеальным является сетчатое ограждение, штакетник. Полностью глухая ограда возводится между жилыми постройками лишь при условии письменного согласия соседа.

По СНиП и нормам высота ограждения со стороны улицы или проезда, должна достигает не более 2,2 м.

Допускается строить забор без малейших просветов только небольшой высоты (0,75 м), тогда не потребуется разрешения от владельцев соседского участка. Можно также нарастить конструкцию до максимально допустимого уровня, но эта надстройка обязательно должна быть прозрачной.

Расстояния между домами вполне можно обозначить, как противопожарные разрывы. Приемлемый по ширине проход/проезд обеспечивает свободное передвижение спец. техники. Соответственно, между жилыми зданиями должно быть достаточное расстояние и тогда эти участки можно рассматривать как противопожарные преграды, способствующие снижению интенсивности распространения огня.

Это объясняет, почему нормы пожарной безопасности важно соблюдать не только при дальнейшей эксплуатации, но также во время подготовки и непосредственно на этапе строительства жилого здания.

Основной документ, регламентирующий требования к новым постройкам, является СНиП 2.07.01-89. Все строения можно разделить на группы с учетом типов используемых материалов, что определяет уровень пожарной опасности жилого здания при возгорании:

  • А – дома из бетона и камня;
  • Б – аналогичные конструкции, но с деревянными крышами;
  • В – здания из дерева.

Если рассматривать оба строения типа А, рекомендуемое расстояние между двумя жилыми постройками не может быть меньше значения 6 м. Нормы для зданий типа Б – 8 м. Между полностью деревянными строениями (тип В) разбег должен быть равен или превосходить предел 15 м, так как этот материал наиболее прочих подвержен горению. В случае, когда рассматриваются здания разных типов, противопожарные преграды соответствуют иным значениям.

Например, если в личном владении находится дом А, на участке у соседа – конструкция типа Б, тогда рекомендуется оставлять свободное пространство между строениями от 8 м по ширине.

Другой случай: рассматриваются здания типов А и В, нормы пожарной безопасности при этом диктуют иные требования, а именно, минимальный предел 10 м. В СНиП оговаривается еще один вариант: минимальное расстояние между двумя строениями разных типов (Б и В) должно быть равно 10 м.

Эти нормы регламентируют определенный уровень безопасности между зданиями и строениями разного целевого назначения. В частности:

При планировке участка необходимо выдержать следующие санитарные нормы.

Расстояние от забора до дома в точности также определяется нормативными актами. На основании этой документации для объектов разного целевого назначения при строительстве предусматриваются определенные параметры ограждающей конструкции, равно как и ее удаленность от жилого объекта.

Проектирование жилых объектов производится на основании следующей нормативной документации: СНиП 30-02-97, СНиП 30-102-99, а также норм пожарной безопасности. За основу берутся противопожарные разрывы между двумя соседними зданиями разных типов, в частности, их параметры.

Кроме того, существуют основные требования к расстановке жилых объектов на соседних участках:

  • 3 м – минимальная граница от частного дома до межевой линии;
  • 6 м – расстояние между окнами жилья, находящегося в личном владении, и стеной соседского дома.

Рассматривая противопожарные нормы, следует учесть, что в случае двухрядной застройки разрешается возводить соседние объекты вплотную:

Важным моментом в планировке участка для загородного строительства является строгое соблюдение требований Государственных нормативных документов.

Такой вариант расположения зданий/строений не создает противоречий между требованиями к пожарной безопасности объектов и реальным проектом.

Достаточной для возведения дачного жилья и обустройства инфраструктуры приусадебной территории является площадь 6 соток. Но лишь зонирование участка позволит максимально эффективно использовать землю. Нужно определить наиболее важные задачи, которые будут реализованы на даче, например, обустройство огорода или детской площадки и т. д.

Рассстояние от забора до насаждений

  1. Участок, на котором планируется расположить непосредственно сам жилой дом и второстепенные постройки, предназначенные для периодического или постоянного проживания людей (например, флигель для гостей).
  2. Зона, где будет разбиваться огород/сад. Здесь же необходимо спланировать расположение теплицы, парника.
  3. Участок под отдых, где можно обустроить детскую площадку, небольшую беседку и даже бассейн, если позволяет метраж. Разнообразные навесы, клумбы – все это лучше располагать в зоне отдыха.
  4. Отдельно рекомендуется вынести хозяйственные постройки, гараж, баню, уличные «удобства», источник питьевой воды. Строения для содержания животных (собак, птиц и пр.), мастерская, вынесенная «летняя» кухня и тому подобное также группируют на этом участке.

Зонирование территории обеспечивает нужный уровень безопасности, так как детская площадка, а значит, и дети на ней не будут находиться поблизости от уличных «удобств» или вольера с собаками. Кроме того, при эффективном разделении территории на участки разного целевого назначения высвобождается время на преодоление пути из одной точку в другую.

Например, если вынесенная кухня располагается в противоположном конце дачи, придется постоянно терять много времени на передвижения из дома (так называемая зимняя кухня, столовая) в летнюю кухню. Это же касается и перемещения между хозяйственными постройками.

При проектировании строений нужно учитывать достаточные расстояния между каждым из существующих видов построек: жилые, хозяйственные и пр.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Ответ следует искать в нормах пожарной и санитарно-бытовой безопасности. Руководствуясь этой документацией, можно избежать проблем в будущем, которые обычно возникают в спорных ситуациях между соседями. Кроме того, правильная расстановка построек обеспечит безопасность собственных владений в случае возникновения опасных ситуаций на соседнем участке.

Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

✔ Обо мне ✉ Обратная связь Оцените статью: Оценка 4.7 проголосовавших: 13

Каким должно быть безопасное расстояния между жилыми домами и АЗС


Взрыв газохранилища в Тассае. Фото © оtyrar.kz

В ходе брифинга главный архитектор Шымкента Женис Байымбетов рассказал о том, каким должно быть расстояние от АЗС и жилых строений, передает Otyrar.kz.

Взрыв газохранилища в Тассае заставил многих задуматься над тем, на сколько небезопасно такое соседство. Шымкентцы до сих пор с содроганием вспоминают взрыв газовой цистерны в Тассае, который прогремел в начале июня. Тогда осколки металлической ёмкости разлетелись в радиусе ста метров. После этого случая горожане, чьи дома находятся вблизи автозаправочных станций, живут в постоянном в страхе.


Жеңіс Байымбетов. Фото © оtyrar.kz

Жительница г.Шымкента: «Было бы хорошо, если бы автозаправочные станции располагались далеко на окраине города. Рядом с нашим домом вдоль Темирлановского шоссе три автозаправочные станции. Все может случится. Боимся».

Руководитель управления архитектуры и градостроительства Женис Байымбетов пояснил на каком расстоянии должны находиться АЗС от жилых домов:»Зона отчуждения не менее 50 метров».

В соответствии с приложением № 11 к техническому регламенту «Общие требования к пожарной безопасности», минимальное расстояние от автозаправочной станции до зданий, сооружений и других объектов, не относящихся к комплексу автозаправочной станции, должно составлять: до жилых и общественных зданий, торговых палаток и киосков 50 м;

Главный архитектор Шымкента рассказал и о том, каким должно быть расстояние между жилыми домами и объектами.

«Согласно строительным нормам и правилам расстояние между жилыми домами и объектами должно быть не менее 15-20 метров. Это в том случае когда многоэтажки не выше пяти этажей. Относительно других строений, согласно СНиП РК 3.01-01-2008 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населённых пунктов», в жилых зонах, кроме частного и многоэтажного жилья, также могут размещаться:

— отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения;

— гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащие гражданам;

— культовые объекты в зависимости от принятого проектного решения.

Между зданиями следует принимать расстояния:

для жилых зданий высотой 2-3 этажа — не менее 15 м;

в 4 этажа — не менее 20 м;

в 5 и более этажей — учитывая требования инсоляции по СНиП РК 2.04-01-2001 и Санитарные нормы и правила обеспечения инсоляцией жилых и общественных зданий и территорий жилой застройки.

Также Управлением был проведен мониторинг незаконно построенных зданий, в результате которого выявлено 104 объекта возведённых с нарушением требований законодательства. Для принятия мер воздействия, на нарушителей правил застройки, материалы переданы в соответствующие инстанции.

Расстояние между жилыми домами многоэтажных жилых домов

Вопрос: Какое минимальное расстояние должно быть между двумя многоквартирными 10-этажными жилыми домами? (Правовед.RU, май 2016 г.)


Какое минимальное расстояние должно быть между двумя многоквартирными 10-этажными жилыми домами?

Согласно общероссийским градостроительным требованиям, содержащимся в п. 7.1 СП 42.13330.2011, расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 настоящего свода правил.

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2-3 этажа — не менее 15 м; 4 этажа — не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

На площадках сейсмичностью 8 баллов и выше расстояния между длинными сторонами секционных жилых зданий должны быть не менее двух высот наиболее высокого здания.

Кроме того, существуют пожарные расстояния (таблицы 1, 2 СП 4.13130.2013). Минимальное расстояние — 6 м.

Если по факту ведется строительство многоквартирного дома, то хотя бы с одной продольной стороны должен быть пожарный проезд шириной не менее 3,6 м на расстоянии не менее 5 м от здания (п. 8.1, 8.3, 8.6 СП 4.13130.2013).

А. Лучникова

Правовед.RU

На каком расстоянии от жилого многоквартирного дома допускается строительство нового дома,

На каком расстоянии от жилого многоквартирного дома допускается строительство нового дома

—существуют строительные нормы (СНИПы) , которыми предусмотрено расстояние между жилыми зданиями, это расстояние принимается на основе расчетов инсоляции (освещенность помещения прямыми солнечными лучами) . Между домами должно быть такое расстояние, чтобы новостройка не загораживала солнечный свет. Точные расчеты по инсоляции ведутся специалистами при разработке проектной документации исходя из конкретных данных местности.

Есть и противопожарные требования. В частности Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», предусматривает общую ширину противопожарного проезда, совмещенного с основным подъездом к зданию, сооружению и строению. Так, расстояние от внутреннего края подъезда до стены здания, сооружения и строения должно быть: для зданий высотой не более 28 метров — не более 8 метров; для зданий высотой более 28 метров — не более 16 метров. Если принять во внимание нормы инсоляции, противопожарные требования и строительные нормы, то получается, что рядом с существующей 9- этажкой можно строить не ближе, чем на расстоянии 15-20 метров. Но только в случае, если строительство ведется не со стороны выходов из подъездов. Иначе между существующим и строящимся домами должно быть оставлено место под: придомовую территорию (палисадники, площадки перед подъездами) ; дорогу (пожарные разрывы) ; дворовую территорию (детская, хозяйственная площадки) .

Если возведением нового здания нарушаются Ваши права, Вы вправе обратиться в прокуратуру района с заявлением о проверке всей строительной документации и соблюдении прав жильцов, проживающих в соседних домах.

МЕРЫ ПРОКУРОРСКОГО РЕАГИРОВАНИЯ

Статья 10. Рассмотрение и разрешение в органах прокуратуры заявлений, жалоб и иных обращений

1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору.

2. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством.

3. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом.

4. Прокурор в установленном законом порядке принимает меры по привлечению к ответственности лиц, совершивших правонарушения.

5. Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются. При обнаружении нарушений закона (ст. 24 Закона) или прав и свобод человека и гражданина (ст. 28 Закона) прокурор или его заместитель вносит представление о устранении выявленных нарушений в орган или должностному лицу, которые правомочны устранить допущенные нарушения.

В случае, если в деяниях должностных лиц, допустивших нарушения законов, содержится состав преступления или административного правонарушения, в зависимости от характера нарушения закона прокурор выносит мотивированное постановление о возбуждении уголовного дела или постановление о возбуждении дела об административном правонарушении (ст. 25 Закона, ст. 37 УПК РФ, ст. ст. 25.11, 28.4 КоАП РФ).

Требования к расстояниям между зданиями

Вопрос:

Очень прошу, по возможности, сообщить нормативные требования по следующему вопросу: какое минимальное расстояние между жилыми многоквартирными домами предусмотрено законодательством РФ?
1. Информация, которую смог найти, изложена в СНиП 2.07.01-89* СВОД ПРАВИЛ. ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ.
В разделе 7 «Параметры застройки жилых и общественно-деловых зон» п.7.1 указано, что расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 настоящего свода правил.
А также
Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2-3 этажа — не менее 15 м; 4 этажа — не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.
При этом не указано расстояние для зданий большей этажности! Означает ли это, что действуют те же 20 м?
В п.7.7 указано, что при реконструкции 5-этажной жилой застройки в районах массового строительства по условиям инсоляции и освещенности допускается надстройка до двух этажей, не считая мансардного, если расстояния между длинными сторонами зданий не менее 30 м (при широтной, меридиональной и диагональной ориентации) и 15 м между длинными сторонами и торцами жилых зданий, расположенных под прямым углом, раскрытым на южную сторону горизонта. Или реконструкция — это уже другое правило?
2. Нигде не могу найти, какие требования применяются к понятию НЕПРОСМАТРИВАЕМОСТЬ, это сколько: 5, 20, 30 м? Подскажите, где можно посмотреть?

Ответ:

ГОСТ на расстояние между домами

4. Должен располагаться в хорошо освещенной солнцем и доступной проветриванию местности. Выполнение этого требования будет способствовать надлежащему естественному освещению и проветриванию помещений. Расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными следует определять исходя из данных о продолжительности их инсоляции. Расстояние между фасадами (длинными сторонами) 2—3-этажных жилых зданий должно быть не менее 15 м, между фасадами зданий высотой в 4 этажа и более — 20 м. Расстояние между торцами зданий, имеющих окна жилых комнат, должно быть не менее 15 м. При расположении 9—16-этажек рядом с домами усадебного типа, расстояние между их фасадами должно составлять не менее одной высоты многоэтажного здания.

5. Иметь хороший естественный или легко осуществимый путем вертикальной планировки уклон, благоприятный для стока атмосферных вод, устройства водопроводной и канализационной сетей, движения транспорта. Наиболее благоприятным считается спокойный малопересеченный рельеф с уклоном 1—6%, пригодным для строительства — до 10%, ограничено пригодным — 10—20% (в горной местности — до 30%). Уклон свыше 20—30% считается непригодным.

6. Иметь достаточные санитарно-защитные разрывы, установленные санитарным законодательством, от возможных источников загрязнения почвы, атмо-

РАЗДЕЛ VI. ГИГИЕНА ЖИЛЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

сферного воздуха. Например, дворовые и общественные туалеты в неканали-зованных зданиях, площадки для стационарных мусоросборников устраивают на расстоянии не ближе 20 м от окон и дверей здания.

Сведения о других санитарно-защитных разрывах от источников загрязнения почвы, воды, атмосферного воздуха, шума приведены в Государственных санитарных правилах планировки и застройки населенных пунктов», утвержденных МЗ Украины приказом № 173 от 19.06.1996 г.

Жилые дома с квартирами на первом этаже нужно строить с отступом от «красной» линии (внешней границы улицы) не менее чем 2 м (в сельской местности — не менее 6 м). По «красной» линии допускается размешать жилые дома со встроенными (на первых этажах) помещениями общественного назначения, а также на улицах при условии реконструкции застройки.

Учреждения культурно-бытового обслуживания населения города подразделяются на учреждения здравоохранения, детские учреждения, коммунальные предприятия, культурно-просветительные учреждения, учебные заведения, предприятия и учреждения общественного питания и торговли, физкультурные и спортивные сооружения, административные, общественные учреждения и хозяйственные организации.
Минимальные санитарные разрывы между жилыми и общественными зданиями

Разрывы Минимальная величина разрывов (в м) при застройке домами с количеством этажей
от 2 до 4 5 9 16
1. Между длинными сторонами зданий 20 30 48 80
2. Между длинными сторонами и торцами зданий а также между торцами зданий с окнами из жилых комнат 12 15 24 45
3. Между торцами зданий без окон из жилых комнат, а также между одноэтажными домами По нормам противопожарных разрывов

Примечания

  1. При применении домов другой этажности, не указанной в табл. 4, разрывы следует принимать по интерполяции.
  2. При определении этажности здания башни, вышки и другие отдельные возвышающиеся его части в расчет не принимаются.
  3. В реконструируемых районах разрывы между зданиями допускается уменьшить, не нарушая требований инсоляции и противопожарных норм.
  4. Разрывы от зданий детских яслей-садов, лечебных учреждений и школ до жилых и общественных зданий при расположении их со стороны палат, классов или детских комнат следует принимать не менее 2,5 высоты противостоящего наиболее высокого здания (не башенного типа).
  5. В населенных местах, располагаемых во ПА климатическом подрайоне, допускается в зависимости от местных условий и ориентации зданий увеличивать санитарные разрывы, но не более чем на 25%.

«Справочник помощника санитарного врача
и помощника эпидемиолога»,
под ред. члена-корреспондента АМН СССР
проф. Н.Н.Литвинова

Расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями принимаются проектными организациями на этапе проектирования объекта капитального строительства на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 СП 42.13330.2011 «Свод правил.

Минимальное расстояние между многоэтажными домами согласно нормам строительства

Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 указанного свода правил.

Согласно п.7 СП 42.13330.2011, между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2 — 3 этажа — не менее 15 м; 4 этажа — не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м.

Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемые для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.

В соответствии с п. 5 и п. 9 ст.49 Градостроительного кодекса РФ, предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Минимальное расстояние между домом и дорогой

Все виды строительства вблизи действующих автодорог, контролируются законом. Требования касаются таких правовых аспектов:

  • расстояние от дома до дороги;
  • от дорожного полотна до детских учреждений;
  • строительство в районе железной дороги.

Проектирование населенного пункта с указанием расстояний от строений до дороги

Для домов в СНТ нужно соблюдать правила их расположения относительно дороги. Все нормы и требования по возведению жилых домов прописаны в СНиП. Нужно выполнять требования СНиП, чтобы не возникало недоразумений ни с соседями, ни с местной администрацией, ни с пожарной охраной.

Расстояние от дороги до дома в частном секторе

Документы, которые нужно учитывать при планировании зданий:

Обозначение на плане участка расстояний от строений до дороги

  • Земельный кодекс;
  • Строительные нормы и правила;
  • Свод правил сельского поселения;
  • Свод правил садовых кооперативов.

Хозяева приусадебного участка считают, что размещение забора их личное дело – это большое заблуждение. Расстояние от ограды до жилого дома определяется границами надела.

Схема с указаниями расстояний от дома до дороги на участке

Чертеж и планировка участка согласно СНиПам

Минимальное расстояние от дороги до огражденного участка 5 метров. Границы земельных наделов устанавливает местная администрация на основании:

  • строительных норм;
  • норм противопожарной безопасности;
  • необходимого размера санитарной зоны.

Прежде чем рассчитывать какое расстояние должно быть от частного дома, нужно определить, что проходит вблизи участка – дорога или проезжая часть.

Пример расположения участков возле проезжей части

Поскольку это абсолютно разные понятия, дистанционные нормативы по отношению к ним отличаются.
Проезжая часть – дорожное полотно для движения автотранспорта, с выделенной дорожкой для передвижения на велосипедах и мопедах. Может иметь от двух полос движения.

Чертеж и расстояния от строений до проезжей части

Дорога – часть дорожного полотна, с выделенными полосами для движения автотранспорта и пешеходов.
На территориях садовых кооперативов минимальная ширина центральных и боковых проездов в черте красной линии должна быть, м:

  • для центральных проездов – 15 м;
  • для боковых проездов – 9 м.

Минимально допустимый радиус закругления края проезжей части – 6 метров.
На проездах должны быть площадки для разъезда транспорта протяженностью не меньше 15 метров и шириной от 7 метров.

Необходимое расстояние от частных строений до проезжей части и линий электропередач

В правилах прописывается, что автодорога по которой совершает движение легковой и грузовой автотранспорт, не должна быть уже 3,5 метров.

Когда дома стоят по обе стороны, расстояние между ними должно быть 3,5 метра плюс свободная от автотранспорта полоса для передвижения пешеходов. Если возле дома пролегает проезжая часть, учитывается только полоса дорожного полотна для автотранспорта. Пешеходная тропа не обустраивается. На проезжей части пешеходы передвигаются вдоль обочины по ПДД.

Расстояние от дороги до многоквартирного дома

  1. От края проезжей части до линии жилой и общественной застройки не должно быть меньше 50 м.
  2. Если вдоль автомобильной трассы предусмотрены заградительные щиты от шума, то дистанция может быть сокращена до 25 м.
  3. От местных внутрирайонных проездов до стены жилого здания не больше 25 метров.
  4. В 5 метрах от стен здания должна проходить шестиметровая полоса для пожарного проезда.
  5. Многоквартирный дом с квартирами на первом этаже должен располагаться в 6 метрах от проезжей части и 3 метрах от внутренних проездов.

Отличная статья 0

Похожие темы:

  • Расстояние от дома до

    Требования к расстоянию согласно правиламСНИП представляют собой свод нормативных документов и актов, которые отображают регламенты…

  • Расстояние от дороги до забора

    Владельцы частных домов, возводя любое строение, должны руководствоваться требованиями СНиП. Но расстояние от дороги до…

  • Расстояние дома от забора

    Нормативные документыРасположение дома на даче в собственном землевладении, а также строительство забора – два важных…

На каком расстоянии от дома можно строить другие здания

Очень часто наши читатели интересуются, на каком расстоянии от многоэтажных жилых домов можно строить различные объекты: здания, бани, кафе/рестораны, АЗС. Сегодня «Крыша» вместе с юристами расскажет об этом подробно.

Здания

Согласно СНиП РК 3.01-01-2008 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населённых пунктов», в жилых зонах, кроме частного и многоэтажного жилья, также могут размещаться:
— отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения;
— гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащие гражданам;
— культовые объекты в зависимости от принятого проектного решения.

Между зданиями следует принимать расстояния:

  • для жилых зданий высотой 2-3 этажа — не менее 15 м;
  • в 4 этажа — не менее 20 м;
  • в 5 и более этажей — учитывая требования инсоляции по СНиП РК 2.04-01-2001 и Санитарные нормы и правила обеспечения инсоляцией жилых и общественных зданий и территорий жилой застройки.

В то же время, как не раз заявляли сотрудники управления архитектуры и государственного архитектурно-строительного контроля, сегодня нормы этих СНиПов почти не соблюдаются. Чаще всего власти пеняют на высокую плотность застройки города и необходимость удовлетворения нужд бизнесменов. К сожалению, такая беспринципность приводит к опасным ситуациям. Об одной из них мы рассказывали совсем недавно.

Также при застройке жилых зон должны соблюдаться противопожарные расстояния, которые принимаются исходя из степени огнестойкости зданий. Всего их семь: I, II, III, IIIа, IIIб, IV, IVа.

К примеру, I степень присваивается объектам, построенным из искусственного камня, бетона, железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов с пределом огнестойкости 60 мин.; IVа — каркасным строениям, построенным с применением стальных листов или других негорючих материалов с горючим утеплителем.

Минимальные расстояния от жилых, общественных и вспомогательных зданий I и II степени огнестойкости до производственных зданий и гаражей I и II степени следует принимать не менее 9 м, а до производственных зданий, имеющих покрытие с применением утеплителя из полимерных или горючих материалов, — 15 м.

При этом в районах сейсмичностью 9 баллов расстояние между зданиями опасных степеней огнестойкости следует увеличивать на 20 %.

Бани

В настоящее время законодательство не запрещает размещение бань и саун в жилых зданиях. Самое главное условие: баня должна соответствовать требованиям СНиП РК 3.02-22-2004 «Бани и банно-оздоровительные комплексы». Здесь одним из главных требований является наличие междуэтажных перекрытий с хорошей изоляцией от пара, тепла, сырости и звука.

При изменении (переоборудование, перепланировка) помещений обязательное письменное согласие не менее 2/3 от общего числа собственников квартир требуется в случаях, когда работы затрагивают несущие конструкции или общее имущество.

Если вышеперечисленное затрагивает интересы собственников других помещений, смежных с изменяемыми, требуется получение письменного согласия только указанных лиц.

Кафе, столовые, рестораны

Согласно СНиП РК 3.02-38-2006 «Объекты общественного питания», общедоступные объекты питания, такие как кафе, столовые, рестораны и т. д. допускается встраивать или пристраивать к жилым, общественным или производственным зданиям при соблюдении необходимых санитарно-гигиенических, противопожарных и других требований. При этом должны сохраняться все функциональные характеристики как самого объекта питания, так и здания, в которое он встраивается.

Позволяется размещать в жилых домах:
1) встроенные или пристроенные объекты питания без производственных цехов вместимостью не более 50 посадочных мест с режимом функционирования до 23:00 и без громкого звукового сопровождения;
2) магазины кулинарии без технологических процессов торговой площадью не более 150 кв. м;
3) кафетерии в составе торговых объектов.

Не допускается располагать объекты питания на придомовых территориях жилых зданий, кулинарных цехов объектов питания по производству кулинарной продукции во встроенных или встроенно-пристроенных помещениях жилых зданий.

При размещении объектов питания встроенными в жилые здания между зданиями высотой 2-3 этажа следует принимать бытовые разрывы не менее 15 м, а высотой 4 этажа — не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м.

Автозаправочные станции

В соответствии с приложением № 11 к техническому регламенту «Общие требования к пожарной безопасности», минимальное расстояние от автозаправочной станции до зданий, сооружений и других объектов, не относящихся к комплексу автозаправочной станции, должно составлять:

  • до жилых и общественных зданий, торговых палаток и киосков 50 м;
  • до мест массового пребывания людей (остановки наземного транспорта, выходы со станций метро, рынки) 50 м.

Станции следует размещать на обособленных участках с подветренной стороны по отношению к жилой застройке, с учётом генеральных планов застройки населённых мест.

Какое расстояние должно быть между многоэтажными домами

забивание свай для фундамента нового дома, проезд тяжелой техники? Допускается ли начало строительства дома без заключения экспертизы проекта нового дома.

Для строительство такого дома необходимо получать прежде всего разрешение на строительство в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Без получения указанного разрешения данный дом является самовольной постройкой и подлежит сносу (ст. 222 ГК РФ)

Экспертиза здесь не проводится, необходимо разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Град. кодекса РФ.

Статья 51. Разрешение на строительство

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Для строительства нового дома нужен отвод земельного участка и разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)

Действует СП 52.13330.2011, согласно которому

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2-3 этажа — не менее 15 м; 4 этажа — не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

На каком расстоянии от жилого многоквартирного дома допускается строительство нового дома

—существуют строительные нормы (СНИПы) , которыми предусмотрено расстояние между жилыми зданиями, это расстояние принимается на основе расчетов инсоляции (освещенность помещения прямыми солнечными лучами) . Между домами должно быть такое расстояние, чтобы новостройка не загораживала солнечный свет. Точные расчеты по инсоляции ведутся специалистами при разработке проектной документации исходя из конкретных данных местности.

Есть и противопожарные требования. В частности Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», предусматривает общую ширину противопожарного проезда, совмещенного с основным подъездом к зданию, сооружению и строению. Так, расстояние от внутреннего края подъезда до стены здания, сооружения и строения должно быть: для зданий высотой не более 28 метров — не более 8 метров; для зданий высотой более 28 метров — не более 16 метров. Если принять во внимание нормы инсоляции, противопожарные требования и строительные нормы, то получается, что рядом с существующей 9- этажкой можно строить не ближе, чем на расстоянии 15-20 метров. Но только в случае, если строительство ведется не со стороны выходов из подъездов. Иначе между существующим и строящимся домами должно быть оставлено место под: придомовую территорию (палисадники, площадки перед подъездами) ; дорогу (пожарные разрывы) ; дворовую территорию (детская, хозяйственная площадки) .

Если возведением нового здания нарушаются Ваши права, Вы вправе обратиться в прокуратуру района с заявлением о проверке всей строительной документации и соблюдении прав жильцов, проживающих в соседних домах.

МЕРЫ ПРОКУРОРСКОГО РЕАГИРОВАНИЯ

Статья 10. Рассмотрение и разрешение в органах прокуратуры заявлений, жалоб и иных обращений [Закон «О Прокуратуре РФ»] [Статья 10]

1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору.

2. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством.

3. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом.

4. Прокурор в установленном законом порядке принимает меры по привлечению к ответственности лиц, совершивших правонарушения.

5. Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются. При обнаружении нарушений закона (ст. 24 Закона) или прав и свобод человека и гражданина (ст. 28 Закона) прокурор или его заместитель вносит представление о устранении выявленных нарушений в орган или должностному лицу, которые правомочны устранить допущенные нарушения.

В случае, если в деяниях должностных лиц, допустивших нарушения законов, содержится состав преступления или административного правонарушения, в зависимости от характера нарушения закона прокурор выносит мотивированное постановление о возбуждении уголовного дела или постановление о возбуждении дела об административном правонарушении (ст. 25 Закона, ст. 37 УПК РФ, ст. ст. 25.11, 28.4 КоАП РФ).

Какое расстояние должно быть между домами разной постройки

Так как СНиП не является нормативным документом, то за нарушение его правил наказание не предусмотрено. Но если вы не договорились с соседом заранее, то он может подать иск в суд за нарушение любого из перечисленных норм. К таким нарушениям суд вправе отнести:

Нормативное расстояние между постройками на участке

  1. Участок, на котором планируется расположить непосредственно сам жилой дом и второстепенные постройки, предназначенные для периодического или постоянного проживания людей (например, флигель для гостей).
  2. Зона, где будет разбиваться огород/сад. Здесь же необходимо спланировать расположение теплицы, парника.
  3. Участок под отдых, где можно обустроить детскую площадку, небольшую беседку и даже бассейн, если позволяет метраж. Разнообразные навесы, клумбы – все это лучше располагать в зоне отдыха.
  4. Отдельно рекомендуется вынести хозяйственные постройки, гараж, баню, уличные «удобства», источник питьевой воды. Строения для содержания животных (собак, птиц и пр.), мастерская, вынесенная «летняя» кухня и тому подобное также группируют на этом участке.

Снип расстояние между многоквартирными домами

2.12*. Расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, приведенными в п. 9.19 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СНиП II-4-79, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в обязательном приложении 1.

Сколько метров должно быть между фасадами многоэтажных домов

Кроме того, в СНИПах говорится, что «. между длинными сторонами жилых зданий высотой 2-3 этажа расстояние должно быть (бытовые разрывы) не менее 15 метров, а при высоте 4 этажа и более — 20 метров, между длинными сторонами и торцами с окнами из жилых комнат этих зданий — не менее 15 метров».

Минимальное расстояние между многоэтажными домами согласно нормам строительства

  • Возможность сочетать в пределах одной территории разных целевых зон;
  • Функциональность выбранного участка, а также параметры и планирование его развития в соответствии с генеральными планами города, региона, муниципальных районов;
  • Планировку территории и нынешней целевой категории;
  • Планируемые изменения границ земли, разные целевые категории в зависимости от городской планировки;
  • Исключение возможности нанесения ущерба недвижимым объектам капитального строительства.

Система нормативных документов в строительствеСТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕСНиП 31-01-2003

Снип расстояние между многоквартирными домами

6.7 При реконструкции жилого здания следует учитывать изменения в его конструктивной схеме, возникшие в процессе эксплуатации этого здания, (в том числе появление новых проемов, дополнительных к первоначальному проектному решению, а также влияние проведенного ремонта конструкций или их усиления).

СП Здания жилые многоквартирные

4.4 Проект должен включать инструкцию по эксплуатации квартир и общественных помещений дома, которая должна содержать данные, необходимые арендаторам (владельцам) квартир и встроенных общественных помещений, а также эксплуатирующим организациям для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации, в том числе: схемы скрытой электропроводки, места расположения вентиляционных коробов, других элементов здания и его оборудования, в отношении которых строительные действия не должны осуществляться жильцами и арендаторами в процессе эксплуатации. Кроме того, инструкция должна включать правила содержания и технического обслуживания систем противопожарной защиты и план эвакуации при пожаре.

Как влияет СНиП на расстояние между частными домами

Если вы все же заходите построить глухой забор между участками, то для начала следует определить целесообразность такого забора. Если резон имеется, то получив ПИСЬМЕННОЕ согласие соседа спокойно можете возвести такое сооружение. Только письменный документ сможет вам помочь в случае судебных тяжб.

Санитарные нормы и правила для жилых домов

Существуют санитарные требования по содержанию жилых домов и территории вокруг домов. Это также касается зеленых посадок возле жилых зданий. Высокие деревья разрешено высаживать в 5 метрах и далее от жилого строения. Чем выше дерево, тем дальше оно должно находиться от здания.

Минимальное расстояние между домами в городе

Минимальное расстояние между домами на участке, СНиП

Расстояние отдельных гаражей, сооружений выполняющих дополнительную функцию для семейных жилых зданий и сооружений, зданий для осуществления предпринимательской деятельности на суше до семейного дома с общей сухопутной границей не должно быть менее 1,5 м; в то время как расстояние от внешнего края крыши границы не должно быть менее 1 м.

Минимальное расстояние между многоэтажными домами согласно нормам строительства

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и рядом актуальных правил, минимальное расстояние соблюдается не только между многоэтажными зданиями, но также и между другими объектами рядом с ними. Так, например, от проездной части до улицы не может быть менее трёх метров. Промежуток между окнами жилого дома и окнами любого иного здания должен быть от шести метров, между зданием и высокорослыми деревьями – от четырёх метров, между объектом и низкорослыми деревьями – от двух метров.

  • Возможность сочетать в пределах одной территории разных целевых зон;
  • Функциональность выбранного участка, а также параметры и планирование его развития в соответствии с генеральными планами города, региона, муниципальных районов;
  • Планировку территории и нынешней целевой категории;
  • Планируемые изменения границ земли, разные целевые категории в зависимости от городской планировки;
  • Исключение возможности нанесения ущерба недвижимым объектам капитального строительства.

Какое расстояние нужно выдержать между зданиями при их строительстве

Перед тем как составлять проект, необходимо проверить на местности, не пристроено ли к соседнему зданию крыльцо, эркер или веранда. Дело в том, что расстояние рассчитывается от выступающих точек дома. Проводить замеры на местности следует перед составлением проекта, так как в противном случае он будет изготовлен с ошибками. Исправление недочетов может потребовать от вас немало сил, финансовых вложений и времени.

Необходимо учитывать нормативные дистанции и при проектировании ландшафтного дизайна. Кустарники и низкорослые деревья по строительным правилам рассаживаются на удалении четырех метров от границ участка с соседями и на 2 метра от ограждения, выходящего к улице.

Расстояние между домами

Валентина, если соседи не будут инициировать судебные разбирательства по этому поводу, то ничем. При разных обстоятельствах возможно узаконить самовольно возведенную постройку. Так что, всё зависит от Ваших взаимоотношений с соседями. С Уважением, Генеральный директор правового центра «Зевс», Степанов Вадим Игоревич.

1.2. Минимальные расстояния между жилыми, общественными, жилыми и общественными зданиями следует принимать в соответствии с требованиями прил. 1 СНиП 2.07.01-89. 2.12*. Расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, приведенными в п. 9.19 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СНиП II-4-79, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в обязательном приложении 1. Между длинными сторонами жилых зданий высотой 2-3 этажа следует принимать расстояния (бытовые разрывы) не менее 15 м, а высотой 4 этажа — не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м. Указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности, если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

Портал обеспечения градостроительной деятельности ово

Расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями принимаются проектными организациями на этапе проектирования объекта капитального строительства на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 СП 42.13330.2011 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 указанного свода правил.

Согласно п.7 СП 42.13330.2011, между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2 — 3 этажа — не менее 15 м; 4 этажа — не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м.

Минимальное расстояние между домам и гаражом

Хозяйственные постройки для содержания скота, других животных и птицы допускаются в поселках го-родского типа, а также в городских районах усадебного жилищного строительства, где согласно норматив-но-правовым актам органов местного самоуправления и государственного над¬зора разрешено их содержа-ние. Размещение этих строений на приусадебных участках следует выпол¬нять в соответствии с местными правилами для сельских населенных пунктов.

Нередко бывает, когда неопытные дачники, следуя нормам и правилам, не учитывают другие важные нюансы. Строят, выдерживая минимальные расстояния по СНиПу, а потом оказывается, что не хватает места – тесно и людям, и машине, и деревьям. Поэтому очень важно для того, чтобы в будущем избежать неудобств, конфликтов с соседями и перестроек, тщательно продумать план благоустройства с соблюдением всех правил и норм строительства.

Как влияет СНиП на расстояние между частными домами

А что касается расстояний до границы с соседями, то тут действуют нормативы, приведённые выше. То есть, расстояние от забора с соседями до дачного домика должно быть не меньше 3 метров. Но тут ещё есть требования к забору между участками – он не должен быть выше полутора метров, при этом забор должен быть сетчатым или решетчатым.

Конференция ЮрКлуба

1. Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:

6.12* Инсоляция жилых помещений жилых строений (домов) на садовых (дачных) участках должна обеспечивать собственную непрерывную продолжительность на период с 22 марта по 22 сентября — 2,5 ч или суммарную 3-часовую, допускающую одноразовую прерывистость в течение дня.

Нормативное расстояние между постройками на участке

  1. Участок, на котором планируется расположить непосредственно сам жилой дом и второстепенные постройки, предназначенные для периодического или постоянного проживания людей (например, флигель для гостей).
  2. Зона, где будет разбиваться огород/сад. Здесь же необходимо спланировать расположение теплицы, парника.
  3. Участок под отдых, где можно обустроить детскую площадку, небольшую беседку и даже бассейн, если позволяет метраж. Разнообразные навесы, клумбы – все это лучше располагать в зоне отдыха.
  4. Отдельно рекомендуется вынести хозяйственные постройки, гараж, баню, уличные «удобства», источник питьевой воды. Строения для содержания животных (собак, птиц и пр.), мастерская, вынесенная «летняя» кухня и тому подобное также группируют на этом участке.

Допускается строить забор без малейших просветов только небольшой высоты (0,75 м), тогда не потребуется разрешения от владельцев соседского участка. Можно также нарастить конструкцию до максимально допустимого уровня, но эта надстройка обязательно должна быть прозрачной.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Здравствуйте. Проживаем в частном доме, который примыкает к городу (г. Владимир, если это важно). В последние годы активно в нашем районе началась застройка, новостройки растут как грибы, а вместе с ними появляются и автостоянки. так получилось, что с одно стороны от нашего дома строят подземный паркинг (до него 40 метров), а с другой — наземную платную парковку (20 метров от дома). Является ли данное строительство нарушением, и как поступить, если да? В стройкомпанию жаловаться сначала?

  • до уличного туалета – минимум 12 метров. Если размер участка не позволяет этого, можно вместо туалетной будки установить локальную очистную систему или биотуалет;
  • до бани, сауны или душевой с наружным стоком – 8 метров;
  • до построек, в которых содержат домашних животных и птиц – 12 -15 метров;

При застройке частного сектора важным фактором является расстояние между жилыми домами и другими строениями. Размеры заложены в СНиП и СП из расчета пожарной безопасности и соблюдения санитарных норм. Для дачных и садовых кооперативов с малыми участками имеются дополнительные условия планирования застройки и способы обеспечения безопасности жилья.

Расстояние от многоэтажного дома до жилых зданий

Планируя строительство жилья, надо точно знать, какое расстояние должно быть от частного дома до соседского жилого строения на землях ИЖС. Для жителей МКД – многоквартирных домов – знание норм понадобится, если под их окнами начнут возводить высотный дом, который закроет доступ света. Существует единая норма для жилых домов, расположенных в черте города. Она регламентируется строительными правилами СП 42.13330.2011.

Минимальное расстояние между длинными сторонами домов равно:

  1. Для 2- и 3-этажных домов – 15 м.
  2. Для 4-этажных – 20 м.
  3. Для 5-этажных – 25 м.

Самостоятельно расстояние между многоэтажными зданиями можно рассчитать, добавляя к норме 4 этажей по 5 м на каждый этаж. Например, многоквартирные 9-этажки должны стоять друг к другу и другим домам не ближе, чем на 45 м (20 + 5*5).

Установленное расстояние между многоэтажными жилыми домами обеспечивает доступ солнечного света в окна первого этажа. При возникновении пожара или разрушении высотного строения стоящие рядом многоквартирные здания не пострадают. Огонь и обломки не достанут до соседних домов в городе.

При планировании застройки в черте города рассчитывается промежуток между длинными торцами домов – лицевым и задним фасадами.

Дистанция определяется как угол от земли до крыши, ее края над стеной. Это значение не постоянное, а справочное. Наибольший угол в 30 градусов используют для низких зданий в 2 этажа.

Между высотными домами расчет делается с применением угла 18–15 градусов. Чем больше людей проживает в доме, тем просторнее территория, свободная от построек. Определяющей цифрой в расчетах является плотность населения на единицу площади в черте города.

Минимальная дистанция между жилым зданием и любым другим может быть изменена только в сторону увеличения. В требованиях СНиП оговорены некоторые из случаев:

  • высокая пожароопасность здания;
  • район повышенной сейсмической активности;
  • высота потолков в доме более 2,8 м.

По требованиям безопасности противопожарное расстояние между жилыми домами, построенными из легковоспламеняющихся материалов, должно быть больше. СНиП указывает на интервал между многоэтажками из кирпича и бетонных панелей.

Между отдельно стоящим магазином, развлекательным центром с большим скоплением людей расстояние от многоквартирного жилого или частного дома не может быть менее 50 м. По санитарным нормам нужно учитывать плотность скопления людей на участке. Требование по созданию санитарных зон заложено в СНиП 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Расстояние между частными домами

Кроме многоэтажных зданий, в черте города и за его пределами выделяются земли под индивидуальные застройки сезонных и капитальных жилых строений. Жилье и хозпостройки размещаются на участке в определенном месте, как того требуют нормативы, заложенные в документы противопожарной безопасности и санитарных требований.

По отношению к нормативным актам участки под застройку делятся на:

  • ИЖС – застройка на индивидуальных участках;
  • СНК, ДНО и другие виды кооперативов и обществ с некоммерческим использованием земли.

На участке, приобретенном под ИЖС, возводятся капитальные строения с постоянным проживанием. Это земли в черте города, поселки городского типа и другие селения. Участки имеют полицейский адрес, по которому прописываются жители дома. Законодательными документами, требования которых следует соблюдать, являются:

  • СНиП 30-02-97 с изменениями 2018 года;
  • СП 53.13330.2011;
  • СНиП 2.07.01-89;
  • «Градостроительный кодекс РФ» от 29.12.04, № 190-ФЗ.

В регламентирующих документах четко указано расстояние между частными жилыми строениями исходя из требований СНиП и СП с учетом пожарной безопасности. Это правило касается всех.

Участки на землях некоммерческих кооперативов часто имеют небольшие размеры, и дистанцию от одного до другого дома выдержать невозможно. При планировании возведения сезонного жилья на участке основополагающим документом является устав кооператива или общества. В нем прописаны нормы на допустимые расстояния между строениями, максимальные размеры и этажность строений, а также их размещение.

Жилье на землях дачных и садово-огородных кооперативов строится для сезонного пребывания в нем. Оно лишено полицейского адреса.

Частные строения

Разработка проектов и последующее строительство в частном секторе проводятся на основании требований СП 30-102-99 и СНиП 2.07.01-89. В них заложено минимальное расстояние между частными жилыми домами – 6 м. Об этом говорится и в СНиП 30-02-97 с изменениями 2018 года, а также в СП 53.13330.2011. Измеряется дистанция от ближайшего элемента фасада, стены, угла или выступа цоколя. В случае, когда имеются архитектурные элементы, балконы или навесы, выступающие за плоскость более чем на 0,5 м, точкой отсчета дистанции следует использовать их наружный край.

При проектировании строительства надо учитывать, что по СП 42.13330.2011 промежуток от одних до других окон соседних домов – минимум 6 м. В этом пространстве не должны находиться высокие деревья, заборы высотой более 1,5 м, глухой кустарник и другие предметы, ограничивающие свободный проход и обзор из окна.

От забора с соседом рекомендуется свободное пространство в 3 м. Обязательно надо иметь свободный пожарный проход вдоль всей ограды с внутренней стороны. Вокруг каждого капитального или временного строения дорожка должна быть шириной от 1 м.

Прозрачность ограждения от соседей регламентируется местными законами в пределах 50–70 %. Поставить ограду на меже выше или глухую можно при взаимном согласии сторон, зафиксированном письменно.

Расстояние между домами можно уменьшить по взаимной договоренности обеих сторон. Согласие оформляется в письменной форме и заверяется нотариально. Недостаток договора – в прекращении его действия при изменении состава владельцев.

Если участок и дом переходят к другому хозяину в результате вступления в наследство или продажи, договор теряет силу. Новый владелец имеет право через суд потребовать сноса здания, возведенного с отступлением от норм СП и СНиП.

Многоэтажные жилые дома

На участке ИЖС допустимо строительство дома высотой до 3 этажей. В требованиях сказано, что он может быть рассчитан на проживание родственников и не иметь отдельных обустроенных квартир.

Минимальное расстояние от здания в 2–3 этажа по отношению к жилому строению другого владельца земли должно быть более 10 м. Территория соседей за забором может затеняться высотными зданиями менее половины светового дня. На жилье тень может падать менее 2 часов.

Нормы противопожарной безопасности

Нормы на расстояние между зданиями могут быть значительно больше по пожарной безопасности. Они учитывают степень воспламенения и категорию горючести строительных материалов, использованных при возведении стен и кровли. При возгорании одного из зданий остальное жилье и хозяйственные постройки не должны попасть в зону действия огня. Для частных домов на участке ИЖС пожарные нормы указаны в законодательных документах:

  • «Нормы противопожарной безопасности», ПН № 53.13330.2011;
  • «Правила пожарной безопасности зданий и сооружений» от 21.01.1997.

Минимальная дистанция допускается в 6 м, если оба дома построены из негорючих и стойких к возгоранию материалов:

При наличии деревянных балок в перекрытии и перегородок в одном из строений пространство от одного до другого строения должно быть увеличено до 8 м.

Древесина, даже покрытая защитными составами, быстро воспламеняется и активно горит. Минимальный промежуток между каркасными и деревянными домами по прямой линии между ближайшими точками утвержден в 15 м.

При строительстве кирпичного дома с высокой степенью пожаростойкости от расположенного на соседнем участке деревянного сруба следует отступить 10 м.

Дистанция меряется по кратчайшей прямой линии между зданиями. Это может быть угол дома, крыльцо, проекция балкона на земле. Увеличить дистанцию до соседской избы можно, расположив дом в глубине участка не в один ряд с другими строениями.

Красная линия и граница с соседом

На проектах застройки ИЖС для жилых домов и сооружений хозяйственного назначения по границе с дорогой проведена красная линия. Она обозначает границу между землей частной и муниципальной. Обычно она совпадает с дорогой и местом проведения воздушных и подземных коммуникаций.

Все постройки независимо от их предназначения должны располагаться от красной линии на расстоянии от 5 м. Передний забор может стоять ближе к красной линии при условии, что обеспечивается свободный проезд транспорта и не загораживается тротуар для пешеходов. При этом он удален от подземных коммуникаций на ширину тротуара.

Если сбоку участка находится переулок, дом можно ставить не ближе 1 м от границы участка и минимум 3 м – от дороги или пешеходной дорожки.

При закладке фундамента дома от границы с соседним участком выдерживается дистанция от 3 м. Высота изгороди и степень ее горючести значения не имеют. При расположении соседской постройки к меже ближе 3 м или если здание деревянное, то нужно отмерить дистанцию от ближайшей точки соседнего жилого дома. Расстояние до забора увеличивается.

Размещение гаража

На участках ИЖС гаражи проектируются при застройке 2 типов:

  • встроенные в дом;
  • отдельно стоящие.

В случае совмещения гаража с жилым домом нормы отступления от соседних строений определяются, как для жилого здания. Противопожарные правила требуют соблюдения мер безопасности в виде огнетушителя снаружи на стене, пожарного щита, песка и аварийного выхода.

Расстояние между жилым домом и гаражом – минимум 5 м от построенного по соседству и собственного жилья. Допустимое расстояние можно изменить только в сторону увеличения.

От передней границы гараж располагается также на дистанции 5 м. От изгороди сбоку достаточно отступить 1 м и обеспечить сток с крыши на свою территорию.

Хозяйственные постройки

Если проектирование строительства жилья и других сооружений только начинается, а соседний участок имеет много строений различного назначения, постройки учитываются как единое целое. Минимальное расстояние замеряется от ближайшей стены. Назначение сооружения и его капитальность значения не имеют.

От соседского туалета жилье надо ставить на расстоянии 12 м. От сараев с птицей и другими домашними животными окна надо располагать не ближе 8 м. В противном случае шум и запахи будут проникать в жилые комнаты.

При этом расположение сараев и санитарных построек не должно быть ближе 4 м от забора. При меньшей дистанции следует потребовать от соседа их переноса.

Между домом и баней – дистанция более 8 м. Столько же – до сауны. От бокового забора достаточно отступить 1 м и отвести в свою сторону стоки. С банями на территориях разных участков решение простое: от одной до другой – дистанция 8 м, и отступать от межи можно на 1 м.

Приоритетное право первого застройщика

Существует приоритетное право первого застройщика. Если соседняя усадьба пустует и в земельном отделе не зарегистрирован план расположения зданий на участке, то в силу вступает приоритет первого застройщика.

От забора можно отступать только 1 м и ставить дом или хозпостройки. При этом соседний двор не должен затеняться строениями. Воду с крыши следует отводить в сторону своего участка.

Если сосед воспользовался правом первого застройщика и отступил от ограды меньше 3 м, то отмерять расстояние следует от строений, которые уже есть на его территории.

Даже если выдержать положенные 3 метра от забора, но расчетное расстояние между окнами жилых домов будет менее 6 м, то земельный отдел и архитектура не утвердят проекта.

Особенности планирования строительства загородного дома

Небольшие дачные наделы не обеспечивают требуемых расстояний и безопасных дистанций на соседних участках. Для них нормативы СНиП имеют рекомендательный характер. Устав кооператива или общества регламентирует размер и расположение жилья, а также допускается ли на данном участке хозпостройка.

Обычно дома на всех дачных участках смещаются в одну сторону, максимально удаляясь друг от друга. Деревья не должны располагаться ближе 4 м от строений и заборов. Правила расположения и размеры всех построек указаны в уставе общества.

Если соседняя дача была построена с отступлениями, то следует обращаться в правление кооператива. Суд не рассматривает споров на территории земель некоммерческого использования.

Защитить общий двор от стихийных застроек

 

Как правило, часто мы не замечаем происходящих вокруг нас положительных перемен, будто они сами собой разумеются, а вот недостатки, наоборот, быстро приковывают всеобщее внимание. Сказанное в полной мере относится и к градостроительству. В результате поэтапной реализации долговременной государственной программы неузнаваемо, в лучшую сторону меняется облик наших городов и населенных пунктов. По масштабам проделанной работы особое место занимает столица страны. О Ташкенте восторженно отзываются прежде всего гости нашей республики.

Но, подчеркнув положительные изменения, достигнутые результаты в градостроительной сфере, в этой статье все же хочется поднять вопрос об одном негативном явлении, ставшем серьезной проблемой последних лет. Это размещение в микрорайонах городов между многоквартирными жилыми домами отдельно стоящих объектов производства, торговли, общественного питания, сервисного обслуживания и рыночной инфраструктуры, не предусмотренных утвержденными генеральными планами застройки территории. Из-за таких незаконных застроек ухудшаются санитарно-гигиенические, противопожарные и другие эксплуатационные условия проживания на территории жилых микрорайонов. Неправомерное строительство осуществляется в основном физическими и юридическими лицами, не знающими требований действующих градостроительных норм и правил (нередко и игнорирующими их).

 

 

В связи с этим необходимо подчеркнуть, что одним из основных нормативных документов, регламентирующих строительство объектов в городах и населенных пунктах, является ШНК 2.07.01-03 «Градостроительство. Планирование развития и застройки территории городских и сельских населенных пунктов».

Согласно пункту 20.7 этого нормативного документа при реконструкции жилой застройки должна быть, как правило, сохранена и модернизирована существующая капитальная жилая и общественная застройка. Допускается строительство новых зданий и сооружений, изменение функционального использования нижних этажей существующих жилых и общественных зданий, надстройка зданий, устройство мансардных этажей, использование надземного и подземного пространств при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных, конструктивных, строительных и других требований градостроительных норм и правил.

По требованию пункта 21.1 (для нового строительства) расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, зрительной изоляции основных жилых помещений и приквартирных двориков, а также в соответствии с противопожарными требованиями.

Между длинными сторонами многоквартирных жилых зданий следует принимать расстояния (исходя из требования непросматриваемости помещений):

для жилых зданий высотой 2 или 3 этажа – не менее 15 метров;

для 4-х и 5-этажек – не менее 25–30 метров.

Между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат – не менее 10 метров.

Расстояния между длинными сторонами для 9-этажек и зданий с большей высотностью – не менее 40–45 метров. Между торцами этих зданий с окнами из жилых комнат – не менее 20–25 метров.

В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

На площадках сейсмичностью 8 баллов и выше расстояние между длинными сторонами жилых зданий должно быть не менее двух высот наиболее высокого здания.

Не допускается размещение в существующих микрорайонах объектов любого назначения между многоквартирными жилыми зданиями, за исключением специальных зданий и сооружений (спортплощадок, игровых площадок для детей, площадок для сушки белья, временных стоянок для автомобилей).

Несмотря на наличие таких нормативных требований и принятие соответствующими органами мер по выявлению и пресечению многочисленных фактов нарушений в этой сфере (в силу объективных и субъективных причин), не всегда удавалось достичь ожидаемых результатов. Учитывая сложившуюся ситуацию, в целях обеспечения строгого соблюдения утвержденных генеральных планов застройки территорий было принято Постановление Президента «О мерах по наведению должного порядка в проектировании и строительстве объектов социального и гражданского назначения» (от 27.12.2011 г. N ПП-1666).

Пункт 2 Постановления содержит очень важное требование о категорическом запрете на:

строительство и реконструкцию объектов, независимо от источников их финансирования, одновременно с параллельной разработкой проектно-сметной документации и финансированием;

вмешательство лицам, не наделенным соответствующими полномочиями, в ход строительства и процесс внесения изменений в утвержденную проектно-сметную документацию;

размещение, проектирование и строительство отдельно стоящих объектов производства, торговли, общественного питания, сервисного обслуживания и рыночной инфраструктуры, не предусмотренных утвержденными генеральными планами, на территории завершенных строительством массивов, жилых многоэтажных микрорайонов (кварталов) в городах, поселках и районных центрах.

Следует особо подчеркнуть, что пункт 3 этого же Постановления Президента определяет для нарушителей жесткие меры ответственности: лица, допустившие нарушение установленного порядка проектирования и строительства объектов, привлекаются к ответственности в соответствии с законодательством, вплоть до уголовной.

Необходимо отметить, что за истекший период после принятия Постановления Президента N ПП-1666 наметились положительные тенденции в наведении должного порядка по вопросу размещения отдельно стоящих объектов между домами в микрорайонах. Так, соответствующими надзорными органами с начала 2013 года выявлено более 50 случаев нарушений генеральных планов застроек территорий. Из них документы по 9 нарушениям переданы в судебные органы, 42 направлены для принятия мер в рабочие группы хокимиятов районов. Кстати сказать, решение хокима г.Ташкента «О благоустройстве строений для хранения автомототранспортных средств и приведении их в соответствие с правилами градостроительства в городе Ташкенте» от 8.04.2013 г. также направлено на исполнение положений Постановления Президента N ПП-1666. 

Вместе с тем для успешной реализации в жизнь решений, принятых государственными органами в сфере градостроительства, наряду с усилиями надзорных органов, требуется и активное участие общественности – жителей микрорайонов, ТЧСЖ, махаллей с обязательным привлечением средств массовой информации.

 

Миркодир ХИДОЯТОВ,

наш эксперт.

Отрезок расстояния между зданиями. Как рассчитать правильное расстояние между частными домами

Расстояния между жилыми и хозяйственными постройками на прилегающих территориях, независимо от года постройки, регулируются нормативным документом — СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
Т. в пункте 2.12 СНиП 2.07.01-89 указано, что расстояния между жилыми домами следует принимать исходя из расчетов инсоляции и освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями, указанными в обязательном приложении 1 к настоящему документу. нормативный документ.
При этом между длинными сторонами жилых домов высотой 2-3 этажа следует брать расстояния (бытовые перерывы) не менее 15 метров, а высотой 4 этажа — не менее 20 м, между длинные стороны и торцы одинаковых построек с окнами из жилых комнат — не менее 10 метров. Указанные расстояния могут быть уменьшены при соблюдении норм инсоляции и освещенности при условии, что жилые помещения (комнаты и кухни) не просматриваются из окна в окно.
В усадебных зонах городских и сельских поселений расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь, веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарай, гараж, баня), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовые условия, должны быть не менее 6 м; и расстояние до коровника для скота и птицы — не менее 15 м (там же, п. 2.12).
Хозяйственные постройки следует размещать на расстоянии не менее 1 м от границ участка (там же., Раздел 2.12). При этом допускается перекрытие хозяйственных построек на смежных приусадебных участках по обоюдному согласию собственников жилья с учетом требований пожарной безопасности, приведенных в обязательном Приложении 1 (там же, п. 2.12).
В зонах усадебной застройки жилые дома могут располагаться вдоль красной линии жилых улиц в соответствии с сложившимися местными традициями (там же, раздел 2.14).
Таким образом, конкретное расстояние от жилого дома до границы с соседним участком в нормативном документе СНиП 2 не указано.07.01-89 указаны только противопожарные расстояния между соседними жилыми домами. Так, если оба здания на соседних участках деревянные, то в лучшем случае расстояние до границы участка должно составлять 7,5 мс с обеих сторон, так как расстояние 15 м должно обеспечивать необходимый противопожарный барьер.
Однако, если одно из построек было построено во времена правления гороха, когда дома возводились в основном по красной линии, и есть утвержденный план застройки участка, то постройку на соседнем участке придется возводиться, отступив от этого старинного сооружения на необходимое расстояние, в соответствии с требованиями современных нормативных документов.Фактически следует отметить, что ширина приусадебных участков в селах и селах позволяла строить дома с необходимой противопожарной изоляцией друг от друга.

Кроме того, необходимо сказать, что при планировании и застройке территорий садоводческих объединений граждан применяется другой более свежий нормативный документ СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан». Здания и сооружения ». Здесь специально предусмотрено (п. 6.7 СНиП 30-02-97) минимальные расстояния до границы с соседним участком по санитарным условиям:


  • от жилого дома (или дома) -3 м;

  • от сооружения для содержания мелкого скота и птицы -4 м;

  • от других построек -1 м;

  • из стволов высоких деревьев -4 м,

  • из стволов средних размеров -2 м;

  • от куста -1 м.
Расстояние между жилым домом (или домом) и границей соседнего участка измеряется от основания дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома ( эркер, крыльцо, навес, свес и др.) выступают из плоскости стены не более чем на 500 мм.Если элементы выступают более чем на 500 мм, то расстояние измеряется от выступающих частей или от их выступа на землю (навес консольной крыши, элементы второго этажа, расположенные на опорах и другое).

СНиП 2.07.01-89 *.

«Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. »

Приложение 1.

Требования пожарной безопасности.

1 *. Пожарные расстояния между жилыми, общественными и вспомогательными зданиями промышленных предприятий следует принимать по табл.1 *, а между производственными корпусами промышленных и сельскохозяйственных предприятий — по СНиП II-89-80 и СНиП II-97-76.
Минимальные расстояния от жилых, общественных и вспомогательных зданий I и II степени огнестойкости до промышленных зданий и гаражей I и II степеней огнестойкости следует принимать не менее 9 м, а до производственных зданий, имеющих покрытие из изоляция из полимерных или горючих материалов -15 м.
Таблица 1 *

Степень огнестойкости здания Расстояние, м, со степенью огнестойкости зданий
I, II III IIIa, IIIb, IV, IVa, V
I, II 6 8 10
III 8 8 10
IIIa, IIIb, IV, IVa, V 10 10 15

Примечания *: 1.Классификацию зданий по степени огнестойкости следует принимать в соответствии с требованиями СНиП 2.01.02-85.
2. Расстояние между зданиями и сооружениями считается расстоянием в свете между внешними стенами или другими конструкциями. Если имеется более 1 выступающих зданий или сооружений из горючих материалов, расстояние между этими конструкциями принимается.
3. Расстояние между стенами зданий без оконных проемов может быть уменьшено на 20%, за исключением зданий IIIa, IIIb, IV, IVa и V степеней огнестойкости.
4. В районах с сейсмичностью 9 баллов расстояние между жилыми домами, а также между жилыми и общественными зданиями IVa, V степеней огнестойкости следует увеличить на 20%.
5. Расстояния от зданий любой степени огнестойкости до зданий IIIa, IIIb, IV, IVa, V степеней огнестойкости в прибрежной полосе шириной 100 км, но не далее, чем до ближайшего горного хребта, в климатических подрайонах IB , IG, IIA и IIB должны быть увеличены на 25%
6 *.Расстояния между жилыми домами IV и V степеней огнестойкости в климатических подрайонах IA, IB, IG, ID и IIA следует увеличить на 50%.
7. Для двухэтажных зданий из каркасно-панельных конструкций V степени огнестойкости, а также зданий, покрытых горючими материалами, противопожарные дистанции должны быть увеличены на 20%.
8. Расстояния между зданиями I и II степеней огнестойкости допускается предусматривать менее 6 м при условии, что стена более высокого здания, расположенного напротив другого здания, является пожаробезопасной.
9. Расстояния от одно-, двухквартирных домов и хозяйственных построек (сарай, гараж, баня) на приусадебном участке до домов и хозяйственных построек на соседних земельных участках принимают по таблице. 1 подлежит примечанию. 10.
Расстояния между жилым домом и хозяйственными постройками, а также между хозяйственными постройками в пределах одного земельного участка (независимо от общей застроенной площади) не нормируются.
10. Расстояния между жилыми домами, а также между жилыми домами и хозяйственными постройками (навесами, гаражами, банями) не нормируются с общей площадью застройки, в том числе незастроенной площадью между ними, равной наибольшей допустимой площади (этажа) здания. строительство такой же огнестойкости без противопожарных перегородок согласно требованиям СНиП 2.08.01-89.
11. Расстояния между хозяйственными постройками (навесами, гаражами, банями, находящимися за пределами территории усадебных участков) не нормируются при условии, что площадь застройки замкнутых хозяйственных построек не превышает 800 м2. Расстояния между группами сблокированных хозяйственных построек принимаются по таблице 1 *.

СНиП 2.01.02-85 * Нормы пожарной безопасности.

Приложение 2

Справочная информация.

Примерные конструктивные характеристики зданий

в зависимости от степени огнестойкости.

Огнестойкость

Особенности конструкции

Здания с несущими и ограждающими конструкциями из натурального или искусственного камня, бетона или железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов.
Также. Незащищенные стальные конструкции могут использоваться в строительных покрытиях.
Здания с несущими и ограждающими конструкциями из натурального или искусственного камня, бетона или железобетона.Для полов использование разрешено. деревянные конструкции, защищенные штукатуркой или трудногорючими листовыми и плитными материалами. К элементам покрытия не предъявляются требования по огнестойкости и пределам распространения огня, а элементы мансарды из дерева огнестойкие.
Здания преимущественно каркасные. Элементы каркаса — из стальных незащищенных конструкций. Ограждающие конструкции изготавливаются из стальных профилированных листов или других негорючих листовых материалов с трудногорючей изоляцией.
Здания в основном одноэтажные, каркасной конструкции. Элементы каркаса — из массива или клееной древесины, подвергнутые антипиреновой обработке, обеспечивающие требуемый предел распространения огня. Ограждающие конструкции — из панелей или поэлементных сборок, выполненных из дерева или материалов на его основе. Древесина и другие горючие материалы оболочки здания должны быть огнестойкими или защищены от огня и высоких температур таким образом, чтобы обеспечить требуемый предел распространения огня.
Здания с несущими и ограждающими конструкциями из массивной или клееной древесины и других горючих или трудногорючих материалов, защищенные от огня и высоких температур штукатуркой или другими листовыми или плиточными материалами. К элементам покрытия не предъявляются требования по огнестойкости и пределам распространения огня, а элементы мансарды из дерева огнестойкие.
Здания в основном одноэтажные, каркасной конструкции.Элементы каркаса — из стальных незащищенных конструкций. Оболочка здания выполняется из профилированных стальных листов или других негорючих материалов с горючей изоляцией.
Здания, к несущим и ограждающим конструкциям которых не предъявляются требования по огнестойкости и пределам распространения огня.
  • расстояние от подземного газопровода до других инженерных сетей при параллельной прокладке -1 метр;
  • под землей на расстоянии D.(низкого давления) газопровода до зданий (навесов, беседок) — не менее 2 метров;
  • под землей на расстоянии D. от газопровода до скважин — не менее 1 метра;
  • под землей на расстоянии D. от газопровода до ЛЭП — не менее 1 м;
  • под землей на расстоянии D. от газопровода до деревьев — не менее 1,5 метра;
  • расстояние от горелки до противоположной стены не менее 1 м;
  • Безопасные расстояния от бензобака до объектов на площадке.

Система должна располагаться на расстоянии (в особо стесненных условиях расстояния могут сокращаться вдвое):

  • от жилого дома -10 метров;
  • от забора на фундамент и гаража -2 метра;
  • от септика-5 метров;
  • от скважины -15 метров;
  • из дерева с развитой кроной -5 метров;
  • от ЛЭП — полуторная высота опоры.

Расстояния между домами и зданиями — нормы и правила

Расстояния между домами определяются правилами, но могут быть уменьшены при соблюдении норм освещения и если комнаты не видны из окна в окно:

  • между длинные стороны жилых домов высотой 2-3 этажа — не менее 15 метров, а высотой 4 этажа — не менее 20 метров;
  • между длинными сторонами и торцами одноименных зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 метров;
  • на участках усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарай, гараж, баня), расположенных на соседнем участке, должно быть не менее 6 метров;
  • Хозяйственные постройки
  • размещены от границ участка на расстоянии 1 метр.

Блокировка хозяйственных построек на прилегающих участках допускается по обоюдному согласию собственников жилья.

На каком расстоянии друг от друга должны располагаться инженерные сети? Эта таблица отражает междоусобные отношения.

Сетевая инженерия

Расстояние, м по горизонтали до:

водоснабжение

канализация бытовая

дренаж и дождевая канализация

газопроводы напорные.МПа (кгс / см 2)

от низкого до 0,005 (0,05)

средний ст. От 0,005 (0,05) до 0,3 (3)

Водопроводные трубы

1,5

Канализация бытовая

0,4

0,4

1.5

Дождевая канализация

1,5

0,4

0,4

1,5

Напорные трубопроводы, МПа (кгс / см2):

низкий

0,5

0,5

средний

1.5

1,5

0,5

0,5

высокий:

ул. От 0,3 (3) до 0,6 (6)

1,5

0,5

0,5

ул. От 0,6 (6) до 1,2 (12)

0,5

0,5

Силовые кабели

0,5

0.5

0,5

Кабели связи

0,5

0,5

0,5

Тепловые сети:

из кожуха

бесканальный

прокладки

1,5

Заключение адвоката (К.Андреева)

Самым частым предметом споров является самовольных построек (если есть разрешение на строительство, то обязательно с учетом норм — СНиП).

Второй тип нарушения — строительство не принадлежащего «застройщику» участка (это называется самозахватом). Пример — передвинутый забор. Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для некоторых объектов разрешения на строительство не требуются: беседки, сараи.

Разрешение обязательно, поэтому важно, чтобы вы строили по факту: если по техпаспорту у вас гараж, а по сути жилой дом, то здание можно оспорить в суде.

Третий предмет разногласий — это несоответствующее здание . Например, если участок предназначен для садоводства, на него распространяются строительные нормы СНиПЗО-02-97 («Планировка и застройка территорий садоводческих товариществ граждан. Здания и сооружения»).Согласно п.1.1 настоящего СНиП, правила и нормы распространяются на проектирование и строительство домов. В садоводческом товариществе построить 8-этажный дом невозможно (а такие случаи бывают) — соседи вправе судиться, и такое строение снесут.

Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, применяются другие стандарты — свод правил градостроительства, планировки и застройки городских и сельских поселений (редакция СНиП 2.07.01-89, утв. 28 декабря 2010 г.). В спорах о некачественных постройках необходимо установить, какое строение перед нами. Приезжает эксперт, осматривает объект и выносит вердикт: «Это гараж» или «Это малоэтажное здание». Затем решается, по каким правилам подпадает спорная структура, и тогда обвиняемые уже вынуждены доказывать, что она соответствует стандартам. Для заборов есть отдельный СНиП 30-02-97, п. 6.2. Там сказано, что участки должны быть огорожены с учетом минимального затенения соседних — заборы должны быть решетчатыми, высотой до полутора метров.Решением общего собрания садоводов допускается устройство глухих заборов со стороны улицы и проезжей части.

Претензии, предъявленные при нарушении прав, называются отрицательными. Причина их подачи — препятствие для использования своей земли, которую ремонтирует ваш сосед (незаконно вторгся на вашу территорию, заслоняет ее). Владелец может потребовать устранения всех нарушений. Срок давности по данному делу составляет 3 года с момента, когда потерпевший узнал о нарушении своих прав.Это значит, что совершенно неважно, когда сосед передвинул забор или построил дом у вас под носом. Это важно, когда вы об этом узнаете.

Приобретая земельный участок, счастливые хозяева сразу начинают планировать, где будет стоять дом, где будут хозяйственные постройки, где санузел и другие помещения. При этом многие думают только о своем будущем комфорте, но забывают о правах соседей. Однако в Российской Федерации действуют определенные стандарты, согласно которым разработка должна вестись.В частности, эти правила прописывают, какое расстояние должно быть между домами, чтобы проживание по соседству было безопасным и комфортным.

Стандартизация строительства

При проектировании и строительстве различных объектов российское законодательство обязывает нас соблюдать определенные строительные нормы и правила. Многие из них были разработаны еще в советское время, однако действуют до сих пор, так как не теряют своей актуальности. Что касается товаров, то есть ГОСТы, так и для малоэтажных и многоэтажных жилых объектов, а также инженерных сетей предусмотрены соответствующие строительные нормы.Например, СП 30-102-99 регулирует планирование и развитие частного сектора.

Основные определения границ

Чтобы легче было понять, какое расстояние должно быть между домами, следует изначально понимать, по какому принципу различаются территории. Есть два типа границ: красная линия и граница участка.

  • Красная линия представляет собой виртуальную границу, отделяющую муниципальные или общие территории от частных земельных владений.По другую сторону красной линии проходят дороги и все виды инженерных коммуникаций (газопровод, водопровод, линии связи и т. Д.). Красная линия получила свое название из-за цвета, которым она выделена на кадастровой карте. Согласно СНиП жилые дома не должны пересекать эту виртуальную линию.
  • Границы земельного участка Это также виртуальные линии, отделяющие одну частную землю от другой. Разделение участков осуществляется установкой межевых знаков (чаще всего столбиков) на их крайних углах.Со временем бывает сложно определить, где заканчивается один участок и начинается другой, особенно если между ними нет забора. Поэтому между соседями часто возникают споры по поводу территорий. В таких случаях следует вызвать кадастрового инженера, который сможет правильно различать соседние территории по паспортам земельных участков.


Правила застройки дачных и городских участков

Согласно требованиям СНиП, жилые дома в частном секторе должны строиться с учетом следующих минимальных расстояний:

  • 5 м от красной линии улица до дома, 3 м от дороги до дома;
  • от забора прилегающей к дому соседей — 3 м;
  • от забора, прилегающего к соседям, до построек для содержания птицы, мелких и крупных животных — 4 м;
  • от прилегающего забора до бань, гаражей, хозяйственных построек для хранения техники — 1 м;
  • Расстояние от общего забора до деревьев — 2 м, до кустов — 1 м.

Кроме того, скаты крыш домов и хозяйственных построек, навесы и другие конструкции не должны выступать более чем на 0,5 м.


Нормы пожарной безопасности

В частном секторе существует повышенный риск распространения огня на соседние объекты. Чтобы снизить такие риски, дома, построенные из определенных строительных материалов, должны располагаться на определенном расстоянии друг от друга. Так, согласно СНиП, пожарная безопасность может быть обеспечена при соблюдении следующих минимальных расстояний:

  • между бетонными или кирпичными домами — 6 м;
  • между домами с деревянными перекрытиями или с защитой из огнестойких материалов (или между деревянными и бетонными домами) — 8 м;
  • Между деревянными домами — 10 м.

Согласно СНиП, пожарная безопасность может предусматривать больший минимум. Допустимое расстояние зависит от технических характеристик зданий, используемых для внешней отделки стройматериалами, климатических особенностей региона и др. На этапе планирования участка рекомендуется обращаться в региональное управление МЧС, где точно могут объясните, какое расстояние должно быть между домами в частном секторе по требованиям пожарной безопасности.


Загородные постройки

Что касается планировки построек на территориях, расположенных в садоводстве, то существует свой алгоритм, регламентированный СНиП.Расстояние между домами должно быть таким, как предусмотрено для частного сектора. То есть дачный домик должен располагаться не ближе 3-х метров к забору, прилегающему к соседям. Допустимое расстояние от здания до лесных насаждений — не менее 15 м.

Дачные заборы

Что касается дачных заборов, то к ним предъявляются дополнительные требования. Заборы между секциями разрешается строить так, чтобы через них были видны соседние территории.Эти конструкции могут быть сетчатыми или решетчатыми, а их высота не должна превышать полутора метров.

Также можно построить глухой забор, но обязательно нужно получить согласие соседей, причем письменное. Этот документ можно использовать в суде при возникновении споров с соседями.

Санкции за нарушение СНиП

СНиП не является нормативным актом, поэтому ответственность за нарушение данных правил законом не предусмотрена. Однако все не так просто.Так, если действия одного домовладельца нарушают интересы соседей, последние вправе решить проблему в суде.

Например, не зная, какое расстояние должно быть между домами, вы построили свое жилье слишком близко к границе соседнего участка. Вода с крыши вашего дома стекает прямо в соседний сад, смывая там почву. Естественно, соседу это не нравится. Он легко может подать в суд на нарушение его прав. И суды обычно встают на сторону ущемленных в правах истцов.Так как строительство велось с нарушением СНиП (расстояние между домами не выдерживается), надеяться на благоприятный исход нечего. Обычным приговором суда в таких случаях является восстановление прав соседа и исключение нарушений строительных норм. Другими словами, вам придется не только выплатить компенсацию своему соседу, но и снести свой дом.

Соблюдение СНиП — залог спокойного сосуществования с соседями

Соблюдать или не придерживаться строительных норм — личное дело каждого.Тем не менее, разумно предотвратить огромные денежные потери в будущем. Более того, соблюдение установленных правил может не только защитить от соседских претензий, но и обеспечить пожарную безопасность вашего дома.

При планировании застройки на участке необходимо учитывать следующие моменты:

  • на каком расстоянии от красной линии должны располагаться жилые дома и хозяйственные постройки;
  • где разрешено строительство гаража, бани, хозяйственных построек и т. Д.

Какие объекты можно разместить на участке

  • Жилой дом (коттедж, дом, дачный дом и др.).
  • Хозяйственные постройки (летняя кухня, душ, баня, теплицы, гараж или навес, беседка). Существуют разные типы хозяйственных построек. Порядок их возведения, размеры, назначение и состав определяются органами местного самоуправления.
  • Место для компоста или яма.
  • Унитаз уличный (при отсутствии канализации).

Чтобы правильно разместить все запланированные объекты на участке, следует выбрать ориентиры.Обычно это соседние постройки и их заборы. Если строительство также планируется только на соседних участках, то расположение ваших будущих построек лучше согласовывать с соседями сразу.

Почему все новые многоквартирные дома в Америке выглядят одинаково

Эти здания есть почти в каждом городе США. Они варьируются от трех до семи этажей в высоту и могут растягиваться на блоки. Обычно они полны съемных квартир, но они также могут разместить в студенческих общежитиях, кондоминиумах, отелях или учреждениях для проживания с уходом за детьми.Близко к центрам городов, они склонны к блочному, часто красочному модернизму; в пригородах их архитектура, скорее всего, будет включать в себя остроконечные крыши и исторические мотивы. Их внешние стены облицованы фиброцементом, металлом, лепниной или кирпичом.

Они действительно повсюду, я обнаружил прошлой осенью во время поездки по пересеченной местности, и они быстро растут. В 2017 году в США было построено 187000 новых единиц жилья в зданиях от 50 и более единиц, что является максимальным показателем с момента начала отслеживания Бюро переписи населения в 1972 году.Судя по моим неофициальным обработкам данных, более половины из них были в глыбовой средней фазе роста.

Распространение этих структур — одно из самых драматических изменений в искусственной среде страны за десятилетия. Но когда я начал расспрашивать о них, у них, похоже, не было имени. Я столкнулся с кем-то, кто назвал их «птенцами» в комментарии на веб-сайте, но, к сожалению, это не прижилось. Только после того, как застройщик описал мне стиль как пять на один — пять этажей квартир над «подиумом» парковки и / или магазина на первом этаже, я смог найти какое-то онлайн-обсуждение этого явления.

Техас средней высоты.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Количество этажей и наличие подиума варьируются; Ключевой объединяющий элемент, оказывается, находится под кожей. Они почти всегда делаются из хвойных пород дерева размером два на четыре, или «палки», говоря строительным языком, которые сколачиваются вместе в рамы, как в загородных домах.

Метод ведет к Чикаго 1830-х годов, быстрорастущему городу с обширными лесами поблизости. Склеивание тонких предварительно вырезанных деревянных досок в «каркас воздушного шара» позволило быстро построить «простую клетку, которую строитель может покрывать внутри и снаружи любым желаемым материалом», — писал архитектор Уокер Филд в 1943 году.«Это пример тех двойных условий, которые лежат в основе всего американского в нашем строительном искусстве: хроническая нехватка квалифицированной рабочей силы и почти повсеместное использование древесины». Каркас воздушного шара и его варианты по-прежнему доминируют в домостроении для одной семьи в США и Канаде. Он также является стандартным в Австралии и Новой Зеландии и довольно широко распространен в Японии, но не в остальном мире.

В США каркас из палок, похоже, стал стандартным методом строительства и для жилых комплексов.Основная причина в том, что это стоит намного меньше — я слышал оценки на 20-40 процентов меньше — чем строительство из бетона, стали или кирпичной кладки. Эти отрасли спонсировали несколько исследований, оспаривающих этот пробел, но большинство строителей явно думают, что он существует.

Еще они удобны в работе с деревом. «Можно ошибиться и отрезать еще один кусок», — говорит Майкл Фейгин, директор по строительству AvalonBay Communities Inc., четвертого по величине собственника квартир в стране. «С бетоном и сталью требуется гораздо больше работы, чтобы решить проблемы.«Если запасы закончатся, — добавляет Кеннет Бланд, вице-президент торговой группы American Wood Council, — строители знают, что они могут бежать к ближайшему большому ящику и получить то, что им нужно».

Они также могут сбегать в ближайший крупный магазин, чтобы найти рабочих. Конструкция из прутьев позволяет строителям использовать более дешевую временную рабочую силу, а не квалифицированных рабочих, которые часто объединяются в профсоюзы. И это облегчает жизнь электрикам, водопроводчикам и т. П., Поскольку оставляет открытое пространство, через которое могут проходить провода, трубы и воздуховоды.Тем не менее, есть причина, по которой палки не использовались по умолчанию для больших многоквартирных домов до недавнего времени и почему эти дома ограничены по высоте: палки горят.

Великий пожар в Чикаго 1871 года, уничтоживший тысячи зданий, построенных из воздушных шаров, принес этот урок домой. Вскоре город ввел запрет на деревянное строительство, который частично действует и сегодня. В начале 1800-х годов Нью-Йорк объявил центр города запретным для деревянного строительства, в конечном итоге распространив запрет на весь Манхэттен, а также на Бронкс, Бруклин и некоторые части Квинса и Статен-Айленда.К 1930 году список передовых методов огнестойкости, составленный Министерством торговли США, рекомендовал запретить использование рамок в плотных городских кварталах и двухэтажное ограничение для всех остальных. Строительство из палок было фактически изгнано в пригород.

Ко второй половине 20-го века Америка двигалась в пригороды, и по мере того, как они эволюционировали из спальных кварталов в город нового типа, здания из палки эволюционировали вместе с ними — в такие формы, как «дингбаты» Лос Анхелес (один или два этажа над навесом для машины) и жилые садовые комплексы с большим количеством парковок за пределами Атланты, Далласа и других мегаполисов.Строительные нормы и правила также развивались, поскольку страховщики и производители противопожарного оборудования настаивали на научных, «основанных на характеристиках» нормах, которые подчеркивали определяемые лабораторией рейтинги огнестойкости по сравнению с конкретными материалами и включали новые технологии, такие как автоматический пожарный спринклер.

Это евангелие стремительно распространялось в стране, где кодексы были муниципальным делом, но оно распространилось при содействии трех региональных организаций, которые разработали образцы кодексов для городов, которые они могли принять или приспособить к своим собственным целям.Самым успешным органом была Международная конференция строительных служащих, основанная в Южной Калифорнии, за Единым строительным кодексом которой к 1970 году по крайней мере частично следовали 9 из 10 западных городов. UBC, обновляемый раз в три года, возвестил эру среднеэтажных жилых домов с деревянным каркасом.

Некоторые детали теряются в глубине веков или, по крайней мере, в пыльных архивах, но история, похоже, сложилась так: в первом UBC, выпущенном в 1927 году, разрешалось строительство трехэтажных жилых домов с деревянным каркасом.Риск землетрясений побудил чиновников терпимо относиться к таким каркасам, которые лучше переносят тряску, чем кирпичные стены; присутствие крупной лесной промышленности на Северо-Западе также было важным фактором. В 1950-х годах количество историй увеличилось до четырех, если была установлена ​​автоматическая спринклерная система. Ограничения по площади в квадратных футах были ослаблены, если сегменты здания были разделены брандмауэрами — сначала каменной кладкой, а затем более простыми в установке гипсовыми панелями. К 1970-м годам на бетонном подиуме можно было построить четыре этажа с деревянным каркасом.Затем, в начале 1990-х годов, произошел прорыв.

Архитектор из Лос-Анджелеса Тим Смит сидел на гавайском пляже, читая последние строительные нормы и правила, как это делают каждый, когда заметил, что древесина, обработанная антипиреном, классифицируется как негорючая. Он понял, что это сделало древесину подходящей для категории зданий — первоначально известной как «обычная каменная кладка», но с тех пор в нее были внесены поправки, требующие, чтобы только внешние стены были сделаны полностью из негорючего материала, что позволило построить пять этажей с разбрызгивателями.

Его компания, Togawa Smith Martin Inc., в то время работала с властями Лос-Анджелеса над высотным жилым домом на 100 квартир в Маленьком Токио, который они «никогда не смогли бы нарисовать карандашом». Поместив пять деревянных этажей на одноэтажный бетонный подиум и покрывая площадь в один акр больше, чем может заполнить высотное здание, Смит придумал, как получить 100 квартир за 60–70 процентов стоимости. Здание Casa Heiwa распахнуло свои двери в 1996 году, и здесь было изобретено здание «пять на одного».(«Скажем так, — говорит Смит. — Мне никто не предлагал сказать, что они сделали это первыми».) Публика не обратила на это внимания, а вот архитекторы и разработчики Западного побережья заметили. Теперь они могли получить почти многоэтажные дома по цене деревянного каркаса. Вскоре и остальная Америка тоже сможет.

Несмотря на усилия региональных групп, многие архитекторы, девелоперы, экономисты и федеральные жилищные чиновники по-прежнему считали местные кодексы ограниченными и устаревшими, обвиняя их в том, что они препятствуют инновациям и завышают затраты.Один ответ пришел от законодательных органов, которые начали усиливать полномочия штата над кодексами. Другой пришел из региональных групп, которые в 1994 году начали работу над единым национальным кодексом. Столкнувшись с серьезной проблемой разрешения разногласий по высоте и площади зданий, ответственный комитет принял несколько радикальное предписание: если здание может быть построено по любому из трех старых кодексов, оно может быть построено по новому. Согласно Международному строительному кодексу (IBC) 2000 года, среднеэтажный жилой дом с подиумом, построенный из палок, мог свободно перемещаться на восток.

Еще больше техасских средних подъемов.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Эти здания, конечно, не начали бы строить, если бы никто не хотел в них въезжать. Растущий спрос, вызванный демографическими сдвигами, моделями роста рабочих мест и возрождением у богатых американцев вкуса к городской (или городской) жизни, сформировал бум среднего роста. Так что капризы капитала есть. Большинство застройщиков, состоящих из нескольких семей, строят для продажи инвестиционному фонду в сфере недвижимости, страховой компании, пенсионному фонду или другому институциональному инвестору.Этих владельцев не интересуют небольшие проекты, и их конечная цель определяет не только материалы, но также внешний вид и расположение.

Необходимость масштабирования диктует необходимость создания громоздких «суперблоков», а желание немного разбить эти блоки объясняет красочные панели и другие варианты внешнего вида. Эффективность диктует, что здания должны быть достаточно широкими для «двойных» коридоров с квартирами с двух сторон, но не настолько широкими, чтобы квартиры были узкими и темными. Это, в свою очередь, способствует структуре, имеющей форму прямоугольной буквы U, C, E или S.Апартаменты с двумя или тремя спальнями лучше всего подходят для углов, поэтому преобладают однокомнатные и студии.

Бум также был сформирован за счет зонирования, которое иногда оставляет деловые районы и пригородные коммерческие районы единственными практическими местами для нового жилья. Также учитываются постановления, требующие минимального количества парковочных мест на единицу квартиры: там, где минимумы относительно высоки, как в Техасе, лучшим решением может быть обертывание здания вокруг парковочной площадки, стиль, известный как техасский пончик.Там, где они ниже, подойдет подиум первого этажа. Градостроители также часто требуют, чтобы застройщики выделяли подиум на улице под магазины и рестораны.

Да, результат может быть немного повторяющимся, но повторение было характерно для каждой большой тенденции строительства нового городского или пригородного жилья в США за последние столетия или два. В невысоких зданиях есть много плюсов, которые дают новое жилье там, где оно крайне необходимо, и при этом оживляют районы. Четырехэтажный техасский пончик может получить от 50 до 60 квартир на акре земли, в то время как наиболее агрессивно спроектированный гибрид из палки и бетона Западного побережья (теперь разрешены двухэтажные подиумы, а также другие варианты) может получить почти 200.Это недалеко от диапазона, который известный урбанист Джейн Джейкобс считал оптимальным для жизненно важной уличной жизни.

Подробнее.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Строить из дерева тоже есть что нравится: если деревья пересаживают и дают возможность вырасти до зрелости, то теперь обычно считают чистым потребителем углекислого газа. Экологические достижения Вуда помогли стимулировать недавний всемирный толчок к развитию строительства с использованием «массивной древесины» — пиломатериалов мягкой древесины, склеенных и сжатых в толстые балки, колонны и панели.Самым высоким из построенных до сих пор таких зданий является 18-этажное общежитие Университета Британской Колумбии в Ванкувере. Орегон уже изменил свой кодекс, чтобы разрешить массовые деревянные постройки такого масштаба, и IBC 2021 года собирается сделать то же самое.

Развитие среднеэтажного здания из палочек вызвало меньше шума, и оставило местных чиновников и даже некоторых представителей строительной индустрии удивленными и встревоженными. «Это чума, и она случилась, когда никто не смотрел», — говорит Стивен Зирински, сопредседатель комитета по строительным нормам Нью-Йоркского отделения Американского института архитекторов.Его внимание привлек пожар, вспыхнувший в январе 2015 года в апартаментах Avalon в Эджуотере, штат Нью-Джерси, через реку Гудзон от его дома. «Когда я мог читать книгу в своей квартире у пламени того огня, — говорит он, — я знал, что это проблема». Зажженный факелом ремонтника, огонь распространился по скрытым пространствам на этажах и на чердаке четырехэтажного комплекса, чему способствовала частичная спринклерная система, которая не покрывала эти зоны. Никто не погиб, но здание было разрушено.

Таких пожаров в завершенных этажных этажах было не так много, но здания оказались легковоспламеняемыми еще до того, как спринклеры и стены обрушились. За последние пять лет на строительных площадках средней этажности вспыхнули десятки крупных пожаров. . По данным Национальной ассоциации противопожарной защиты, из 13 пожаров в США, которые привели к ущербу в размере 20 миллионов долларов и более в 2017 году, шесть произошли в строящихся деревянных многоквартирных домах.

Эти пожары часто вызывают протесты местных жителей с требованием ограничить использование жилых домов.В пригородах Атланты, Сэнди-Спрингс и Данвуди, были введены запреты на строительство деревянных каркасных зданий выше трех этажей, но позже они были отменены законодательным собранием Джорджии. Также говорят о новых правилах в Лос-Анджелесе, Филадельфии, Массачусетсе и Мэриленде. Но место, где законодательные меры наиболее вероятны, — это Нью-Джерси.

С 2012 года в штате было выдано

разрешений на строительство 105 000 новых квартир, и, похоже, большинство из них находится в средних этажах с деревянным каркасом. Гленн Корбетт, бывший пожарный, преподающий пожарную науку в Колледже уголовного правосудия Джона Джея в Нью-Йорке, взял меня на экскурсию по некоторым «башням зубочисток» в Нью-Джерси, как он их называет, указав места, недоступные для пожарных машин. досягаемости и вещей, которые могут пойти не так, как здания стареют.«Вы вновь привносите опасность возгорания в городскую среду», — говорит он. «Мы намеренно ставим проблемы в каждом населенном пункте страны, проблемы, с которыми придется столкнуться еще не родившимся поколениям пожарных».

Самый сложный из законопроектов до законодательного собрания штата Нью-Джерси ограничивал городские застройки тремя этажами и 7000 квадратных футов на этаж. В предложениях с лучшими шансами на прохождение, среди прочего, предусмотрены противопожарные перегородки между сегментами зданий и полные спринклерные системы для многоквартирных домов от трех этажей и выше.Авалон в Эджуотере был перестроен с этими мерами; Фейгин, начальник строительства AvalonBay, владельца здания, говорит, что теперь они являются стандартом для всех новых среднеэтажных застроек компании. IBC 2018 добавляет положения, направленные на предотвращение распространения пожаров через чердаки многоквартирных домов, а предложение, одобренное в конце прошлого года, несмотря на возражения строителей и владельцев квартир, изменит кодекс 2021 года, чтобы фактически потребовать полные спринклерные системы для всех четырехэтажных домов. -один подиумный корпус.

Можем ли мы полагаться на экономические интересы разработчиков и процесс кодирования модели для решения проблем? Алекси Ассмус, который активно участвовал в дебатах в Нью-Джерси и в процессе МКБ, сомневается. Деловая женщина и гражданский активист, участвовавшая в строительстве комплекса AvalonBay с деревянным каркасом в ее родном городе Принстоне, она пыталась внести изменения в национальный модельный кодекс и не продвинулась далеко. Теоретически любой может участвовать в комитетах Совета Международного кодекса, которые представляют рекомендации правительственным чиновникам, голосующим в IBC, но на практике это делают в основном представители торговых групп.«У всех людей с особыми интересами есть деньги, чтобы поехать туда и остановиться в отелях», — говорит Ассмус. «Не думайте, что этот сторонний ICC обязательно предоставит нам коды, отвечающие общественным интересам».

Опять же, причина существования ICC заключается в том, что установление строительных норм и правил на местном уровне также стало рассматриваться как не отвечающее общественным интересам. Смертность от пожаров в жилых домах в США снизилась почти вдвое с 1980-х годов, так что, похоже, что-то работает. И есть отголоски, по крайней мере, в некоторых из волнений стандартного нимбизма.Некоторым частям страны требуется много нового жилья, и строители громоздких многоквартирных домов средней этажности с деревянным каркасом нашли экономическую формулу, которая обеспечивает это. Нам придется подождать, чтобы узнать, подходит ли это формула для американских городов. —Fox — деловой обозреватель Bloomberg Opinion.

Не каждое устаревшее офисное здание предназначено для квартир — Большой Вашингтон

Это бывшее офисное здание Агентства по охране окружающей среды хорошо подходило для адаптивного повторного использования в качестве жилых домов.

Эта статья была впервые опубликована 20 ноября 2017 года. Пандемия вызвала много разговоров о будущем офисных зданий, поэтому мы хотели поделиться этой статьей еще раз.

Сотни функционально устаревших офисных зданий 1980-х и 1990-х годов вокруг Большого Вашингтона достигли возраста, когда они потребуют существенного ремонта и их придется изобретать заново. Некоторые, но не все, могут стать жилыми домами, в зависимости от их местоположения, цены и планировки.

В других городах США, процветавших в более ранние эпохи, тысячи людей живут в промышленных чердаках XIX века, офисных зданиях в стиле ар-деко или даже в модных офисах 1960-х годов. В Балтиморе, например, брокер по коммерческой недвижимости JLL сообщает, что в результате 17 переоборудования офисов 2,8 миллиона квадратных футов офисов были заменены квартирами и гостиницами, чему способствовали местные и федеральные налоговые льготы. Подобные местные стимулы создали новые жилые кварталы в центре Лос-Анджелеса и Нью-Йорка.

Все четыре здания на этом участке Южного Бродвея в Лос-Анджелесе были построены как офисы, но недавно были отремонтированы как жилые или гостиничные. Изображение автора.

Тем не менее, несмотря на широкое освещение в СМИ, переоборудование офисов в регионе было сравнительно ограниченным. JLL насчитывает 26 проектов по переоборудованию в округах Колумбия, Монтгомери, Арлингтоне и Фэрфаксе, в результате чего с рынка было выведено 2,9 миллиона квадратных футов офисов.Это едва ли больше, чем в Балтиморе, несмотря на то, что предложение офисных помещений более чем в пять раз больше.

Преобразование из офиса в жилое здесь не так распространено по ряду причин, включая относительно более здоровый рынок офисных помещений и отсутствие конкретных стимулов для этой практики (пока). Преобразование жилого помещения дает некоторые надежды, но не будет панацея либо от избытка офисов, либо от недостатка доступного жилья, потому что не каждое устаревшее офисное здание можно переоборудовать в жилье.

Округ Фэйрфакс и округ Монтгомери недавно заказали исследования для изучения адаптивного повторного использования офисных зданий, а местный архитектор Майкл Винсек (который ранее писал об этой теме в GGWash) собрал портфолио местных примеров. Они отметили несколько соображений, которые могут помочь понять, может ли устаревшее офисное здание быть кандидатом для переоборудования для другого использования. Три ключевых момента — это расположение, цена и планировка.

Благодаря многочисленным транспортным и дневным удобствам район Фаррагут-Сквер по-прежнему пользуется популярностью у арендаторов офисов.Изображение Эрика Алликса Роджерса под лицензией Creative Commons.

Расположение

Как и в случае любого другого решения в сфере недвижимости, местоположение является наиболее важным фактором при определении целесообразности использования офисов или квартир на данном участке.

Некоторые факторы местоположения делают ценные офисы и жилые дома, но другие специфичны для каждого типа недвижимости. Квартиры могут быть лучше для участка рядом со школами, футбольными полями или библиотеками. Офисы лучше подходят для размещения рядом с метро или автомагистралями, обеденными магазинами, гостиницами, зданиями судов или офисами клиентов — поскольку даже несколько кварталов могут иметь огромное значение для офисных работников, которые втискивают несколько дел в обеденный перерыв.Многие из этих более густых и оживленных мест отвлекают офисы от более периферийных мест, включая недавний переезд Fannie Mae, Marriott и General Dynamics.

Офисные здания, переоборудованные в жилые, в Сильвер-Спринг, Хяттсвилле, Уитоне, Кристал-Сити, Старом городе и Вест-Энде Александрии, Вест-Энде и Юго-Западной набережной находятся на окраине тех основных районов, где офисы по-прежнему пользуются большим спросом.

Еще одна распространенная особенность этих новых многоквартирных домов — то, что они по-прежнему расположены в пешеходных районах смешанного назначения.Тем не менее, в отличие от других регионов, где произошло существенное преобразование офисов в жилые, многие из пустующих офисов Большого Вашингтона расположены в пригородных офисных кампусах «периферийных городов», которые просто не сработали.

Еще один бонус заключается в том, что застройщику может быть проще получить общественное разрешение на реконструкцию кишечника в офисном здании по сравнению с ремонтом существующих квартир или строительством новых квартир на пустующих землях. Повторное использование существующих зданий обычно не вызывает возражений NIMBY, офисы не имеют защиты арендаторов, а коммерческое зонирование может быть более щедрым, чем жилое.

Некоторые муниципалитеты, такие как округ Лаудоун, в значительной степени полагаются на более высокие налоги на недвижимость, которые платят коммерческие здания, и в результате могут препятствовать переоборудованию офисов в жилые. До сих пор это вызывало меньшую озабоченность в регионе, особенно потому, что в небольших квартирах, которые, как правило, строятся путем переоборудования, не проживает много учащихся государственных школ (самые большие расходы для муниципальных органов власти).

Переоборудование жилых домов по-прежнему связано с большим количеством дорогостоящих работ по сносу и реконструкции.Изображение автора.

Цена

Как правило, арендная плата за квартиру меньше, чем за офис. На рынках с высоким спросом, таких как центр округа Колумбия, офисы могут арендовать в два раза больше, чем квартиры, из расчета на квадратный фут. Но для устаревших офисных зданий в более маргинальных офисных помещениях этот разброс может быть намного уже или даже обратным.

Можно было бы добавить два новых этажа к этому промышленному зданию в Yards, потому что квартиры легче, чем его предыдущее коммерческое использование.Изображение Даниэля Лобо.

Если офисное здание можно купить по достаточно низкой цене, преобразование в жилое может быть экономически выгодным. Конструкцию здания, лифты, лестницы и парковки можно использовать повторно, что позволяет сэкономить время и деньги на самые дорогостоящие элементы здания. Поскольку индивидуальные квартиры больше, чем их кабинки, квартиры используются с меньшей плотностью и требуют меньше парковочных мест, поэтому есть возможность заменить парковки новыми зданиями. Можно даже добавить этажи наверх существующего здания, как в предлагаемой перестройке возле метро Eisenhower, поскольку в квартирах легче, чем в офисах.

Цена должна быть существенно снижена, а не эквивалентна, потому что жильцы не могут сразу въехать. Офисное здание по-прежнему требует дорогостоящего ремонта внутренней части здания, стоимость которого составляет около 100 000 долларов за каждую построенную квартиру. Необходимо добавить кухни и ванные комнаты, а также трубопроводы для их снабжения; необходимо отремонтировать электрические и вентиляционные системы, удалить устаревшую отделку, такую ​​как подвесные потолки и ковролин; и часто требуется замена фасада для улучшения теплоизоляции, улучшения обзора и вентиляции.

Старые офисы, такие как штаб-квартира Министерства торговли в Федеральном треугольнике, намного уже, чем послевоенные здания, такие как здание Рейгана в центре. Изображение автора.

Макет

Здания, которые были успешно переоборудованы, сравнительно узкие и высокие, что совершенно не похоже на стереотипное коротко-приземистое офисное здание DC. В зданиях, построенных до Второй мировой войны, обычно было много окон для света и вентиляции.В середине 20-го века повсеместное распространение люминесцентных ламп и кондиционирования воздуха позволило коммерческим зданиям вырасти намного шире, с более дорогим пространством вдоль окон и кабинок или складскими помещениями в середине без окон.

Строительные нормы и правила не требуют, чтобы в каждой кабине было окно, но в каждой квартире окна нужны. Это означает, что более узкие здания легче преобразовать в жилые дома.

Винсек указывает на узкую ширину двух конверсионных проектов, над которыми он работал; обе конструкции выгодно отличаются от типичного многоквартирного дома шириной 65 футов — два блока 30 футов глубиной по обе стороны от коридора шириной пять футов.(Гостиничные номера еще менее глубоки.)

Cordell Place в Bethesda имеет ширину всего 35 футов, с квартирами по одну сторону коридора. Лекс и Лео, башни-близнецы на юго-западной набережной, имеют ширину 86 футов, поэтому их квартиры значительно глубже, чем обычно, с жилыми комнатами, расположенными вдоль окон, и «внутренними» спальнями позади. Это возможно, потому что, вопреки распространенному заблуждению, строительные нормы здесь не требуют, чтобы в спальнях были собственные действующие окна. Вместо этого они могут «заимствовать» свет и воздух из других комнат через достаточно большое отверстие — обычно в стене, не доходящей до потолка.(Здание E-lofts в Александрии использует аналогичный подход.)

Некоторые из немногих переоборудованных зданий в центральном округе Колумбия представляли собой необычно узкие здания. Например, 2501 M St. NW был построен как странный гибрид наполовину кондоминиума, наполовину офисного помещения, поэтому изменение его офисов на кондоминиумы имело смысл. (Это все еще было непросто; для установки сантехники потребовалось просверлить более 2500 отверстий в конструкционном бетоне.) Здание Reporters Building возле L’Enfant Plaza имеет ширину 65 футов, а здание 1522 K St. NW (ныне отель Hyatt Place) всего 60 футов в ширину.

Внутренние дворы могут внести немного света в интерьеры очень глубоких зданий. Изображение автора.

Недорогое здание с невероятно большой протяженностью, такое как склад Hecht в Айви-Сити глубиной почти 350 футов, можно превратить в пригодные для использования жилые дома, вырезав внутренние дворы внутри здания. Но в типичном офисном здании ключевые услуги, такие как лифты, лестницы и трубы, расположены прямо посередине. Их вырезание сведет на нет любое ценовое преимущество сохранения структуры.

А как насчет остальных?

Наложение всех этих соображений значительно сужает круг офисных зданий, которые имеют смысл в качестве жилых домов. Из тысяч офисных структур в округе Фэрфакс только несколько десятков соответствовали критериям размера, возраста, местоположения и планировки, которые, по мнению округа, делали их подходящими для проживания.

Некоторые офисные здания просто не подходят ни для переоборудования жилых домов, ни для дальнейшего использования в качестве офисов.Глубокие следы не так эффективны, как когда-то казалось. Оказывается, офисные работники тоже любят окна, и компаниям больше не нужны хранилища файлов, которые когда-то заполняли темные внутренние помещения.

Изображение Джоша Мейстера Фотография для округа Фэрфакс.

Устаревшие офисные здания в этом районе также обрели новую жизнь в качестве институциональных и промышленных объектов: государственная школа в Бейлис-Кроссроудс, частная школа в Тайсоне и склад в Роквилле.Это могут быть более подходящие сценарии повторного использования для малоэтажных зданий с более глубокими этажами.

Crystal Mall 3, на Google Street View Изображение автора.

В других случаях снос может быть наиболее эффективным способом повторного использования участка — если новое использование покроет высокие затраты. Башня Mall 3 в Кристал-Сити, всего в квартале к востоку от входа в метро на С. Белл-стрит 1851, имеет неудобную конфигурацию: 130 футов глубиной, с небольшими площадками для парковки на каждом углу.Размещение новых офисов или квартир на месте потребует такой интенсивной реконфигурации, что легче начать с нуля с более узкими и высокими башнями ближе к улицам, будь то офисные (как было предложено в 2012 году) или двойные жилые башни (как предлагается в плане на будущее. )

Точно так же крупномасштабные новые застройки вокруг Тайсона сносят старые здания, которые мешают не только новым строениям, но и новым улицам и паркам, которые лучше объединят городскую ткань.

Конечно, офисы не исчезнут из нашего региона в ближайшее время, поэтому для многих офисных зданий по-прежнему будут лучше всего использоваться офисы, но, возможно, в окружении различных дополнительных помещений вместо газонов и парковок. Например, новые таунхаусы расположены прямо через дорогу от штаб-квартиры Marriott в округе Монтгомери, которая скоро будет освобождена. RTC West, к юго-западу от центра города Рестон, добавил несколько новых ресторанов и магазинов — как в существующем офисном здании, так и в новом крыле, которое заменило лужайку.

Пэйтон Чанг, LEED AP ND, CNUa, видит обещания и опасности ежедневного планирования как житель Юго-западной городской зоны обновления. Впервые он обратился к городскому совету по поводу разумного роста в 1996 году, случайно стал автором закона о инклюзивном жилье в Чикаго и вел блоги на западе и севере.

Обновленное руководство по зонированию в Лос-Анджелесе

Эта статья является обновлением предыдущей статьи Краткое введение в зонирование в Лос-Анджелесе .Он был написан до появления движения YIMBY и его влияния на жилищную политику штата Калифорния.

В настоящее время в штате Калифорния ведутся ожесточенные дебаты о природе жилья . Полвека обнадеживающего разрастающегося развития привели к нехватке жилья вблизи прибрежных центров занятости и к одной из самых высоких цен на жизнь в мире. Последствия этого раскололи пропасть между двумя идеологическими противоположностями: теми, кто поддерживает развитие жилищного строительства, и теми, кто работает над сохранением статус-кво.Их точка слияния разногласий сводится к так называемому зонированию.

Зонирование , согласно Оксфордскому словарю, представляет собой систему законов, ограничивающих то, как можно использовать определенные участки земли и что на них можно построить. По сути, это означает, что в разных регионах города или поселка будут разные правила того, что можно и что нельзя строить. Пункты, которые регулируются зонированием, включают:

  • Тип использования: К какой категории должна принадлежать разработка.Наиболее распространены жилые (дома, квартиры) коммерческие (магазины, рестораны) и промышленные (заводы, порты).
  • Плотность: Сколько юнитов можно построить на данной площади. Обычно применяется в жилых помещениях.
  • Отношение площади: Определяет, какая часть участка может быть использована зданием. Для иллюстрации: дом площадью 1000 квадратных футов на участке площадью 2000 квадратных футов будет иметь FAR 0,50 (1000, разделенные на 2000).
  • Высота: Определяет высоту здания.Это можно сделать как по этажности, так и по футам.
  • Отклонения: Определяет, какая часть буфера должна оставаться между зданием и линией собственности, особенно спереди, сбоку и сзади. Чтобы проиллюстрировать, смещение зонирования может потребовать 20 футов от улицы до передней части здания, 10 футов от линии собственности до сторон здания и 15 футов от линии собственности до задней части здания.
  • Парковка: Определяет, сколько парковочных мест должен предоставить застройщик в рамках проекта.В жилых помещениях это зависит от количества домов или квартир. При коммерческом и промышленном использовании он регулируется площадью здания в квадратных футах.

Ничто в Лос-Анджелесе не осталось незамеченным зонированием. Из Заполните больше, если я думаю, что он должен быть больше похож на исходную страницу.

Основные типы зонирования в городе классифицируются как R, C и M, которые соответствуют жилым, коммерческим и промышленным (где M означает производство).Кроме того, будет добавлен суффикс высоты для обозначения района высоты (который определяет, насколько высоким и большим может быть здание в этой зоне). Чтобы проиллюстрировать, район с кодом R1-2 будет означать, что участок находится в зоне R1 и высотном районе 2.

Жилые зоны

Жилые зоны в Лос-Анджелесе можно разделить на два основных типа: односемейные и многосемейные.

Как следует из названия, строительство односемейного жилья ограничено одним домом на участок.Если лот достаточно большой, он может быть разделен на более мелкие части, чтобы можно было построить несколько домов (которые удовлетворяют минимальному размеру участка). Этот процесс подразделений соответствует созданию пригородных частей Лос-Анджелеса, а термин подразделений — новым жилым комплексам.

Как и в фильмах, односемейное зонирование является наиболее распространенным типом зонирования в Лос-Анджелесе. И наиболее распространенным типом этого является зонирование R1, которое определяет минимальный размер участка в 5000 квадратных футов (SF).Подавляющее большинство односемейных кварталов, не расположенных на холмах Лос-Анджелеса, зонируются по R1.

Другими частыми типами односемейных зон в Лос-Анджелесе являются RA (жилое сельское хозяйство) и RE (жилая недвижимость). В зонах РА выдано 17 500 земельных участков и разрешено ограниченное сельское хозяйство. Зоны RE можно найти в пяти зонах: RE9, RE11, RE15, RE20 и RE40, причем число означает минимальный размер лота в тысячах квадратных футов (SF). Для иллюстрации, RE20 требует минимум 20 000 лотов SF.Для всех односемейных зон в Лос-Анджелесе требуется как минимум 2 крытых парковочных места.

Изображение ниже представляет собой обобщенную карту зонирования Лос-Анджелеса — щелкните, чтобы увеличить. Все, что выделено желтым, — это зона R1 или RE, а все, что светло-зеленое, — это зона RA.

Как уже упоминалось ранее, в Лос-Анджелесе почти полностью преобладает односемейное жилье, особенно в Вестсайде, в долине и на северо-востоке Лос-Анджелеса. В этих областях продолжается борьба за развитие и вытеснение.В более зажиточных желтых и светло-зеленых районах жилья с фиксированной арендной платой практически нет. Эти районы сыграли непропорционально большую роль в обострении жилищного кризиса, поставив под угрозу большую часть городских земель. Путь к выходу из жилищного кризиса начинается с масштабного изменения этих зон.

Следующее место, на котором стоит сосредоточиться, — это многосемейные зоны в Лос-Анджелесе, обозначенные оранжевым цветом. Здесь законно строить квартиры. Большинство многосемейных зон классифицируются как RD, R3, R4 и R5 в порядке увеличения плотности.В этих районах плотность определяется минимальной площадью участка на квартиру. Это приводит к шести уровням RD (Ограниченная плотность), RD6, RD5, RD4, RD3, RD2 и RD1.5, с числом, соответствующим минимальной площади участка на квартиру в тысячах квадратных футов. Например, RD2 требует 2000 SF земельного участка на квартиру. R3 требует 800 SF на квартиру, R4 требует 400 SF, а R5 требует 200 SF.

Зоны

RD являются наиболее распространенными многосемейными зонами в Лос-Анджелесе, за ними следует R3. Вот где на карте находится апельсин.R4 обычно находится в таких районах, как Корейский квартал, Голливуд, Северный Голливуд и Пальмы. R5 находится почти исключительно в центре города и вдоль каньона Кондо на Уилшире. Для всех многосемейных зон требуется парковка из расчета 1 место на студию, 1,5 места на квартиру с 1 спальней и 2 места на квартиру с 2 и более спальнями.

Чтобы получить представление о том, как они выглядят, зоны RD обычно выглядят как очень маленькие многоквартирные дома или небольшие участки земли. Зоны R3 выглядят как дингбаты. Зоны R4 выглядят как подиумы. R5 позволяет многоэтажки.

Подавляющее большинство жилых зон в городе находятся в высотных районах 1, 1L, 1VL и 1XL, где L означает низкий, VL — очень низкий, а XL — очень низкий. Для всех зон это означает максимальное значение FAR, равное 3. Для односемейных зон, RD и R3, эти зоны допускают изменение высоты от 30 футов в районе 1XL до 45 футов в районе 1. R4 и R5 варьируются от 30 ‘в 1XL до безлимитного в 1.

Высотные районы 2, 3 и 4 допускают большую высоту и большую ДАЛЬНОСТЬ, но не большую плотность с точки зрения количества квартир.Эти районы обычно ограничены такими местами, как Даунтаун и Голливуд.

В разных местах будут разные факторы, ограничивающие степень развития. Для иллюстрации: участок в 5000 кв. Футов в зоне R4-1 теоретически не имеет ограничений на высоту здания. При этом на этом участке можно разместить только 12 квартир, и максимальное значение FAR составляет 3,0. В результате максимальный размер здания составит 15 000 SF, что соответствует двенадцати 1 250 квартирам SF.

При этом, лот в 6000 SF в зоне RD2-1 может иметь FAR равный 3.0, что позволит построить до 18 000 SF строительной площади. Однако на таком участке можно будет разместить только 3 квартиры, а 6000 квартир SF можно увидеть нечасто. Если бы участок был 50 футов в ширину и 120 футов в глубину, площадь здания, доступная после устранения провалов, составила бы всего около 3000 квадратных футов. Чтобы получить здание SF на 18000, вам нужно будет построить 6 этажей, но максимальная разрешенная высота составляет 45 футов — этого хватит примерно на 4 этажа. Этот участок ограничен плотностью и высотой, но не FAR.

Дополнительные устройства разработки (ADU) в последнее время стали горячей темой в мире жилищного строительства.С момента их экспансии в Лос-Анджелес, ADU разрешены в собственности, расположенной в зонах RA, R-1, R-2, R-3, R-4, A-1 или A-2 (а также в любой другой зоне, которая допускает одноразовые семейные резиденции по праву). С 2020 года ADU также разрешены на многосемейных зонированных участках.

Также большое количество менее известных типов зонирования. РС обозначает односемейную загородную жилую зону, RU

Посмотрите, где доступны ADU для разработки

  • RS
  • RU
  • RZ
  • RW1
  • R2
  • RMP
  • RW2
  • RAS3
  • RAS4

Теперь мы знаем, как зонируются участки под застройку.Но как точно узнать, как следует распределять предложение на строительство нового жилья?

Здесь вступает в силу процесс RHNA.

RHNA, также известное как Распределение региональных жилищных потребностей и Жилищный элемент, является мандатом штата Калифорния, который регулирует, как города штата должны планировать жилищные потребности жителей независимо от их уровня доходов. Это достигается путем учета прогнозируемого роста домохозяйств, будущей потребности в вакантных площадях и потребности в замене для определения существующей потребности в жилье и доли прироста жилья.Например, RHNA экспортировала Лос-Анджелес, чтобы утвердить 36 779 единиц с очень низким, низким и умеренным доходом с 2013 по 2021 год, но проштамповала только 7 283 единицы!

Хотя городам предписано строить больше жилья, до принятия недавно принятого в Калифорнии законопроекта SB35 не было механизма принуждения. Что еще хуже, от городов, которые «расширили» свои возможности для того, что они уже зонировали, не требовалось вносить какие-либо изменения в таких районах, даже если они были экономически процветающими и находились недалеко от центров занятости / транзита.В дальнейшем методологию RHNA следует обновить, чтобы увеличить пропускную способность зон для исключительных территорий и меньше полагаться на местные ресурсы.

Коммерческие зоны

Помимо жилых зон, в Лос-Анджелесе имеется коммерческих зон , предназначенных для районов, где сосредоточены такие предприятия, как рестораны, магазины и офисы. Их можно найти в полосах вдоль основных бульваров и деловых районов города, таких как Даунтаун, Голливуд, Сенчури-Сити, Плайя-Виста и Миракл-Майл.

В Лос-Анджелесе существует семь рекламных роликов (CR, C1, C1.5, C2, C4, C5 и CM), но C2 является наиболее распространенным. В дополнение к разрешению коммерческого использования, C2 по умолчанию разрешает R4, что означает, что на торговых бульварах города можно строить квартиры с плотностью 400 SF земельного участка на квартиру.

Это был фантастический способ обеспечить более плотную жилую застройку вдоль торговых бульваров, которые обычно образуют хорошие транзитные коридоры. Но в 1980-х годах инициатива голосования, известная как Prop U, сократила допустимый FAR в зоне C2 с 3.От 0 до 1,5. Поскольку большое количество этих объектов уже построено с коммерческим использованием и FAR между 0,5 и 1,0, строительство квартир в зоне C2 больше не является рентабельным. Таким образом, эти лоты ограничены FAR.

Лос-Анджелес создал две новые зоны, RAS3 и RAS4, которые можно использовать на торговых бульварах и помочь решить проблемы, вызванные Prop U. Такие зоны соответствуют той же самой плотности, разрешенной R3 и R4, и имеют максимум FAR 3.0, но разрешение на смешанное использование за счет разрешения коммерческого использования на первом этаже.При этом зоны RAS3 и RAS4 очень редки.

Производственные зоны

Промышленные предприятия расположены в производственных зонах , выделенных серым цветом на приведенной выше карте. В целях логистики они обычно сосредоточены в промышленном районе недалеко от центра города и вдоль грузовых железнодорожных линий. С упадком тяжелой промышленности в городе эти зоны стали домом для легкой промышленности и коммерческого использования. Общие зоны M (M1 и M2) разрешают использование зоны C2, что означает, что там можно строить офисы и магазины.При этом использование в жилых помещениях запрещено в зонах M. Для иллюстрации: Warner Center находится в зоне M.

Иногда высказывалась обеспокоенность тем, что разрешение коммерческой застройки в зонах M приведет к разрушению промышленной базы рабочих мест в городе. Однако при дальнейшем анализе это опасение оказывается необоснованным. Наличие M-зон не означает, что будут присутствовать промышленные. Фактически, многочисленные виды использования в зоне M, такие как склады, имеют низкую плотность работы по сравнению с коммерческим использованием.Также имейте в виду, что, поскольку Лос-Анджелес занимает непропорционально большое количество зон для жилых целей, разрешение коммерческой застройки большего количества частей на самом деле на снизит нагрузку на зоны M!

Еще впереди

Надеюсь, этот пост нарисовал четкую картину обзора основных правил зонирования в Лос-Анджелесе. В одном из следующих постов мы расскажем о процессе получения разрешения на разработку. Следите за обновлениями, и до скорой встречи!

Почему все новостройки выглядят одинаково?

Волна однообразия захлестнула новую жилую архитектуру.Города США заполнены многоквартирными домами прямоугольной формы и несколько скучными фасадами, часто сделанными из цветных панелей и плоских окон.

Из-за подпитываемого Амазонкой бума жилищного строительства за последнее десятилетие Сиэтл стал эпицентром этой новой школы структурных симулякров. Но Сиэтл не одинок. Почти в каждом городе, от Шарлотты до Миннеаполиса, наблюдается рост однородных квартир, поскольку строительство снова увеличилось после финансового спада.

Запрос в Твиттере, пытающийся назвать этот вездесущий стиль, оказался золотой жилой. Некоторые предложения, казалось, были вдохновлены единообразием дизайна в компьютерных программах и играх: Simcityism, SketchUp Contemporary, Minecraftsman или Revittecture. Некоторые оценили, как эти здания выглядели экономически выгодными, чтобы максимизировать прибыль: девелоперский модерн, макурбанизм или быстрая повседневная архитектура. Затем есть вызовы эстетического осуждения: современное презрение, вежливость, LoMo (низкий модерн) и Spongebuild Squareparts.

«Отчасти люди реагируют не на само здание, а на то, что многие из них так быстро возводятся в одних и тех же местах города», — говорит Ричард Молер, доцент кафедры архитектуры в Вашингтонский университет.

Shutterstock

Во многих ответах на звонок в Твиттере просто указывалось, что в этих зданиях есть жилье, причем очень необходимое жилье.Хотя их можно определить или классифицировать с точки зрения эстетики, эту волну новых квартир, пожалуй, лучше всего описать как символ сегодняшних жилищных проблем: отсутствие земли под застройку; рост земельных, материальных и трудовых затрат; и острая потребность найти более доступные места для проживания людей.

«В конце концов, если вы выстроите в ряд многоквартирные дома из Бостона, Сан-Франциско и Майами, которые были построены за последнее десятилетие, вы увидите очень сильную закономерность», — говорит Скотт Блэк, старший вице-президент. президент Bristol Development, фирмы из Нэшвилла, которая занимается строительством квартир на юго-востоке.

Хорошая архитектура всегда должна реагировать на локальный контекст. В случае с этими зданиями местный экономический контекст оказывается одинаковым практически во всех крупных городах США.

«Критики не понимают, с чем мы работаем, параметров и финансовых ограничений», — говорит Блэк. «Это похоже на любой другой бизнес: если вы продаете автомобили или продаете виджеты, есть определенные затраты и определенная прибыль, которые вам необходимо получить, чтобы вести бизнес в будущем».

Shutterstock

Все сводится к кодированию, затратам и крафту

Возможно, самая большая проблема в городском U.Рынок квартир S., ежегодная промышленность которого оценивается в 61 миллиард долларов, — это объем доступной площади. Во многих городах преобладает предпочтение отдельно стоящих домов на одну семью с небольшими коридорами в центре города или в густонаселенных районах, отведенных под большие многоэтажные башни. В Сиэтле, например, примерно три четверти жилой земли отведено под строительство домов на одну семью. Это означает, что новые квартиры вынуждены группироваться в небольших районах города, что усиливает влияние целого ряда новых похожих зданий.

Сами здания — это попытка вписаться в небольшие ниши, предоставленные местными строительными и зональными нормами.По словам Мохлера, из-за ограничений по высоте и требований безопасности / противопожарной безопасности большинство этих структур известны как «5 на 1» или «один плюс пять»: конструкции с деревянным каркасом, которые содержат квартиры и известны как Тип 5. в Международном строительном кодексе — над бетонным основанием, которое обычно содержит торговые или коммерческие помещения, или парковочные конструкции, известные как Тип 1. Некоторые нормы также предписывают модульный фасад или изменение внешнего вида в соседних зданиях, чтобы избежать повторения.

Доски обзора дизайна

Cities могут усилить давление, вызванное зонированием.В идеале эти группы работают с архитекторами и застройщиками, чтобы улучшить будущие здания и сделать их более совместимыми с окрестностями. Молер говорит, что это не всегда так; в некоторых городах существует тенденция штамповать уже зарекомендовавшие себя конструкции, что приводит к шаблонному ощущению.

Ограничения кода, которые разрешают строительство на ограниченных участках, помогают создать второе серьезное ограничение: стоимость. Причина, по которой в наших городах так много однотипных зданий, заключается в том, что это самый дешевый способ построить квартиру.В данном случае это легкая деревянная конструкция, в которой часто используются плоские окна, которые легко установить; процесс, называемый облицовкой дождевым экраном, для создания обшивки здания; а также панели Hardie, фасадное покрытие из фиброцемента.

По словам Блэка, необходимость сокращения расходов ограничивает возможности выбора фасада. Стоимость панелей Hardie Panels составляет примерно 16 долларов за квадратный фут, примерно столько же, сколько кирпича. Следующее обновление — металлический сайдинг — стоит от 25 до 50 долларов за квадратный фут, что потенциально более чем в три раза дороже.

«Поскольку мы сталкиваемся с кризисом доступности жилья, имеет определенный смысл построить здание по максимально доступной цене», — говорит Молер.

По словам Блэка, вариация стоит дорого. Многие квартиры имеют стандартный размер, например, спальни шириной 12 футов. Повторите это несколько раз для каждого этажа, увеличивая до максимума, чтобы создать арендуемое пространство, и вы начнете эффект домино в отношении общей архитектуры, потому что плиты пола в конечном итоге очень похожи. После того, как интерьер будет спланирован, есть способы сделать внешний вид более интересным, используя неудачи, материалы и массирование.Но отказ от места для блоков и создание более сложных планов строительства снижает рентабельность.

«Более серьезная проблема заключается в том, что стоимость строительства значительно выросла за последние два года», — говорит Блэк. «Нам необходимо доставить продукт по установленной цене. Люди не всегда понимают, с какой прибылью мы работаем. Мы действительно хотим создать что-то, что будет сверкать, сиять и отлично смотреться снаружи. В конце концов, мы чувствуем, что можем это сделать ».

Некоторые критики отвергают проблему стоимости как небольшую часть более крупной проблемы.Майкл Паглиа, писатель для Westword в Денвере, написал популярную статью о порыве плохого дизайна своего города: «Денвер тонет в ужасной архитектуре». Он считает, что архитекторы не только ограничены в затратах, но и исключены из уравнения. Компьютерное проектирование привело к снижению роли архитектора, утверждал Паллиа, заменив благородное ремесло серией уравнений, которые выжимают из объекта все до последней капли, черт возьми, эстетика. Формульные планы этажей рентабельны, в то время как хороший дизайн считается недоступной роскошью, сосредоточенной, как и многое другое, среди 1 процента.

«Я не думаю, что вы можете называть проектировщиков этих зданий дизайнерами или архитекторами», — сказал он Curbed. «Я думаю, что бухгалтеры проектируют эти здания».

Искусство дизайна превратилось в науку, говорит он, и это создало еще одно важное, но менее ощутимое ограничение для нового строительства — потерю строительных судов. Палья считает, что стандарты строительства и ожидания арендаторов от новых зданий снизились.

«Многие из арендаторов, живущих в этих зданиях, даже не подозревают, что они ужасны», — говорит он.«Что касается ценовых ограничений, поговорите с кем-нибудь во Флоренции, Италия, где существует множество ограничений на развитие. Ничто не может служить оправданием плохому дизайну ».

Молер согласен, что между сегодняшними и прошлыми квартирами есть ощутимая разница. В старых многоквартирных домах есть то, чего не хватает конструкциям, облицованным Харди, — определенная текстура и материальность.

«Современное плоское окно может быть отличным продуктом, простым в установке и экономичным», — говорит он. «Но глубина фасада старых зданий предлагает совершенно новый уровень детализации и масштаба.”

Shutterstock

История судит об архитектуре по кривой

Поскольку ограничения, создающие условия для этой типовой многоквартирной архитектуры, практически не ослабевают, в обозримом будущем города могут застрять с такими зданиями. Новое строительство замедлилось в этом году после пика в 2017 году, но это по-прежнему означает, что к концу года ожидается завершение 283000 новых квартир, многие из которых выполнены в этом общем стиле.Что с ними произойдет дальше, через десятилетия и поколения?

«Я не думаю, что эти здания будут построены через 40 лет. Они рухнут, и возникнут проблемы с обслуживанием », — говорит Паглиа. «Мы будем помнить тот небольшой кусочек хорошей архитектуры, который строится сегодня».

Молер, однако, считает, что время сыграет злую шутку с недоброжелателями сегодняшних мягких квадратных зданий. Он указывает на районы с идентичными бунгало, знаменитые и часто сохраняемые как исторические районы. В то время, когда они были построены, в начале двадцатого века, они не были продуктом дальновидных архитекторов, стремящихся создать наполненные характером жилища, чтобы современные домовладельцы могли пускать слюни.Они учитывали стоимость, код и мастерство и создавали свои собственные уравнения, чтобы максимизировать прибыль и продукт. Размещение их над сегодняшним зданием, часто предназначенное для удовлетворения современных потребностей в доступном жилье, может быть, как писала Кейт Вагнер из McMansion Hell, формой «эстетического морализма».

«Многие из этих домов были одинаковыми, и многие были полностью идентичны друг другу, потому что их строил один застройщик», — говорит Молер о прошлых городских застройках. «В то время его критиковали за бесполезную трату земли и за то, что все выглядело одинаково.Идентичный сегодня означает характер соседства. Если он старый и выглядит так же, это хорошо, но если он новый и все выглядит одинаково, это плохо ».

Даже Молер не говорит, что эти квадратные конструкции будут отмечены в ближайшие десятилетия. Но в эпоху острой нехватки жилья, возможно, они будут привлекать китч или будут оценены за то, что они представляют: часть решения сегодняшнего жилищного кризиса.

«Я оптимистично настроен в отношении того, что мнение людей об этих зданиях со временем изменится», — говорит он.«Будут ли они отмечаться? Скорее всего, не. Но будут ли они приняты больше? Наверное.»

COVID-19 и городская жизнь: риски, решения и можем ли мы проектировать защищенные от пандемии здания

Новый горизонтЛюди формируют Нью-ЙоркВеликолепные объявленияКварталы с золотыми замкамиЗаметные продажиБудущий Нью-ЙоркЗнатьТенденции в Нью-ЙоркеИконические адресаДоступное жилье

Вид с Visionaire, PH (Компас) По мере того как Нью-Йорк начинает открываться заново и готовится к Фазе 2, вносятся некоторые изменения.Более 40 миль городских улиц были закрыты для автомобильного движения, чтобы у пешеходов было больше места для практики социального дистанцирования, не говоря уже о трапезе на открытом воздухе. Возобновилась розничная торговля несущественными товарами, правда, только для самовывоза и тротуаров. Согласно указу губернатора Куомо, предприятия могут отказать во въезде любому, кто не носит маску или маску для лица. Однако одна вещь, которая не изменилась, — это то, что многие жители Нью-Йорка по-прежнему живут в многоэтажных домах с высокой плотностью застройки. В начале кризиса высокая плотность населения Нью-Йорка способствовала опасениям по поводу распространения вируса.В результате сотни тысяч жителей уехали из-за пандемии и последовавших за ней приказов о домохозяйствах. Но со временем появились исследования, которые показали, что самые высокие уровни инфицирования в Нью-Йорке были в «пригородных» районах, таких как Статен-Айленд и самые дальние уголки Бруклина и Квинса; На Манхэттене, напротив, был самый низкий уровень заражения. Более того, более вероятными виновниками заражения стали такие факторы, как разрыв в уровне благосостояния, переполненные домохозяйства, недоступные цены на жилье и политика, удерживающая людей от приема больничных листов или обращения за медицинской помощью.

Тем не менее, идея переждать пандемию в переполненных зданиях с неисправной сантехникой, с плохой циркуляцией воздуха, несколькими частями, вызывающими сильное прикосновение, и небольшим пространством для применения надлежащих методов социального дистанцирования, не показалась многим обнадеживающей. Но, к счастью, есть вещи, которые жители высотных домов могут сделать, чтобы снизить свои риски, и способы проектирования будущих зданий для защиты от будущих пандемий.

После эпидемии SARS (тяжелого острого респираторного синдрома) 2003 г., Возникающее инфекционное заболевание опубликовал исследование, посвященное вспышке эпидемии атипичной пневмонии в районе Сямэнь-Гарденс — многоэтажном жилом комплексе в Гонконге, где 329 жителей, проживающих в одном квартале, заболели атипичной пневмонией, а 42 человека скончались.Авторы исследования обнаружили заметно более высокую вирусную нагрузку у пациентов, проживающих в соседних отделениях того же блока, где проживает нулевой пациент. Они также обнаружили более низкую вирусную нагрузку у пациентов, живущих дальше от нулевого пациента. Исследование предполагает, что, по крайней мере, в случае атипичной пневмонии, проживание по соседству или даже на одном этаже с инфицированным человеком увеличивает шансы заразиться вирусом и шансы перенести более высокую вирусную нагрузку. Другие исследования вспышки атипичной пневмонии в Сямэнь Гарденс пришли к аналогичным выводам, и одно исследование 2006 года опубликовано в Журнал гигиены окружающей среды даже предложил возможное объяснение быстрой передачи атипичной пневмонии в Сямэнь Гарденс.Исследователи пришли к выводу, что вирус, вероятно, передавался от квартиры к квартире через неисправные сливы в полу в ванной. В феврале 2020 года подобное объяснение было первоначально предложено в качестве объяснения того, когда скопление COVID-19 появилось в высотке Гонконга , хотя позже была исключена неисправность водопровода. Сифон и двухтрубная высотная водопроводная система

Итак, может ли неисправная сантехника потенциально распространить вирус от квартиры к квартире в Соединенных Штатах? Принято считать, что единственный способ распространения вируса из квартиры в квартиру по трубам — это отсутствие воды в U-образных трубных ловушках (также известных как U-образные ловушки), соединяющих сливы в полу.В отсутствие воды U-образные ловушки могут позволить каплям, содержащим вирусы, перемещаться по трубам здания. К счастью, это вряд ли произойдет в любом высотном здании Нью-Йорка, поскольку североамериканская водопроводная система спроектирована так, чтобы U-образный сифон никогда не пустовал. Но даже если неисправная сантехника не является проблемой для жителей Нью-Йорка, жизнь в многоэтажном доме может подвергать человека более высокому риску во время пандемии.

через Anytime HVAC (https://www.anytimehvac.com) Рециркулирующий и недостаточно фильтрованный воздух — частая причина распространения болезней.Однако, как утверждает Джозеф Аллен , директор программы «Здоровые здания» в Гарвардском университете T.H. Chan School of Public Health, недавно наблюдалась в Как пишет New York Times, настоящая проблема заключается не в воздухе в зданиях с высокой плотностью застройки, а в том, как с этим воздухом справляются. Как отмечает д-р Аллен, «в зданиях обычно рециркулируют некоторое количество воздуха, что, как было показано, приводит к более высокому риску заражения во время вспышек». Однако он также предполагает, что есть много вещей, которые могут сделать управляющие зданиями и даже арендаторы, чтобы смягчить потенциальные проблемы, связанные с рециркуляцией воздуха.В большинстве зданий используются низкокачественные фильтры, которые улавливают только около 20 процентов вирусных частиц. Использование фильтра с рейтингом MERV 13 или выше может помочь уловить до 80 процентов вирусных частиц. Также могут помочь портативные очистители воздуха. Повышение уровня влажности — еще одна стратегия, поскольку, как отмечает доктор Аллен, вирусы лучше выживают при низкой влажности. Waterline Square через Noe & Associates с границей Waterline Square, роскошный комплекс с тремя башнями в Верхнем Вест-Сайде, подчеркивается системами очистки воздуха и воды, действующими задолго до того, как было сообщено о первом случае COVID-19.Ультрасовременные мультифильтрационные системы MERV-13 и MERV-14, используемые во всем здании, фильтруют свежий воздух в каждый дом и общественные места. Эти первоклассные фильтры специально разработаны для предотвращения рециркуляции и миграции воздуха, тем самым гарантируя, что жители всегда будут получать самый свежий воздух.

Дальше в центре города, в кондоминиуме NoMad Rockefeller Group, Rose Hill, есть фильтры MERV-13 в общих и бытовых помещениях для вентиляции премиум-класса и вентиляции свежего воздуха. В здании также есть окна, через которые свежий воздух проникает в 123 жилых дома.Действительно, независимо от того, где вы живете, самый эффективный способ борьбы с потенциально плохим воздухом, однако, прост — открыть окна и держать их открытыми, по крайней мере, все время, чтобы позволить воздуху рециркулировать.

Наиболее вероятный источник распространения вируса в любом высотном здании — это поверхности с повышенной чувствительностью. В этом случае доказательства неоспоримы. Согласно Рекомендации CDC, чтобы избежать COVID-19, регулярно очищайте и дезинфицируйте поверхности, подверженные сильному прикосновению. Для жителей высотных домов это может быть непросто. Если вы живете в доме на одну семью и выбрасываете мусор на тротуар, вы можете легко сделать это, не касаясь поверхностей, к которым прикасались люди за пределами вашего дома.Если вы живете в многоэтажном здании, это невозможно, поскольку эта простая задача, которую вы можете выполнять несколько раз в день, требует касания нескольких поверхностей с высоким уровнем касания. Вывоз мусора — это всего лишь одна проблема. Использование лифта в высотном здании также означает работу с поверхностью с высоким уровнем касания. Перед лицом COVID-19 в зданиях активизировалась очистка поверхностей, вызывающих сильное прикосновение, но даже при повышенных мерах предосторожности, как жителю высотного здания, следует предполагать, что все поверхности за пределами их дома являются потенциальными источниками загрязнения.Типовая панель высотного лифта (Википедия) В последние несколько месяцев наблюдается рост количества дезинфицирующих салфеток и чистящих средств, но было показано, что антимикробные свойства меди убивают микробы при контакте, особенно коронавирус. Исследование, опубликованное в Медицинском журнале Новой Англии, показало, что через четыре часа вирус больше не заразил поверхность меди; в отличие от этого, через три дня он все еще оставался заразным на поверхности пластика. Замена самых зараженных поверхностей в больничной палате медными компонентами снизила бактериальную нагрузку на 83%, а роскошный комплекс Fitzroy в Челси повсюду установил медные светильники.Изображения Фицрой через Christie’s Фицрой через Christie’s Из объявления: Красиво обставленная кухня с медным фартуком, сантехникой Waterworks R.W. Atlas и мраморными столешницами Fiore de Pesco. В главной спальне есть две гардеробные и главная ванная комната с медной ванной, паровой душ, Waterworks R.W. Медные светильники Atlas, включая ручной душ с термостатическим управлением, полы и стены из мраморной плиты. См. План этажа и подробную информацию здесь.

Последний и очевидный способ, которым высотные жители сталкиваются с повышенными рисками, касается социального дистанцирования. Теперь нам всем велят держаться на расстоянии не менее шести футов от людей за пределами нашего дома, но, как известно любому жителю Нью-Йорка, немногие лифты допускают такие меры дистанцирования. Точно так же, если вы живете в многоэтажном здании, всякий раз, когда вы приходите и уходите из своего подразделения, вероятность проскользнуть мимо одного или нескольких человек исключительно высока.В то время как социальное дистанцирование — отличная идея и может работать для людей, живущих в частных домах, для многих городских жителей руководящие принципы социального дистанцирования чрезвычайно трудно претворить в жизнь.

(Коркоран)

Это поднимает довольно очевидный вопрос, который, вероятно, уже задумывается дизайнерами всего мира: можем ли мы спроектировать здания, защищенные от пандемии?

Хотя мы, возможно, не сможем предотвратить будущие пандемии с помощью дизайна, дизайнеры уже могут сделать многое, чтобы смягчить распространение вирусов в зданиях, способствовать социальному дистанцированию и даже обнаружить вирусы.Как сообщил Люк Люн, директор по устойчивому проектированию Skidmore, Owings & Merrill Fast Company : «В будущем здания должны стать секретным оружием для борьбы с инфекционными заболеваниями».

По крайней мере, некоторые исправления просты — например, обеспечение соответствия сантехники здания нормам, улучшение качества воздуха за счет установки более качественных фильтров и регулировка уровней влажности. Также можно было бы уменьшить количество поверхностей с высокой степенью касания в зданиях, установив интерфейсы, активируемые голосом или движением, на лифтах и ​​в других зонах с высокой степенью касания.Низкотехнологичные решения, такие как установка станций для мытья рук снаружи всех лифтов и других зон с частым контактом, также могут помочь уменьшить распространение вирусов. В Китае в некоторых зданиях уже была проведена перепроводка в целях обнаружения. Многие здания измеряют температуру людей при входе с помощью инфракрасного термометра или тепловизора.

Некоторые меры, особенно те, которые направлены на обнаружение, могут встретить сопротивление в Соединенных Штатах, где люди вряд ли согласятся на контроль состояния своего здоровья при входе в здание и выходе из него.Однако в эпоху, наступившую после COVID-19, отношение общества к здоровью и проектированию зданий, похоже, должно радикально измениться.

Предоставлено: Sotheby’s International Real Estate.

Объявления с Superior Filtered Air

Visionaire через компас Из объявления: С великолепными окнами от пола до потолка на трех сторонах эта безупречная гавань на высоком этаже залита естественным светом и прекрасным видом на захватывающий дух финансовый район, реку Гудзон и гавань Нью-Йорка.Большая прачечная, еще две гардеробные, предварительная разводка моторизованных оконных штор, цифровой термостат и система фильтрации воздуха добавляют комфорта и легкости в этот впечатляющий дом в небе. См. План этажа и подробную информацию здесь. Роуз Хилл через Core Realty Group Из объявления: Интерьеры могут похвастаться деревянными полами в рустикальном стиле, бронзовой фурнитурой, высокими потолками до 11 футов высотой и открывающимися окнами высотой 9 футов. Для этого устройства доступны частные виртуальные встречи. См. План этажа и подробную информацию здесь. Waterline Square через GID Development Group Из объявления: Резиденция с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, из окон от пола до потолка открывается вид на восточный город. Она хорошо расположена в новом комплексном жилом комплексе с современными MERV-13 и MERV- 14 мультифильтров, которые фильтруют свежий воздух в каждый дом и общественные места. Для этого устройства доступны виртуальные шоу. См. План этажа и подробную информацию здесь. Из объявления: Этот недавно отремонтированный лофт-пентхаус сочетает в себе роскошную индивидуальную отделку с невероятными оригинальными деталями. Централизованный воздух проходит по всей квартире с помощью высокоэффективной системы фильтрации воздуха Pure Air. См. План этажа и подробную информацию здесь. 366 West 11th Street через The Corcoran Group Из объявления: Эта квартира имеет несколько улучшений в области экологической безопасности / контроля: усовершенствованная фильтрация воды и встроенные системы фильтрации воздуха HEPA для вашего собственного гипоаллергенного убежища.В дополнение к этим улучшениям, уровень пентхауса предлагает безопасное расстояние от улицы для наслаждения собственным балконом, идеально подходящим для наслаждения закатом и совершенно потрясающими видами на Гудзон, окрестности и город за его пределами. Для этого устройства доступны видео и виртуальные туры. См. План этажа и подробную информацию здесь. Visionaire через Warburg Realty Millennium Tower Residences через Дуглас Эллиман

Запланировать встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

  • Из будущего Нью-Йорка Обзор новых разработок Верхнего Вест-Сайда; Самый высокий район, 200 Амстердам возвращается в нормальное русло Среда, 3 марта 2021 г.
  • Из отличных объявлений Снижение цен: остановитесь в Нью-Йорке в этих роскошных кондоминиумах со скидкой в ​​аренду Четверг, 25 февраля 2021 г.
  • Из Челси Future Parks: новые и будущие парки Нью-Йорка и предложения стоимостью менее 5 миллионов долларов рядом с ними Понедельник, 1 февраля 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка 25 самых престижных кондоминиумов и удивительных домов в Нью-Йорке 26 января 2021 г., вторник
  • From Beekman / Sutton Place Окончательный список жилых домов Нью-Йорка с необычайно активными удобствами Пятница, 15 января 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка Закрытие начинается в Rose Hill, поскольку Whole Foods готовится к открытию, а Madison Square — к обновлению. Понедельник, 11 января 2021 г.
  • Из отличных объявлений 20 самых интересных жилых домов Нью-Йорка 2020 года Вторник, 5 января 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка Наслаждайтесь низкими налогами в этих кондоминиумах на Манхэттене с налоговыми льготами 421-A Понедельник, 4 января 2021 г.
Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Ключевые различия между коммерческим и жилым строительством

Коммерческое строительство и жилищное строительство почти во всех отношениях различаются от используемых строительных материалов до необходимого оборудования и даже способов обеспечения финансирования.

Различия начинаются в способах использования жилой недвижимости по сравнению с коммерческой недвижимостью.

Жилой — это здания, предназначенные для проживания.

Жилая включает:

  1. Отдельные дома на одну семью
  2. дуплекс, триплекс, четыреплекс
  3. Таунхаус
  4. Некоторые жилищные кооперативы
  5. Кондоминиумы

В то время как многоквартирные дома предназначены для использования в жилых помещениях, крупные многоквартирные комплексы считаются коммерческой недвижимостью, поскольку помещения сдаются в аренду другим лицам в рамках арендного бизнеса.

Коммерческие здания намного разнообразнее жилых. В то время как жилая недвижимость используется исключительно для частных жилых помещений, под коммерческой недвижимостью понимается любое имущество, используемое для деловой активности.

Коммерческий означает больницы, сборочные предприятия, складские помещения, торговые центры, офисные помещения или любое другое место для коммерческого предприятия.

К популярным видам коммерческой недвижимости относятся:

  1. Земельные инвестиции
  2. Многоквартирный жилой дом
  3. Офисные здания
  4. Торговая площадь
  5. Склад
  6. Промышленные здания

Коммерческая и жилая недвижимость имеют существенные ключевые различия, включая строительные материалы, коды, стоимость, строительное оборудование и время строительства.

Прочтите, чтобы узнать о нюансах коммерческого и жилищного строительства и о том, как они могут повлиять на ваш текущий или будущий строительный проект.

Строительные материалы, используемые в коммерческих и жилых помещениях

Каждый проект требует определенных материалов, чтобы соответствовать требованиям строительного дизайна.

В целом, материалы, используемые для жилищного строительства, сильно отличаются от материалов, используемых в коммерческих зданиях.

В среднем доме используется конструкция с деревянным каркасом, поскольку древесина считается наиболее рентабельной и конструктивно подходящей для небольших зданий.

Компании, специализирующиеся на жилищном строительстве, лучше всего подходят для завершения традиционных строительных проектов с деревянным каркасом.

В то время как некоторые дома с архитектурным дизайном используют в строительстве стальной каркас, средний домовладелец обычно не может позволить себе инвестировать в дом со стальным каркасом.

Проекты коммерческого строительства предъявляют более крупные и сложные требования к проектированию, для которых требуются материалы, отличные от древесины, обычно используемой для жилых домов.

Конструкция из стального каркаса чаще всего используется в коммерческих проектах, поскольку это более прочный материал, позволяющий строить большие и высокие здания с большей долговечностью.

Перед подписанием контракта важно рассмотреть качество и класс стали, а также методы строительства, которые будут использоваться.

Коды и разрешения

Коммерческие здания имеют более строгие правила, чем жилые. Оба требуют соблюдения определенных кодексов и получения разрешений от муниципалитета, в котором строится конструкция.

Однако в отношении коммерческой недвижимости действуют другие правила и нормы для:

  • Строительные материалы
  • Электросистемы
  • Сантехника
  • Строительная техника
  • Типовой проект
  • Размер

Специалисты по управлению строительством для коммерческих проектов хорошо разбираются в соответствующих местных и федеральных строительных нормах и правилах, которые необходимы для коммерческих проектов.

Для коммерческих зданий действуют дополнительные стандарты для защиты от проблем безопасности, связанных с лифтами, ИТ-проблемами, доступом для людей с ограниченными возможностями, автостоянками или гаражами и т. Д.

Коммерческие нормы и правила сложны и требуют наличия опытных профессионалов для обеспечения соответствия.

Хотя жилые дома также соответствуют строительным стандартам, эти требования считаются более простыми и более легкими для соблюдения, чем коммерческое строительство.

Значительная разница в стоимости

Стоимость жилой и коммерческой застройки сильно различается даже для зданий сопоставимого размера.

Эти различия в стоимости связаны не только с материалами и стандартами соответствия, описанными выше, но и с затратами, связанными с накладными расходами, рабочей силой и оборудованием.

Количество и качество рабочих, а также использование специализированного оборудования могут существенно повлиять на окончательные затраты по проекту. Трудовые ресурсы часто получают через тендерные торги; работа передается на завершение способному претенденту с самой низкой ценой.

Напротив, жилая недвижимость может накапливать значительные суммы на накладные расходы, рабочую силу и оборудование, но поскольку жилищное строительство ведется в гораздо меньших масштабах, эти различия в стоимости редко можно сопоставить.

Финансирование коммерческого строительства и жилищного строительства осуществляется с использованием разных протоколов.

Коммерческие проекты часто финансируются:

  • Корпорация с банковским финансированием
  • Государственное учреждение
  • Состоятельный собственник или застройщик

Организация, финансирующая проект, затем наймет генерального подрядчика, который будет управлять всем проектом, а также нанимать и составлять график субподрядчиков, используя процесс конкурсных торгов.

Жилые проекты обычно оплачиваются домовладельцем с помощью банковской ссуды.

В некоторых случаях страховые ссуды или наличные могут быть использованы для завершения покупки, или в случае стихийного бедствия жилищное строительство может покрываться государственным агентством, таким как FEMA.

Объекты жилищного строительства оплачиваются следующими способами:

  • Банковская ссуда
  • Страховая ссуда
  • Наличные
  • Государственное агентство / некоммерческая организация

Жилые проекты включают обширное взаимодействие между домовладельцами, подрядчиками и субподрядчиками. Работа часто расписывается через рекомендации или маркетинг, а не через торги.

Необходимое оборудование

Крупномасштабный характер коммерческого строительства требует специального оборудования для выполнения большинства проектов.Тяжелые машины, включая землеройные машины и краны, необходимы для строительства многих коммерческих зданий.

Эти машины должны эксплуатироваться опытными профессионалами, чтобы гарантировать безопасность работы и качество проекта.

Хотя жилищное строительство требует специальных навыков, промышленное строительное оборудование требуется только для самых экстравагантных домов.

Кроме того, многие элементы в проекте жилищного строительства выполняются домашними мастерами с использованием советов друзей или обучающих видео в Интернете с впечатляющими результатами.

Это невозможно в коммерческом проекте.

Ошибки и несчастные случаи, которые происходят в жилищном строительстве, часто гораздо легче исправить, чем в коммерческом строительстве, и не так легко привести к судебному процессу.

Сроки реализации проекта

Когда дело касается строительства, время — деньги; строители и собственники хотят завершить проект как можно быстрее.

Однако из-за более высоких затрат на строительство и более систематизированного рабочего процесса коммерческие проекты, как правило, развиваются гораздо быстрее, чем средний строитель домов.

Для компаний более быстрое строительство означает меньшие затраты на рабочую силу и меньшие финансовые вложения в проект в целом. Это мотивирует коммерческих строителей работать как можно быстрее.

Домовладельцы склонны принимать больше решений в процессе строительства жилья, что увеличивает время проекта. Строительные бригады для жилых проектов также имеют меньше рабочих и часто работают над несколькими проектами одновременно, что увеличивает время строительства.

Эти факторы в сочетании с более утомительной работой с деревянными каркасами делают проект в целом более длительным.

Выбор подходящей компании для вашего строительного проекта

В целом, коммерческое строительство, как правило, быстрее, чем жилое, но оно дороже и соответствует более строгим строительным нормам. С другой стороны, жилое строительство обычно занимает больше времени, чем коммерческое, но оно менее сложно.

В жилищном строительстве в основном используются деревянные материалы и требуется меньше специализированного оборудования, чем в коммерческом.

Строительная компания, которую вы выбираете для управления своим крупным или малым строительным проектом, должна быть настоятельно рекомендована с надежным послужным списком успеха проекта.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*