Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о границах земельного участка
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о границах земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о границах земельного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 38 «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца к ответчику об обязании ответчика прекратить нарушение права пользования истцом земельным участком; отказал в удовлетворении встречного требования ответчика к истцу о признании недействительными и обязании Управления Росреестра по субъекту РФ исключить из ГКН сведения об описании местоположения границ земельного участка; установлении смежной границы земельных участков. Руководствуясь, в том числе, ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 22, 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также разъяснениями, изложенными в п. п. 45, 46 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, суд установил, что строение, которое используется ответчиком для содержания домашнего скота, возведено после процедуры межевания и установления границ соседнего земельного участка на местности, данное строение частично расположено в границах земельного участка, принадлежащего истцу, разрешительной или иной проектной документации на возведение данного строения суду не представлено. При этом дождевые и талые воды с крыш хозяйственных построек ответчика, расположенных вдоль межевой границы с участком истца и в непосредственной близости от нее, стекают в том числе и на земельный участок последнего, указанное не только не соответствует требованиям санитарных норм и правил, но и нарушает права собственника — истца.
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ
Статья: Споры о месторасположении и границах земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
(Емельянцев В.
П.)(«Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ», «КОНТРАКТ», 2019)В результате суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, сформировав в нарушение п. 2 ст. 102 ЗК РФ спорные земельные участки, собственники земельных долей неправомерно распорядились землями водного фонда, на которых расположены необособленные водные объекты, находящиеся в федеральной собственности. На этом основании было принято решение признать недействительными договоры купли-продажи, по которым в пользу нового покупателя были отчуждены земельные участки с находящимися на них спорными объектами, признано недействительным определение местоположения границ указанных земельных участков, сведения о них исключены из государственного кадастра недвижимости, прекращено право на спорные земельные участки.Нормативные акты: Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о границах земельного участка
Земельный спор: нарушение прав собственника
Сосед построил на меже
Нарушение этих параметров может привести к нарушению прав соседей. Распространённая ситуация нарушения норм застройки земельного участка – сосед построил дом на меже, т.е. не обратил внимания на необходимые отступы от границ земельного участка. Вторая часто распространённая ошибка — устройство крыши с нависанием над соседним земельным участком.
Такие действия влекут за собой массу неприятностей для владельцев соседнего земельного участка: затенение земельного участка, сток дождевых вод, сход снега и наледи, разрушение грунта в результате повышенной влажности, деградация почвы.
имуществу, так и здоровью людей.
Вопросы земельных отношений – кто прав
Итак, самостоятельно определиться имеет ли место нарушение соседом градостроительного законодательства поможет наша «шпаргалка».
- Минимальная площадь участка — 300 кв. м
- Минимальная глубина переднего двора — 3 м
- Минимальная глубина заднего двора — 3 м
- Минимальная ширина бокового двора — 3 м
- Минимальное расстояние между отдельно-стоящими зданиями — 6 м
- Максимальный процент застройки участка – 60%
- Максимальная плотность застройки (количество жилых единиц на гектар) – 33 единиц
- Максимальная высота стен – 9 м
- Максимальная высота здания – 12 м
Знания этих простых норм помогут в вопросах земельных отношений.
Расстояние от забора
Важное значение в определении расстояния от забора имеет вид назначения земель или территориальная зона. Здесь обратим внимание на два вида разрешенного использования земельного участка – под ИЖС и для садоводства. Регламентирующие нормы расстояний до строений и размещения забора в обоих случаях схожи – от жилого дома до границы участка – не менее 3-х метров, от нежилых строений (гаражи, сараи, надворные постройки) необходимо соблюсти отступ не менее 1 метра.
Также следует обратить внимание на расстояния от ваших стен до окон соседского дома. Здесь также необходимо опираться на Строительные нормы и правила СНиП.
Заборы между участками
Установка забора между участками требует не меньшего внимания собственника.
Если у вас земельный участок «для садоводства» устанавливайте сетчатый или решетчатый забор высотой 1,5м. Не забывайте, что монтаж навеса или крыши на таких заборах не допускается.
В случае отступления от нормативов уже имеются основания для предъявления соответствующего иска в суд. Решением подобных земельных вопросов обычно занимается земельный юрист или юрист по недвижимости.
Нарушение прав собственника
Следует отметить — для успеха в суде истец должен доказывать не нарушение соседом строительных норм и правил, а нарушение своих прав. Это — основополагающий момент, от которого зависит положительное решение суда и возможности устранения соседом нарушений прав.
Досудебной подготовкой и ведением судебного дела в решении земельного вопроса должны заниматься профессионалы, поскольку в каждой ситуации имеются свои нюансы.
От грамотной и четкой позиции в суде зависит безопасность вашего имущества и комфорт при пользовании земельным участком.
Перед началом строительства жилого дома необходимо установить границы земельного участка
Оренбургская кадастровая палата сообщает, что для строительства или реконструкции индивидуального жилого дома прежде всего необходимо установить границы земельного участка, на котором он расположен.
С августа этого года произошел ряд изменений в законодательстве, регулирующем сферу строительства (или реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства, в том числе в вопросах подготовки необходимых для государственного кадастрового учета и регистрации права документов и их представления в орган регистрации прав.
Новый закон определил, что объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров. Он состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Для начала строительства или реконструкции жилого дома застройщику, а это, как правило, сам собственник, необходимо заполнить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта. Форма документа утверждена Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. Перечень сведений, которые должны содержаться в уведомлении включает в себя сведения о застройщике, земельном участке, а также о планируемых параметрах жилого дома, в том числе об отступах от границ земельного участка.
Местная администрация при поступлении от застройщика пакета документов проводит проверку, в том числе, на соответствие указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства.
Размещение жилого дома на земельном участке имеет определяющее значение, поскольку строительство дома не соответствующее нормам и правилам может привести к его ненадежности и опасности по отношению к другим близлежащим постройкам и соседним жилым домам.
На территории России установлен целый свод правил, который ограничивает застройщика при возведении индивидуального жилого дома. Многие факторы зависят от установления границ земельного участка, на котором планируется строительство. Для недопущения нарушений при строительстве и надлежащего согласования строительства уполномоченными органами власти, прежде всего, необходимо не только на местности установить забор или иное ограждение, но и внести указанные границы в Единый государственный реестр недвижимости. Это позволит сохранить права и законные интересы застройщика от посягательства третьих лиц и недобросовестных соседей.
Наиболее часто встречающиеся нарушения
1) Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка.
Под самовольным занятием подразумевается использование земельного участка или части земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на этот земельный участок. Ответственность за данное нарушение предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ.
Самовольное занятие может выражаться в следующих действиях:
-
использование земельного участка до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении земельного участка, либо выдачи разрешения на его использование;
-
строительство, зданий, сооружений, а также размещение объектов благоустройства и хранение имущества на чужом земельном участке;
-
самовольный перенос ограждений за границу своего земельного участка.
Рекомендации владельцам земельных участков по недопущению нарушения:
Проверьте, имеются ли документы, подтверждающие Ваши права на земельный участок, который вы используете или собираетесь осваивать.
Удостоверьтесь, что документы содержат сведения о границах земельного участка. При необходимости изучите публичную кадастровую карту в сети «Интернет» или запросите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Убедитесь что Ваши строения и имущество расположены на Вашем земельном участке, а не на территории соседних земельных участков. При строительстве новых объектов, либо переносе ограждений необходимо иметь четкое представление о расположении на местности границ Вашего земельного участка. Для решения этой задачи желательно воспользоваться услугами специалистов в области землеустройства, чтобы избежать самозахвата соседних территорий.
2) Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.
Ответственность за данное нарушение предусмотрена ст. 8.8 КоАП РФ. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Виды разрешенного использования земельных участков в пределах соответствующей территориальной зоны на территории города Красноярска установлены Правилами землепользования и застройки города Красноярска, утвержденными решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122. Целевое назначение земельных участков определяется в процессе предоставления их в собственность или пользование и фиксируется в правоустанавливающих документах. Сведения о целевом назначении земельного участка также содержатся в Едином государственном реестре недвижимости и приводятся выписке из ЕГРН. В целях недопущения указанного нарушения необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок и убедиться в соответствии указанного в документах вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию.
В случае несоответствия обратитесь в орган кадастрового учета с целью внесения изменений в ЕГРН о виде разрешенного использования принадлежащего Вам земельного участка, либо используйте земельный участок в соответствии с документально установленным видом разрешенного использования.
Изучите данные рекомендации и не допускайте нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации.
Границы земельного участка 2018: как устанавливаются, наложение, нарушения и споры с соседями
В законодательстве нашей страны отсутствует легальное понятие границ территории участка. Вместе с тем границы имеют не только важное практическое значение, но и являются важной юридической категорией.
С одной стороны, границы территории — фактическое ограничение пределов земли каждого собственника смежных участков. С другой стороны, эта категория широко используется в юриспруденции и геодезии. Ее правовое значение схоже с практическим — обозначить пределы владения территорией отдельного собственника. Но в юридической сфере правильное расположение границ часто является причиной многолетних судов, так как этот вопрос затрагивает важные права граждан.
С введением в действие закона, оговаривающего обязательное проведение межевания при осуществлении сделок с землей, важным становится вопрос о правильном установлении границ. На практике часто встречаются случаи кадастровых ошибок, когда границы территории определены неправильно: накладываются на территорию смежного участка, не соответствуют правоудостоверяющим документам. Следствием этого являются бесконечные суды, на которые приходится тратить кучу времени и сил. Поэтому необходимо знать, как правильно привести границы участка в законное русло.
Как устанавливаются границы участка
В 2018 году границы устанавливаются одновременно с формированием земельного участка в результате любых землеустроительных процедур. Но до введения в действие правовых норм, регламентирующих процедуру межевания, регистрации права и проведения кадастровых работ, у государства не было инструмента для установки и учета границ участков. Поэтому земельные участки предоставлялись только с указанием площади без необходимости внесения сведений о границах.
Следствием такой процедуру предоставления участков стало наличие большого числа граждан, которым на праве собственности принадлежат не размежеванные земельные участки.
Поэтому им приходится теперь дополнительно проводить все установленные процедуры по установлению границ.
Границы территории устанавливаются при кадастровых работах и заключаются в выполнении следующих мероприятий:
- Изучение фактического местоположения участка, в рамках которого устанавливаются смежные землепользователи.
- Межевание, при котором кадастровый инженер составляет схему участка, определяет возможное место для границ и углов.
- Согласование местоположения границ с соседними правообладателями и муниципалитетом.
- Проведение кадастрового учета и регистрации права.
Конкретная процедура проведения вышеуказанных мероприятий устанавливается Федеральным законом «О кадастровой деятельности», а также подзаконными НПА.
Несмотря на строгую регламентацию процедуры и порядка осуществления конкретных действий по установлению границ, на практике часто возникают спорные ситуации, на решение которых может уйти несколько лет.
Межевание
В рамках проведения указанной процедуры кадастровый инженер устанавливает место, где могут находиться границы территории участка. Казалось бы, что в этой части не может быть никаких проблем: законные границы можно установить по фактическим.
Но на практике межевание сопровождается большим количеством проблем.
- При проведении красных линий на улице не учитывалось фактическое расположение участков граждан, в результате чего эти линии проходят по участку или даже по жилому дому. По закону участки частного владения не могут располагаться за красными линиями, поэтому кадастровому инженеру приходится сдвигать границы участка. Если при межевании вам не скажут о том, что ваши фактические границы теперь не соответствуют документально закрепленным, будьте готовы к визиту госземнадзора, штрафам и сносу.
- При межевании может оказаться так, что кадастровому инженеру невозможно отразить на местности всю площадь принадлежащей вам земли.
Причиной этому становится неправильное выделение муниципалитетами смежных земель, когда при вынесении решений не учитывается наличие старых записей о собственности на землю. Следствием такой ошибки власти становятся долгие судебные разбирательства, в результате которые процесс межевания затягивается на несколько лет.
Причиной этому становится неправильное выделение муниципалитетами смежных земель, когда при вынесении решений не учитывается наличие старых записей о собственности на землю. Следствием такой ошибки власти становятся долгие судебные разбирательства, в результате которые процесс межевания затягивается на несколько лет.К сожалению, многие граждане думают, что кадастровый инженер сделает все в их интересах, расскажет обо всех проблемах и предупредить о возможных нарушениях. На практике специалист молча делает свою работу, а факт уменьшения площади участка или смещения границ выясняется уже после визита надзора.
Согласование местоположения границ земельного участка
При установлении границ участка проблемным моментом может стать их согласование с соседями. Причина этому — старая вражда, когда сосед из-за принципа не хочет подписывать согласование или неизвестное местоположение собственника.
Согласование осуществляется следующим образом:
- направляется извещение всем смежным владельцам за месяц до даты проведения собрания о согласовании;
- вызов кадастрового инженера, который подготавливает документы;
- подписывается акт согласования.
Согласование не требуется в следующих случаях:
- если смежным землепользователем является арендатор, границы согласовываются с муниципалитетом;
- при возможности подтвердить границу документально;
- невозможно установить границу участка.
Если местоположение соседа неизвестно, но вам нужна его подпись для выполнения процедуры, кадастровым инженером направляется информация в местное СМИ о том, что определенного числа будет проходить собрание по согласованию. Наименование издание устанавливается решением муниципалитета. Если на указанную дату возражения не поступили, граница считается согласованной соседом.
При нежелании соседа согласовывать представленные сведения можно обратиться в суд с соответствующим иском или расценить его действия как способ избежать данной процедуры и опубликовать объявление в СМИ.
Большое количество проблем возникает уже после проведения всех процедур по установлению границ. Среди них популярными считаются следующие проблемы:
- Опечатки и технические недочеты, которые возникают по причине невнимательности специалиста. Такие ошибки исправляются путем направления уведомления в Росреестр, после получения которых должностные лица проверяют информацию и выносят решение об устранении неточности.
- Кадастровые ошибки, популярной разновидностью которых является наложение границ.
Наложение границы земельного участка
При проведении сделок с землей часто возникают случаи наложения границ, при которых часть земельного участка по документам находится на месте смежного.
Наличие факта наложения границ несет следующие последствия:
- невозможность постановки участка на кадастровый учет и регистрации в Росреестре;
- запрет на осуществление сделки с землей, так как при правовой экспертизе документов в МФЦ вам откажут.
Причиной наличия такой ошибки становятся непрофессиональные действия кадастровых инженеров, когда ими неправильно определяются координаты участка. Еще одной причиной стало изменение системы координат, которая используется при осуществлении кадастровой деятельности. В связи с тем, что границы многих участков установлены по старой системе координат, при проведении межевания по новой системе происходит фактическое наложение.
Решение этого вопроса осуществляется двумя способами.
- Собственники спорных земельных участков вызывают кадастрового инженера для установления факта наличия кадастровой ошибки. Специалистом составляется специальный акт, в нем делает отметка о наличии ошибки, после чего акт с дополнительным набором документом направляется для осуществления кадастрового учета.
- Если смежный собственник против решения проблемы таким образом, исправление ошибки осуществляется через суд. Для этого заинтересованное лицо обращается с соответствующим иском в суд, проводится специальная экспертиза, при подтверждении факта суд выносит решение об исправлении ошибки.
Нарушение границы участка
Собственники часто сталкиваются с фактами нарушения границ своего участка. В одних случаях часть соседской территории находится на вашей земле, в других же вы являетесь нарушителем. В любом случае существует проблема несоответствия фактических границ участка с документального закрепленными.
Причиной этому являются следующие обстоятельства.
- Самовольное занятие земли по собственной инициативе. Оно выражается в фактическом размещении построек, ограждений или иных объектов на вашей территории. Примером занятия является и посадка картофеля на вашем участке.
- Смещение границ в результате межевания. Такие случаи встречаются при невозможности в рамках межевания совместить фактические границы с требуемыми. Устранить несоответствие можно путем получения проблемной земли в аренду или заключить иную сделку со смежным землепользователем, путем проведения уточнения границ земельного участка или демонтажем объектов строительства.
- Исторически сложившиеся границы не соответствуют законным. Например, кадастровый инженер при проведении межевых работ не учел фактическое расположение границ смежных участков и определил их исключительно по техническим требованиям. Исправить такую проблему можно путем уточнения границ земельных участков.
- Наличие кадастровой ошибки. Такие ситуации зачастую складываются при строительстве в современных поселках. При проведении кадастровых работ специалисты разбивают участки под определенным углом или с небольшим поворотом. Собственники, не зная об этом, выставляют ограждения и воздвигают постройки просто по ровной линии. В результате по всей улице фактические границы не соответствуют кадастровому плану.
Устранение подобных проблем возможно путем проведения дополнительных кадастровых работ, в рамках которых готовятся изменения в землеустроительные документы. Если по какой-либо причине невозможно решить вопрос административным образом, единственным шансом является помощь суда.
Споры с соседями из-за границ участков
Несоответствие границ территории часто становится предметом споров между землепользователями. Кто-то не хочет отдавать свою территорию, некоторым не удается провести сделку с участком или нормально его эксплуатировать, а для кого-то спор — дело принципа.
Решить проблему рекомендуется мирным путем: без обращения в надзорные службы и суды. Только в этом случае можно сохранить не только дружеские отношения между соседями, но также деньги и нервы. Земельные споры достаточно сложны, так как соответствующее законодательство имеет комплекс проблем и до конца не сформировано. По этой причине судебные тяжбы длятся несколько лет.
Если договориться мирным путем не получилось, советуем обратиться в следующие органы:
- местный муниципалитет и Росреестр проверяют факты занятия земли;
- архитектура следит за соблюдением строительных норм;
- если ваш сосед устроил свалку, можно обратиться в орган контроля использования природных ресурсов;
- любую проблему быстрее решить через суд, но судебные тяжбы требуют большое количество времени, средств и сил.
Чтобы свой земельный участок приносил только радость и удовольствие, следует заранее позаботиться о его законном использовании.
Чтобы не допустить проблем с землей, советуем придерживаться следующих рекомендаций.
- Тщательно проверяйте все документы, которые изготавливаются кадастровыми инженерами. Спрашивайте, уточняйте, требуйте объяснить непонятные слова или термины. Только так можно уладить ряд проблем еще на стадии проведения работ.
- Если границы вашего участка уже давно установлены, проверьте правильность их расположения. Для этого можно заказать вынос в натуру границ земельного участка, чтобы специалист определил соответствие фактического расположения границ документально закрепленным сведениям.
- Не спешите обращаться в суд или надзорные органы при любой проблеме: вопросы могут возникнуть и к вашему участку. Постарайтесь решить все проблемы мирным путем.
Постарайтесь решить все проблемы мирным путем.Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством — Верховный Суд Российской Федерации
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик,
краевыми, областными и равными им судами проведено изучение
судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной
постройки и предоставляя возможность при определенных
обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот,
одновременно регулирует различные по своей правовой природе
правоотношения, как административные (связанные с совершением
публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного
законодательства, регулирующих предоставление земельного участка
под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих
проектирование и строительство), так и частноправовые.
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются
положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского,
Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской
Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в
постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Вопросы применения процессуального права
При определении подведомственности дел, связанных с
применением положений ст. 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать
субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их
совокупности.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что
определение подведомственности дел по искам о признании права
собственности на самовольно возведенные нежилые строения, а также
по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких
самовольных построек вызывает у судов определенные сложности.
Частью 3 ст. 22 ГПК РФ установлено, что суды рассматривают и
разрешают дела, предусмотренные чч. 1 и 2 указанной статьи, за
исключением экономических споров и других дел, отнесенных
федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению
арбитражных судов.
В соответствии с положениями чч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ
арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и
другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной
экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают
экономические споры и рассматривают иные дела с участием
организаций, являющихся юридическими лицами, граждан,
осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования
юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя,
приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях,
предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований, государственных органов, органов местного
самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не
имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса
индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями
отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного
суда являются субъектный состав и экономический характер спора,
применяемые в совокупности.
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих
наличие у истца по иску о признании права собственности на
самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по
иску муниципального образования или прокурора о сносе такой
постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление
им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор
подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что
предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое,
которое может быть использовано для предпринимательской
деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку
закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности
любое имущество, в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку,
статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных,
свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости
используется или будет использован для целей предпринимательской
деятельности, само по себе не является основанием для отказа в
принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о
признании права собственности или о сносе такой самовольной
постройки по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
Определением районного суда прекращено в связи с
неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу по
иску А. и Н. к администрации города о признании права собственности
на самовольно возведенное нежилое здание - магазин.
Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о
том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции,
поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в
качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют
предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о
признании права собственности на самовольно возведенный объект
недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание
эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной
экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о
запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны
районному суду по месту нахождения объекта спора.
В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной
ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и
автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне
малоэтажной жилой застройки г. Владимира, указывая, что ответчик
осуществляет строительство без необходимых разрешений и
согласований с существенным нарушением строительных и
градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу
причинения вреда жизни и здоровью.
Определением районного суда г. Владимира гражданское дело было
передано для рассмотрения по подсудности в районный суд г. Москвы
по месту нахождения ответчика.
Отменяя указанное определение, судебная коллегия по
гражданским делам областного суда обоснованно указала, что
требования В. сводятся к ограничению права пользования и
распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по
смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об
исключительной подсудности исков о правах на земельные участки,
участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения,
строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей,
суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для
рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов
недвижимости.
Что же касается родовой подсудности, то при определении ее
следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек,
признании реконструкции незаконной и приведении помещения в
первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к
имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по
таким спорам в соответствии с требованиями ст.ст. 23, 24 ГПК РФ
отнесены к подсудности районных судов.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права
собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье
необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о
принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению
разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию
(например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче
таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья
на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании
права собственности на самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в
судебном порядке является исключительным способом защиты права,
который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд,
по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности
получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или
реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном
нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с
градостроительной деятельностью, и отношения по использованию
земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации
прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм
специального законодательства, предусматривающего разрешительный
порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых
вещей.
Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.
N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе
не может служить основанием для отказа в иске о признании права
собственности на самовольную постройку. В то же время суду
необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную
постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к
получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в
выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах
документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации
самовольной постройки, в частности к получению разрешения на
строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о
причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и
(или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать
вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или
законных интересов лица, обращающегося в суд, что является
обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1
ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст.ст. 131, 132, 136
ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении
заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление,
разумного срока для исправления недостатков.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были оставлены без изменения определения районного суда об
оставлении искового заявления К. и А. о признании права
собственности на самовольно возведенные строения без движения и о
возвращении искового заявления, а также определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что ст.ст. 51 и 55 ГрК РФ
предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном
участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с
приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в
уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом
заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо
угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его
требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает
свои требования, и доказательства, подтверждающие эти
обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные
постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя
из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие
разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в
эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного
самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности
на самовольно возведенные строения не были приложены документы,
подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов
в установленном порядке в орган местного самоуправления за
разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию
или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем
возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в
установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по
вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов
недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они
не обращались, а представленный ответ отдела муниципального
строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и
А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов
для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных
строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования ст. 131 ГПК
РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были
выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении
искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда
РФ признала данные процессуальные решения судьи правильными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 80-В09-23.)
Запрет на производство строительных работ в качестве меры по
обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен
судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц,
фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.
В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки
судом может быть удовлетворено ходатайство о применении
обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных
работ. Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря
на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного
строительства) запрет на производство строительных работ, такие
работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает
оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению
иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в
соответствии с пп. 2, 3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ такие обеспечительные
меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных
лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном
объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо
трудовых договоров.
Определением районного суда, оставленным без изменения
апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения
дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому
удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а
также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания
производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и
на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой
объект и его правообладателя.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
являются основанием для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"). В силу п. 1 ст. 18 названного Закона в
решении должны содержаться сведения, необходимые для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином
государственном реестре прав.
С учетом положений ст. 12 того же Закона, а также Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в резолютивной части такого решения
суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе
(местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении,
площади, а если объект находится в общей долевой собственности -
доле в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного
описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения
решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.
Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при
наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить
определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения
ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить
истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с
последнего необходимых расходов.
В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения,
обязывающего ответчика совершить определенные действия, не
связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же
решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в
течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия
за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Такое указание может быть произведено судом с учетом
конкретных обстоятельств дела и только при наличии соответствующего
ходатайства истца.
Судом апелляционной инстанции было отменено решение районного
суда и принято новое решение по делу по иску администрации
муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного
объекта капитального строительства. Установив, что спорный объект
представляет собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом,
возведенный в отсутствие утвержденной проектной документации и
разрешения на строительство с нарушением строительных норм и правил
на земельном участке, предоставленном для эксплуатации
индивидуального жилого дома, надлежащих мер к легализации которого
Ш. не принимал, судебная коллегия удовлетворила заявленные
требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен
трехмесячный срок, по истечении которого администрации города
предоставлено право совершить действия по сносу самовольной
постройки за счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права
собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без
установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ
может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм
как материального, так и процессуального права.
К. обратился с иском к С., Д. о признании права собственности
на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что
между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в
строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с
условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные
средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой
собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои
обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном
объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и
технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои
обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче
дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре
помещений, а также документов, необходимых для государственной
регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К., суд первой
инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав,
что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и
охраняемых законом интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по
другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого
следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном
земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации
здания магазина. Решение об изменении целевого назначения
земельного участка и разрешенного вида его использования органом
местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в
самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска
ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли
положения ст. 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого
обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка
и вид его разрешенного использования.
Использование муниципального земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного
использования нарушает права и законные интересы органа местного
самоуправления, что в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ
является препятствием для принятия судом признания иска
застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ N 18-КГ13-100.)
Вопросы применения материального права
Приобретательная давность не может распространяться на
самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на
самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее
законодательство разграничивает основания возникновения права
собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в
связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности
в силу приобретательной давности может быть приобретено на
имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а
также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи,
когда в качестве объекта владения и пользования выступает
самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на
неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной
ситуации отсутствует такое необходимое условие, как
добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное
строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него
оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь
совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий
(добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим
собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет)
является основанием для приобретения права собственности на это
имущество в силу приобретательной давности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации
о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав,
что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет
хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного
подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 м от
ближайшего жилого дома, что соответствует
санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с
разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам
документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку
уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что
земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная
постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный
участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на
строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в
эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не
усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права
собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом
земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не
предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена
постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также
принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта
ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций
отказали в удовлетворении иска.
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки
представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде
осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение
такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно
при наличии вины застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и
Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и
градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью
о признании незаконным и об отмене постановления о выделении
земельного участка, признании незаконным разрешения на
строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых
насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя
постановление администрации муниципального образования о
предоставлении обществу земельного участка под строительство
блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство,
возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью
освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем
сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения,
газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и
въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и
апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о
предоставлении земельного участка под строительство и выдаче
разрешения на строительство были допущены существенные нарушения
градостроительных и строительных норм и правил, экологических и
иных обязательных нормативов, что влечет признание строения
самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с
указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу
ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если
доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием,
доказательством совершения которого служит установление хотя бы
одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Необходимость установления вины застройщика подтверждается и
положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий,
строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или
самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в
указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной
ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных
постановлениях отсутствовал.
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и
кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены
обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной
АЗС существенные нарушения градостроительных и строительных норм и
правил, не указано, какие конкретно негативные последствия
наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью
граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу
экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые
могут быть допущены при предоставлении земельного участка для
строительства и при возведении постройки, в том числе
градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются
безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка
может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего
ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения
послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений
и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 39-B11-8.)
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством,
судам следует применять градостроительные и строительные нормы и
правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной
постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными
постройками, следует применять градостроительные и строительные
нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения
самовольной постройки.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до
введения его в действие, только в случаях, когда это прямо
предусмотрено законом (так, в соответствии со ст. 9 Федерального
закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" положения ч. 17
ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения
или его реконструкции не требуется выдача разрешения на
строительство, применяются также в отношении указанных в ней
объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до
введения в действие ГрК РФ).
В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно
отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по
иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании
ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет.
Президиумом областного суда, в частности, было указано, что
несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП
30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего
приквартирного участка, а также СНиП 2. 07.01-89 в части расстояний
между строениями не могло служить основанием для сноса спорных
построек как самовольных, поскольку на время их возведения
названные нормативные акты не были приняты и, соответственно,
застройщик не мог их нарушить.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании
права собственности на самовольную постройку является установление
того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования Г. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
нежилое здание.
Судом установлено, что на муниципальном земельном участке,
предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для
строительства объекта - магазина площадью не более 150 кв. м, Г.
было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой
общей площадью 1331,2 кв. м.
Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело
на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что одним из
юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3
ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что
сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, в частности права смежных
землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу
судебных постановлениях какого-либо суждения по вопросу,
касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, в
частности правил застройки, установленных в муниципальном
образовании, при самовольном возведении истцом объекта капитального
строительства - нежилого здания с измененными параметрами (1331,2
кв. м вместо 150 кв. м), не высказали, и вывод суда по данному
вопросу в вынесенных по делу судебных постановлениях отсутствовал.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-В11-25.)
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки
нарушений градостроительных и строительных норм и правил является
основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права
собственности на самовольную постройку либо основанием для
удовлетворения требования о ее сносе при установлении
существенности и неустранимости указанных нарушений.
Как показало изучение судебной практики, существенность
нарушений градостроительных и строительных норм и правил
устанавливается судами на основании совокупности доказательств
применительно к особенностям конкретного дела.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных
норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной
постройки требования санитарного, пожарного, экологического
законодательства, законодательства об объектах культурного наследия
и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные
строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п. 13
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11
"О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"
разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом
(экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых
относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при
возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не
могут ставиться на разрешение эксперта.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды
относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут
повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью
человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении
самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК
РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц,
осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому
лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также
соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости,
разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом
способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или
законных интересов, публичных интересов послужило, например,
основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу
по иску администрации муниципального образования к К. о сносе
самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
незавершенный строительством дом.
Решением районного суда в удовлетворении первоначального и
встречного исков было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам краевого суда решение суда первой инстанции было в части
отменено, вынесено новое решение о возложении на К. обязанности
снести за его счет самовольно возведенный, капитальный объект
недвижимости.
Отменяя апелляционное определение в части отмены решения
районного суда и вынесения нового решения об удовлетворении
требований администрации муниципального образования, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.
Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного
строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной
строительно-технической экспертизы этот объект расположен в
границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь
незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м х 6 м,
размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки
составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет
требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При
этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует
владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и
земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и
не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении
автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта
капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из
того, что он имеет все установленные ст. 222 ГК РФ признаки
самовольной постройки, поскольку К. без получения разрешительных
документов возводит второй этаж и часть самовольного строения
выступает за границы правомерного земельного участка.
Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала,
что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в п. 26
постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, поскольку для
правильного разрешения этого дела необходимым является установление
обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и
т. д.
Судебная коллегия указала, что возведение второго этажа
строения без разрешительных документов само по себе не является
основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при
отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим
постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Обращаясь в суд со встречным иском, а также в судебном
заседании К. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела
заключение экспертов, проводивших судебную строительно-техническую
экспертизу, что выявленное нарушение, связанное с неправильным
размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта
строительства.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции при принятии
решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не
установлено, насколько избранный истцом способ защиты прав
соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в
осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в
размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 м на
протяжении 6 м, и возможно ли устранение данного нарушения без
сноса объекта незаконченного строительства. (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14.)
По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение
гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не
является существенным нарушением градостроительных и строительных
норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены,
опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не
представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых
требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков
обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем
переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши
снегозадерживающих заграждений.
Возможность признания права собственности на часть объекта
самовольной постройки действующим законодательством не
предусмотрена.
Рассматривая вопрос о возможности признания права
собственности на часть объекта самовольного строительства, например
на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса
кооператива, если земельный участок под строительство выделялся
гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в
эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения
с нарушением установленных законом градостроительных, строительных
и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по
такой категории споров не является единообразной.
Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из
того, что не имеется законных оснований для признания права
собственности на часть объекта, возведенного с нарушением
установленных законом норм и правил и являющегося самовольной
постройкой.
Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному
кооперативу, администрации района о признании права собственности
на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе
гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом
кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически
передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в
эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена
возможности зарегистрировать право собственности на указанное
имущество на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом
судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с
нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично
расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 "Тепловые сети" и с
нарушением СНиП 2. 07.01-89 "Градостроительство. Планировка и
застройка городских и сельских поселений", что создает угрозу жизни
и здоровью граждан.
Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный
комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной
ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26
месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке,
срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок
предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3
ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную
постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит
земельный участок на определенном законом вещном праве.
При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный
комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил
и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к
правильному выводу, что оснований для признания права собственности
на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в
составе гаражного комплекса) не имеется.
Право собственности на самовольное строение, возведенное
гражданином без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
строение создано без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил и если сохранение этого строения не
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает
угрозу жизни и здоровью граждан.
В практике судов вызывают определенную сложность дела,
связанные с разрешением требований о признании права собственности
на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных
участках.
Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из
перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок
является безусловным основанием для отказа в удовлетворении
требований о признании права собственности на самовольную
постройку.
Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах
предоставление лицу земельного участка в аренду для целей
капитального строительства может служить основанием для признания
за таким лицом права собственности на самовольно возведенную
постройку.
В целях правильного разрешения споров, связанных с правом
собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном
участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо
учитывать следующее.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222
ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном
участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3
названной статьи право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1
ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением
требований градостроительных регламентов, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду для
жилищного строительства предусмотрена ст. 30-1 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного
имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться
арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если
такие условия в договоре не определены, в соответствии с
назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм
следует, что право собственности на самовольную постройку,
возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
такое строение создано без существенных нарушений градостроительных
и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу
жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований,
установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия
договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для
возведения временных строений либо легковозводимых конструкций,
основания для признания права собственности на фактически
возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении
договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою
волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения
строений конкретного типа.
В качестве примера правильного определения судом юридически
значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести
следующее дело.
Т. обратился с иском к администрации муниципального
образования о признании права собственности на самовольную
постройку - незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.
Судом установлено, что постановлением главы администрации
муниципального образования от 21 июля 1999 г. Т. был предоставлен в
аренду земельный участок под проектирование и строительство
индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа
1999 г. между истцом и администрацией муниципального образования
заключен договор аренды земельного участка для целей строительства
жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным
ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 г. управлением
главного архитектора администрации города согласован проект жилого
дома. Постановлением главы администрации муниципального образования
от 20 декабря 2007 г. продлен срок действия постановления от 21
июля 1999 г., утвержден проект границ земельного участка для
строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и
хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к
его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет
с разрешенным использованием - для строительства индивидуального
жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В
соответствии с произведенным зонированием указанный земельный
участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой
застройки с земельными участками.
По состоянию на 12 июля 2012 г. на арендованном земельном
участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.
Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном
участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому
использованию, истец пользовался этим земельным участком на
законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности
на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения
на земельном участке, который предоставлен в аренду для
строительства жилья, может быть признано, если жилое строение
создано без существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью
граждан.
Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не
допущено существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд
при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на
незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом с
мансардой готовностью 60%.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости
посредством пристройки к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на
пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции
помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие
реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме
под реконструкцией понимается изменение параметров объекта
капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей,
площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение
объекта капитального строительства, а также замена и (или)
восстановление несущих строительных конструкций объекта
капитального строительства, за исключением замены отдельных
элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства
осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как
возможность перепланировки и переустройства жилого помещения
предусмотрена ЖК РФ.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную
реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник
новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки,
переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых
помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и
устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и
санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры
или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих
тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от
27 сентября 2003 г. N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку,
замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК
РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных
очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных
комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной
мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового
поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда).
Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не
проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки
(переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан,
например о сохранении жилого помещения - квартиры с самовольной
пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об
узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции:
пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось
право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на
отдельный объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности
за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку
лит. a1, пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право
собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за
каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном
состоянии и признано право собственности за этими же лицами на
самовольную постройку в виде пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является
самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения
пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на
праве собственности за гражданином, следует учитывать, что
первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а
самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права
собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь
всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права
собственности, который отличается от первоначального размерами,
планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой
дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с
самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием
изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании
права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся
частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к
участию в деле необходимо привлекать всех сособственников
домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и
разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей
сособственников после признания права собственности на возведенную
пристройку.
Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на
общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ,
обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости
судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав
на реконструированный объект недвижимого имущества открывается
новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее
существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
В качестве примера правильного разрешения спора
рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к
администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении
жилого дома в реконструированном состоянии, признании права
собственности на самовольную постройку, признании права
собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой
дом.
Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является
собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение,
расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в
долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им
самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению
общей площади дома на 10,6 кв. м.
Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м
сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право
собственности на самовольно возведенную пристройку площадью
10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда указала, в частности,
следующее.
Судом на основании исследованных доказательств, в том числе
результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ
"Центр гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция
жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными
нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью,
размещение самовольного строения не противоречит документации
градостроительного зонирования территории города, произведено на
участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о
возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и
удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю
(389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом
произведенных неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части
признания за Б. права собственности на самовольно возведенную
пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске,
поскольку указанная пристройка является составной частью жилого
дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не
только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с
чем отсутствовали основания для признания права собственности на
нее как на самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая произошедшее в результате возведения истцом
пристройки изменение долей всех участников долевой собственности,
судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из
сособственников.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права
собственности на самовольную постройку, помимо доказательств
принадлежности истцу земельного участка суду также следует
проверять соблюдение его целевого назначения.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка
может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их
перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке
другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований
о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в
установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и
иного целевого назначения, использование которых для других целей
не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком,
отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в
соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1
ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными
правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно
которому правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к определенной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства, является одним из основных принципов
земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации
подразделены по целевому назначению на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных
пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и
объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли
запаса.
Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой
режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
которого устанавливаются федеральными законами и требованиями
специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК
РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон,
то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки
определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в
пределах границ соответствующей территориальной зоны виды
разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что
находится над и под поверхностью земельных участков и используется
в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства, предельные (минимальные и (или)
максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства, а также ограничения использования земельных участков
и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35
ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями чч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ
применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства на другой вид такого
использования осуществляется в соответствии с градостроительным
регламентом при условии соблюдения требований технических
регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на
земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена
с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо
вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35-40 ГрК
РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного
населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования
земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где
находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны
индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а
также возможности территориального сочетания различных видов
использования земельных участков (жилого, общественно-делового,
производственного, рекреационного и иных видов использования
земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный
участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений
об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр
недвижимости (пп. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г.
N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования
земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда
использование земельного участка, занятого самовольной постройкой,
не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным
органом отказано в его изменении, требование о признании права
собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением
целевого назначения земельного участка, судом не может быть
удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК
РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода
их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида
разрешенного использования земельных участков на другой вид такого
использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид
использования земельного участка, отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке,
установленном ст.ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих
органов могут быть предметом проверки суда как в порядке,
установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае
заявления таких требований) в порядке искового производства.
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу,
связанному с легализацией самовольного строения, без установления
фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за
соответствующим разрешением в административном порядке,
недопустимо.
Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с
ограниченной ответственностью о признании многоквартирного
трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе,
указывая, что являются собственниками земельных участков и
расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве
долевой собственности принадлежит смежный земельный участок,
целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а
вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую
застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный
на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего
разрешения, с нарушением технического регламента,
градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и
правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4-5 м)
возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью
1282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция,
а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе
пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.
Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города,
Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым
домом, а также признать за ними право собственности на данный
объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями
земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой
застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были
нарушены градостроительные нормы и правила. Кроме того, отсутствие
разрешения на строительство не является препятствием к узаконению
постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью
граждан.
Прокурор района обратился в суд с иском в интересах
неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными
действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия
соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу
спорного многоквартирного жилого дома.
Определением районного суда гражданские дела по указанным
искам были объединены в одно производство.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора
удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести
самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим
этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования
Г., Р. оставлены без удовлетворения.
При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного
участка, на котором расположено спорное строение, является
эксплуатация индивидуального жилого дома и несмотря на
принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне
многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и
застройки городского округа, утвержденным решением городской думы,
при строительстве были нарушены требования технических регламентов,
тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства на другой вид такого использования
осуществляется не только в соответствии с градостроительным
регламентом, но и при условии соблюдения требований технических
регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых
разрешений, с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических
изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной
документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки
технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к
сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также
с несоответствием минимально допустимых расстояний между
строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах,
принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью
в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.
В другом случае определением судебной коллегии областного суда
было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности
на незавершенный строительством объект - нежилое здание, поскольку
земельный участок, на котором произведено строительство,
предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального
жилого дома, в то время как истцом произведено строительство
нежилого трехэтажного здания - спортивно-досугового комплекса.
Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом
получено не было.
При этом коллегией обоснованно указано, что изменение
разрешенного вида использования земельного участка в данном случае
относится к ведению местной администрации, решение которой лицо
вправе обжаловать в судебном порядке.
По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований
о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному
виду использования земельного участка, судебная коллегия областного
суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками
многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки
первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного
вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно
нормативным правовым актам органов местного самоуправления,
определяющим правила землепользования и застройки населенного
пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и
объектов капитального строительства правообладателями земельных
участков могут быть применены только после получения специального
согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида
разрешенного использования участка для строительства многоэтажного
дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не
производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не
обращался.
Возведение новых построек при наличии обременении права
собственности в виде запрещения нового строительства является
основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.
При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе
самовольной постройки судом было установлено, что К. является
собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на
котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное
помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку
расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без
получения необходимых разрешений, с существенным нарушением
градостроительных норм и правил, так как земельный участок
располагается в границах исторического центра города и объединенной
охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное
свидетельство по охране и использованию памятников истории и
культуры области, зарегистрированное в качестве публичного
ограничения, согласно которому земельный участок не может
использоваться под новое строительство.
В силу ст.ст. 35, 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г.
N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение
землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных,
хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля
запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника
или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной
деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не
создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его
территорий осуществляются по согласованию с компетентными органами
власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного
наследия, на основании письменного разрешения.
Доказательств того, что К. спорное строение возведено на
основании разрешений и согласований с компетентными органами,
представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований
для принятия судом решения об отказе в иске.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
19 марта 2014 г.)
222 ГК РФ, судам необходимо учитывать
субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их
совокупности.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что
определение подведомственности дел по искам о признании права
собственности на самовольно возведенные нежилые строения, а также
по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких
самовольных построек вызывает у судов определенные сложности.
Частью 3 ст. 22 ГПК РФ установлено, что суды рассматривают и
разрешают дела, предусмотренные чч. 1 и 2 указанной статьи, за
исключением экономических споров и других дел, отнесенных
федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению
арбитражных судов.
В соответствии с положениями чч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ
арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и
другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной
экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают
экономические споры и рассматривают иные дела с участием
организаций, являющихся юридическими лицами, граждан,
осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования
юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя,
приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях,
предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований, государственных органов, органов местного
самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не
имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса
индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями
отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного
суда являются субъектный состав и экономический характер спора,
применяемые в совокупности..jpg)
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих
наличие у истца по иску о признании права собственности на
самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по
иску муниципального образования или прокурора о сносе такой
постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление
им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор
подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что
предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое,
которое может быть использовано для предпринимательской
деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку
закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности
любое имущество, в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку,
статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных,
свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости
используется или будет использован для целей предпринимательской
деятельности, само по себе не является основанием для отказа в
принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о
признании права собственности или о сносе такой самовольной
постройки по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
Определением районного суда прекращено в связи с
неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу по
иску А. и Н. к администрации города о признании права собственности
на самовольно возведенное нежилое здание - магазин.
Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о
том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции,
поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в
качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют
предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о
признании права собственности на самовольно возведенный объект
недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание
эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной
экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о
запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны
районному суду по месту нахождения объекта спора.
В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной
ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и
автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне
малоэтажной жилой застройки г. Владимира, указывая, что ответчик
осуществляет строительство без необходимых разрешений и
согласований с существенным нарушением строительных и
градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу
причинения вреда жизни и здоровью.
Определением районного суда г. Владимира гражданское дело было
передано для рассмотрения по подсудности в районный суд г. Москвы
по месту нахождения ответчика.
Отменяя указанное определение, судебная коллегия по
гражданским делам областного суда обоснованно указала, что
требования В. сводятся к ограничению права пользования и
распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по
смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об
исключительной подсудности исков о правах на земельные участки,
участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения,
строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей,
суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для
рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов
недвижимости.
Что же касается родовой подсудности, то при определении ее
следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек,
признании реконструкции незаконной и приведении помещения в
первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к
имущественным спорам, не подлежащим оценке.
Гражданские дела по
таким спорам в соответствии с требованиями ст.ст. 23, 24 ГПК РФ
отнесены к подсудности районных судов.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права
собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье
необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о
принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению
разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию
(например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче
таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья
на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании
права собственности на самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в
судебном порядке является исключительным способом защиты права,
который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд,
по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности
получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или
реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном
нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с
градостроительной деятельностью, и отношения по использованию
земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации
прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм
специального законодательства, предусматривающего разрешительный
порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых
вещей.
Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.
N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе
не может служить основанием для отказа в иске о признании права
собственности на самовольную постройку.
В то же время суду
необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную
постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к
получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в
выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах
документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации
самовольной постройки, в частности к получению разрешения на
строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о
причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и
(или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать
вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или
законных интересов лица, обращающегося в суд, что является
обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1
ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст.ст. 131, 132, 136
ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении
заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление,
разумного срока для исправления недостатков.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были оставлены без изменения определения районного суда об
оставлении искового заявления К. и А. о признании права
собственности на самовольно возведенные строения без движения и о
возвращении искового заявления, а также определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что ст.ст. 51 и 55 ГрК РФ
предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном
участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с
приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в
уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом
заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо
угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его
требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает
свои требования, и доказательства, подтверждающие эти
обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные
постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя
из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие
разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в
эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного
самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности
на самовольно возведенные строения не были приложены документы,
подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов
в установленном порядке в орган местного самоуправления за
разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию
или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем
возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в
установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по
вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов
недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они
не обращались, а представленный ответ отдела муниципального
строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и
А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов
для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных
строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования ст.
131 ГПК
РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были
выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении
искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда
РФ признала данные процессуальные решения судьи правильными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 80-В09-23.)
Запрет на производство строительных работ в качестве меры по
обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен
судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц,
фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.
В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки
судом может быть удовлетворено ходатайство о применении
обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных
работ. Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря
на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного
строительства) запрет на производство строительных работ, такие
работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает
оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению
иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в
соответствии с пп. 2, 3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ такие обеспечительные
меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных
лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном
объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо
трудовых договоров.
Определением районного суда, оставленным без изменения
апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения
дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому
удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а
также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания
производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и
на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой
объект и его правообладателя.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
являются основанием для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"). В силу п. 1 ст. 18 названного Закона в
решении должны содержаться сведения, необходимые для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином
государственном реестре прав.
С учетом положений ст. 12 того же Закона, а также Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в резолютивной части такого решения
суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе
(местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении,
площади, а если объект находится в общей долевой собственности -
доле в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного
описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения
решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.
Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при
наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить
определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения
ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить
истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с
последнего необходимых расходов.
В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения,
обязывающего ответчика совершить определенные действия, не
связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же
решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в
течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия
за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Такое указание может быть произведено судом с учетом
конкретных обстоятельств дела и только при наличии соответствующего
ходатайства истца.
Судом апелляционной инстанции было отменено решение районного
суда и принято новое решение по делу по иску администрации
муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного
объекта капитального строительства. Установив, что спорный объект
представляет собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом,
возведенный в отсутствие утвержденной проектной документации и
разрешения на строительство с нарушением строительных норм и правил
на земельном участке, предоставленном для эксплуатации
индивидуального жилого дома, надлежащих мер к легализации которого
Ш. не принимал, судебная коллегия удовлетворила заявленные
требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен
трехмесячный срок, по истечении которого администрации города
предоставлено право совершить действия по сносу самовольной
постройки за счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права
собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без
установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ
может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм
как материального, так и процессуального права.
К. обратился с иском к С., Д. о признании права собственности
на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что
между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в
строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с
условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные
средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой
собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои
обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном
объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и
технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои
обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче
дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре
помещений, а также документов, необходимых для государственной
регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К., суд первой
инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав,
что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и
охраняемых законом интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по
другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого
следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном
земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации
здания магазина. Решение об изменении целевого назначения
земельного участка и разрешенного вида его использования органом
местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в
самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска
ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли
положения ст.
222 ГК РФ и в качестве юридически значимого
обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка
и вид его разрешенного использования.
Использование муниципального земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного
использования нарушает права и законные интересы органа местного
самоуправления, что в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ
является препятствием для принятия судом признания иска
застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ N 18-КГ13-100.)
Вопросы применения материального права
Приобретательная давность не может распространяться на
самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на
самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее
законодательство разграничивает основания возникновения права
собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в
связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности
в силу приобретательной давности может быть приобретено на
имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а
также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи,
когда в качестве объекта владения и пользования выступает
самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на
неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной
ситуации отсутствует такое необходимое условие, как
добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное
строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него
оснований для возникновения права собственности.
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки
представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде
осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение
такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно
при наличии вины застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и
Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и
градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью
о признании незаконным и об отмене постановления о выделении
земельного участка, признании незаконным разрешения на
строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых
насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя
постановление администрации муниципального образования о
предоставлении обществу земельного участка под строительство
блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство,
возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью
освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем
сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения,
газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и
въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и
апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о
предоставлении земельного участка под строительство и выдаче
разрешения на строительство были допущены существенные нарушения
градостроительных и строительных норм и правил, экологических и
иных обязательных нормативов, что влечет признание строения
самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст.
222 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с
указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу
ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если
доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием,
доказательством совершения которого служит установление хотя бы
одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Необходимость установления вины застройщика подтверждается и
положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий,
строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или
самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в
указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной
ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных
постановлениях отсутствовал.
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и
кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены
обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной
АЗС существенные нарушения градостроительных и строительных норм и
правил, не указано, какие конкретно негативные последствия
наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью
граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу
экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые
могут быть допущены при предоставлении земельного участка для
строительства и при возведении постройки, в том числе
градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются
безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка
может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего
ее, нарушений, указанных в ст.
222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения
послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений
и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 39-B11-8.)
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством,
судам следует применять градостроительные и строительные нормы и
правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной
постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными
постройками, следует применять градостроительные и строительные
нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения
самовольной постройки.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до
введения его в действие, только в случаях, когда это прямо
предусмотрено законом (так, в соответствии со ст. 9 Федерального
закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" положения ч. 17
ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения
или его реконструкции не требуется выдача разрешения на
строительство, применяются также в отношении указанных в ней
объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до
введения в действие ГрК РФ).
В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно
отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по
иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании
ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет.
Президиумом областного суда, в частности, было указано, что
несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП
30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего
приквартирного участка, а также СНиП 2.
07.01-89 в части расстояний
между строениями не могло служить основанием для сноса спорных
построек как самовольных, поскольку на время их возведения
названные нормативные акты не были приняты и, соответственно,
застройщик не мог их нарушить.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании
права собственности на самовольную постройку является установление
того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования Г. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
нежилое здание.
Судом установлено, что на муниципальном земельном участке,
предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для
строительства объекта - магазина площадью не более 150 кв. м, Г.
было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой
общей площадью 1331,2 кв. м.
Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело
на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что одним из
юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3
ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что
сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, в частности права смежных
землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т.
д.
Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу
судебных постановлениях какого-либо суждения по вопросу,
касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, в
частности правил застройки, установленных в муниципальном
образовании, при самовольном возведении истцом объекта капитального
строительства - нежилого здания с измененными параметрами (1331,2
кв. м вместо 150 кв. м), не высказали, и вывод суда по данному
вопросу в вынесенных по делу судебных постановлениях отсутствовал.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-В11-25.)
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки
нарушений градостроительных и строительных норм и правил является
основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права
собственности на самовольную постройку либо основанием для
удовлетворения требования о ее сносе при установлении
существенности и неустранимости указанных нарушений.
Как показало изучение судебной практики, существенность
нарушений градостроительных и строительных норм и правил
устанавливается судами на основании совокупности доказательств
применительно к особенностям конкретного дела.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных
норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной
постройки требования санитарного, пожарного, экологического
законодательства, законодательства об объектах культурного наследия
и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные
строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п.
13
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11
"О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"
разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом
(экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых
относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при
возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не
могут ставиться на разрешение эксперта.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды
относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут
повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью
человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении
самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК
РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц,
осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому
лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также
соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости,
разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом
способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или
законных интересов, публичных интересов послужило, например,
основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу
по иску администрации муниципального образования к К. о сносе
самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
незавершенный строительством дом.
Решением районного суда в удовлетворении первоначального и
встречного исков было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам краевого суда решение суда первой инстанции было в части
отменено, вынесено новое решение о возложении на К.
обязанности
снести за его счет самовольно возведенный, капитальный объект
недвижимости.
Отменяя апелляционное определение в части отмены решения
районного суда и вынесения нового решения об удовлетворении
требований администрации муниципального образования, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.
Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного
строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной
строительно-технической экспертизы этот объект расположен в
границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь
незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м х 6 м,
размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки
составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет
требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При
этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует
владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и
земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и
не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении
автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта
капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из
того, что он имеет все установленные ст. 222 ГК РФ признаки
самовольной постройки, поскольку К. без получения разрешительных
документов возводит второй этаж и часть самовольного строения
выступает за границы правомерного земельного участка.
Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала,
что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в п. 26
постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.
Возможность признания права собственности на часть объекта
самовольной постройки действующим законодательством не
предусмотрена.
Рассматривая вопрос о возможности признания права
собственности на часть объекта самовольного строительства, например
на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса
кооператива, если земельный участок под строительство выделялся
гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в
эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения
с нарушением установленных законом градостроительных, строительных
и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по
такой категории споров не является единообразной.
Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из
того, что не имеется законных оснований для признания права
собственности на часть объекта, возведенного с нарушением
установленных законом норм и правил и являющегося самовольной
постройкой.
Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному
кооперативу, администрации района о признании права собственности
на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе
гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом
кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически
передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в
эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена
возможности зарегистрировать право собственности на указанное
имущество на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом
судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с
нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично
расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 "Тепловые сети" и с
нарушением СНиП 2.
07.01-89 "Градостроительство. Планировка и
застройка городских и сельских поселений", что создает угрозу жизни
и здоровью граждан.
Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный
комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной
ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26
месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке,
срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок
предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3
ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную
постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит
земельный участок на определенном законом вещном праве.
При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный
комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил
и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к
правильному выводу, что оснований для признания права собственности
на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в
составе гаражного комплекса) не имеется.
Право собственности на самовольное строение, возведенное
гражданином без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
строение создано без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил и если сохранение этого строения не
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает
угрозу жизни и здоровью граждан.
В практике судов вызывают определенную сложность дела,
связанные с разрешением требований о признании права собственности
на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных
участках.
Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из
перечисленных в п.
3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок
является безусловным основанием для отказа в удовлетворении
требований о признании права собственности на самовольную
постройку.
Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах
предоставление лицу земельного участка в аренду для целей
капитального строительства может служить основанием для признания
за таким лицом права собственности на самовольно возведенную
постройку.
В целях правильного разрешения споров, связанных с правом
собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном
участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо
учитывать следующее.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222
ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном
участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3
названной статьи право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1
ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением
требований градостроительных регламентов, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду для
жилищного строительства предусмотрена ст.
30-1 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного
имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться
арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если
такие условия в договоре не определены, в соответствии с
назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм
следует, что право собственности на самовольную постройку,
возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
такое строение создано без существенных нарушений градостроительных
и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу
жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований,
установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия
договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для
возведения временных строений либо легковозводимых конструкций,
основания для признания права собственности на фактически
возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении
договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою
волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения
строений конкретного типа.
В качестве примера правильного определения судом юридически
значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести
следующее дело.
Т. обратился с иском к администрации муниципального
образования о признании права собственности на самовольную
постройку - незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.
Судом установлено, что постановлением главы администрации
муниципального образования от 21 июля 1999 г.
Т. был предоставлен в
аренду земельный участок под проектирование и строительство
индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа
1999 г. между истцом и администрацией муниципального образования
заключен договор аренды земельного участка для целей строительства
жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным
ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 г. управлением
главного архитектора администрации города согласован проект жилого
дома. Постановлением главы администрации муниципального образования
от 20 декабря 2007 г. продлен срок действия постановления от 21
июля 1999 г., утвержден проект границ земельного участка для
строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и
хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к
его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет
с разрешенным использованием - для строительства индивидуального
жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В
соответствии с произведенным зонированием указанный земельный
участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой
застройки с земельными участками.
По состоянию на 12 июля 2012 г. на арендованном земельном
участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.
Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном
участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому
использованию, истец пользовался этим земельным участком на
законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности
на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения
на земельном участке, который предоставлен в аренду для
строительства жилья, может быть признано, если жилое строение
создано без существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью
граждан.
Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не
допущено существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд
при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на
незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом с
мансардой готовностью 60%.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости
посредством пристройки к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на
пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции
помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие
реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме
под реконструкцией понимается изменение параметров объекта
капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей,
площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение
объекта капитального строительства, а также замена и (или)
восстановление несущих строительных конструкций объекта
капитального строительства, за исключением замены отдельных
элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства
осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как
возможность перепланировки и переустройства жилого помещения
предусмотрена ЖК РФ.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную
реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник
новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.
N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки,
переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых
помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и
устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и
санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры
или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих
тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от
27 сентября 2003 г. N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку,
замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК
РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных
очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных
комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной
мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового
поколения (абз.
2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда).
Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не
проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки
(переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан,
например о сохранении жилого помещения - квартиры с самовольной
пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об
узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции:
пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось
право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на
отдельный объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности
за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку
лит. a1, пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право
собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за
каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном
состоянии и признано право собственности за этими же лицами на
самовольную постройку в виде пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является
самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения
пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на
праве собственности за гражданином, следует учитывать, что
первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а
самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права
собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь
всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права
собственности, который отличается от первоначального размерами,
планировкой и площадью.
Новым объектом собственности является жилой
дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с
самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием
изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании
права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся
частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к
участию в деле необходимо привлекать всех сособственников
домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и
разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей
сособственников после признания права собственности на возведенную
пристройку.
Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на
общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ,
обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости
судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав
на реконструированный объект недвижимого имущества открывается
новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее
существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
В качестве примера правильного разрешения спора
рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к
администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении
жилого дома в реконструированном состоянии, признании права
собственности на самовольную постройку, признании права
собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой
дом.
Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является
собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение,
расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в
долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им
самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению
общей площади дома на 10,6 кв. м.
Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м
сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право
собственности на самовольно возведенную пристройку площадью
10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда указала, в частности,
следующее.
Судом на основании исследованных доказательств, в том числе
результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ
"Центр гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция
жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными
нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью,
размещение самовольного строения не противоречит документации
градостроительного зонирования территории города, произведено на
участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о
возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и
удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю
(389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом
произведенных неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части
признания за Б. права собственности на самовольно возведенную
пристройку площадью 10,6 кв.
м, отказав в этой части в иске,
поскольку указанная пристройка является составной частью жилого
дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не
только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с
чем отсутствовали основания для признания права собственности на
нее как на самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая произошедшее в результате возведения истцом
пристройки изменение долей всех участников долевой собственности,
судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из
сособственников.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права
собственности на самовольную постройку, помимо доказательств
принадлежности истцу земельного участка суду также следует
проверять соблюдение его целевого назначения.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка
может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их
перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке
другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований
о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в
установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и
иного целевого назначения, использование которых для других целей
не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком,
отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в
соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1
ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными
правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно
которому правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к определенной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства, является одним из основных принципов
земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации
подразделены по целевому назначению на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных
пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и
объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли
запаса.
Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой
режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
которого устанавливаются федеральными законами и требованиями
специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК
РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон,
то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки
определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны
индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а
также возможности территориального сочетания различных видов
использования земельных участков (жилого, общественно-делового,
производственного, рекреационного и иных видов использования
земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный
участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений
об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр
недвижимости (пп. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г.
N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования
земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда
использование земельного участка, занятого самовольной постройкой,
не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным
органом отказано в его изменении, требование о признании права
собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением
целевого назначения земельного участка, судом не может быть
удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК
РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода
их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида
разрешенного использования земельных участков на другой вид такого
использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид
использования земельного участка, отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке,
установленном ст.ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих
органов могут быть предметом проверки суда как в порядке,
установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае
заявления таких требований) в порядке искового производства.
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу,
связанному с легализацией самовольного строения, без установления
фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за
соответствующим разрешением в административном порядке,
недопустимо.
Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с
ограниченной ответственностью о признании многоквартирного
трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе,
указывая, что являются собственниками земельных участков и
расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве
долевой собственности принадлежит смежный земельный участок,
целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а
вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую
застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный
на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего
разрешения, с нарушением технического регламента,
градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и
правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4-5 м)
возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью
1282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция,
а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе
пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.
Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города,
Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым
домом, а также признать за ними право собственности на данный
объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями
земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой
застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были
нарушены градостроительные нормы и правила.
Кроме того, отсутствие
разрешения на строительство не является препятствием к узаконению
постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью
граждан.
Прокурор района обратился в суд с иском в интересах
неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными
действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия
соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу
спорного многоквартирного жилого дома.
Определением районного суда гражданские дела по указанным
искам были объединены в одно производство.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора
удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести
самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим
этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования
Г., Р. оставлены без удовлетворения.
При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного
участка, на котором расположено спорное строение, является
эксплуатация индивидуального жилого дома и несмотря на
принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне
многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и
застройки городского округа, утвержденным решением городской думы,
при строительстве были нарушены требования технических регламентов,
тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства на другой вид такого использования
осуществляется не только в соответствии с градостроительным
регламентом, но и при условии соблюдения требований технических
регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых
разрешений, с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических
изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной
документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки
технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к
сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также
с несоответствием минимально допустимых расстояний между
строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах,
принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью
в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.
В другом случае определением судебной коллегии областного суда
было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности
на незавершенный строительством объект - нежилое здание, поскольку
земельный участок, на котором произведено строительство,
предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального
жилого дома, в то время как истцом произведено строительство
нежилого трехэтажного здания - спортивно-досугового комплекса.
Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом
получено не было.
При этом коллегией обоснованно указано, что изменение
разрешенного вида использования земельного участка в данном случае
относится к ведению местной администрации, решение которой лицо
вправе обжаловать в судебном порядке.
По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований
о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному
виду использования земельного участка, судебная коллегия областного
суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками
многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки
первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного
вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно
нормативным правовым актам органов местного самоуправления,
определяющим правила землепользования и застройки населенного
пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и
объектов капитального строительства правообладателями земельных
участков могут быть применены только после получения специального
согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида
разрешенного использования участка для строительства многоэтажного
дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не
производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не
обращался.
Возведение новых построек при наличии обременении права
собственности в виде запрещения нового строительства является
основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.
При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе
самовольной постройки судом было установлено, что К. является
собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на
котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное
помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку
расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без
получения необходимых разрешений, с существенным нарушением
градостроительных норм и правил, так как земельный участок
располагается в границах исторического центра города и объединенной
охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное
свидетельство по охране и использованию памятников истории и
культуры области, зарегистрированное в качестве публичного
ограничения, согласно которому земельный участок не может
использоваться под новое строительство.
В силу ст.ст. 35, 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г.
N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение
землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных,
хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля
запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника
или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной
деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не
создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его
территорий осуществляются по согласованию с компетентными органами
власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного
наследия, на основании письменного разрешения.
Доказательств того, что К. спорное строение возведено на
основании разрешений и согласований с компетентными органами,
представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований
для принятия судом решения об отказе в иске.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
19 марта 2014 г.)
8 вопросов об уточнении границ земельного участка
Как и зачем уточнять границы земельного участка? Какие документы пригодятся при уточнении границ старого участка? Как провести согласование результатов в сложной эпидемиологической обстановке? На эти и другие вопросы ответили эксперты Федеральной кадастровой палаты.
1. Что такое граница участка?
Описание местоположения границ земельного участка является одним из основных сведений, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи. Местоположение границ земельного участка отображается в графической части межевого плана. Кроме того, границы земельного участка могут быть установлены на местности. Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ.
2. Что такое межевание?
Межевание – это комплекс инженерно-геодезических работ по установлению границ земельного участка на местности. Межевание проводит кадастровый инженер, который устанавливает местоположение границ земельного участка, определяет его площадь, проводит согласование местоположения границ смежных участков с соседями и подготавливает межевой план.
3. Зачем уточнять границы земельного участка?
Точно определенные границы земельного участка могут стать защитой от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей. Например, от споров с соседями по границам земельного участка, а также самовольному строительству объектов недвижимости на таком земельном участке. Также наличие границ земельного участка дает возможность беспроблемно совершать с участком любые операции и сделки, например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ.
Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
Если вы решили разделить земельный участок, такой раздел возможен только при наличии установленных границ существующего земельного участка.
4. Как узнать, какие сведения о земельном участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости?
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Если реестр не содержит необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Площадь такого участка будет указана целым числом – тем же, что и в правоустанавливающем документе.
В случае если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью не ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, уточнение местоположения границ земельного участка не требуется, за исключением случая, если в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка содержится реестровая ошибка.
Можно воспользоваться и справочным сервисом «Публичная кадастровая карта». Найти конкретный земельный участок на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, требуется уточнение местоположения границ.
Важно! При обращении к кадастровой карте будьте внимательными: у сервиса есть сайты-двойники, которые могут представлять информацию, не соответствующую действительности. Публичная кадастровая карта размещена по адресу: pkk.rosreestr.ru.
Подать запрос в бумажном виде на получение выписки можно лично, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ) или Кадастровую палату. Чтобы получить сведения ЕГРН дистанционно, можно воспользоваться сервисом Федеральной кадастровой палаты, который позволяет получить выписку в течение нескольких минут, либо официальным порталом Росреестра. Электронная выписка заверяется усиленной электронной подписью.
5. Как уточнить границы участка?
Уточнение местоположения границ – это целый комплекс работ, которые может провести только специалист, обладающий правом на осуществление кадастровой деятельности (кадастровый инженер). Поэтому в первую очередь собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения необходимых работ. Ознакомиться с информацией о действующих кадастровых инженерах можно через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров». При выборе кадастрового инженера стоит обратить внимание на его опыт, качество и сроки выполнения кадастровых работ.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее – процесс согласования границ с владельцами смежных участков. После этого кадастровый инженер подает пакет документов в орган регистрации прав.
При формировании границы он должен соблюдать ряд правил: например, граница земельного участка не должна пересекать границы населенных пунктов или муниципальных образований; граница не должна пересекать границу смежных участков.
Результатом становится подготовка межевого плана, содержащего сведения о координатах границ земельного участка.
6. Какие нужны документы?
Кадастровый инженер не сможет установить границы земельного участка просто так, как хочется собственнику. Для проведения работ, в числе прочего, ему потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.
Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок.
Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.
Дополнительные разъяснения даны Департаментом недвижимости Минэкономразвития. Документами, определяющими местоположение границ земельного участка при его образовании и их существование 15 и более лет, могут быть:
- Ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ).
- Материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти.
- Документы по территориальному планированию муниципальных образований.
- Проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Важно: документы должны соответствовать требованиям законодательства, действовавшего в месте издания документа и в момент издания.
7. Как согласовать границы участка с соседями?
Мало уточнить местоположение границ участка – необходимо согласовать его с правообладателями смежных, то есть соседских участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. В случае непреодолимых разногласий нужно подать кадастровому инженеру письменное возражение. Оно должно быть зафиксировано в акте согласования, а также приложено к межевому плану.
При наличии обоснованных возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.
Урегулирование земельного спора на стадии согласования границ избавит от необходимости обращаться в суд. Судебные разбирательства по вопросам установления границ участков – одни из самых сложных и длительных.
8. Можно ли проводить согласование границ земельных участков в период сложной эпидемиологической обстановки?
Действующим законодательством не предусмотрено каких-либо особенностей процедуры согласования границ. Кадастровый инженер по своему выбору может проводить согласование как индивидуально с каждым соседом, так и проведя собрание с их участием. При этом если провести согласование в индивидуальном порядке по каким-то причинам невозможно, кадастровый инженер может в извещении о проведении собрания назначить определенное время для каждого заинтересованного лица.
Во время процедуры согласования в период сложной эпидемиологической обстановки необходимо соблюдать социальную дистанцию и пользоваться средствами индивидуальной защиты.
Документы для внесения изменений в сведения госреестра недвижимости можно подать через МФЦ, с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, направить почтой в адрес регионального управления органа регистрации прав или воспользоваться выездным обслуживанием Кадастровой палаты.
Дата создания: 07.08.2020 18:39
Дата последнего изменения: 07.08.2020 18:40
На главную страницу
Права и обязанности смежных землевладельцев: основы
«Человек — не остров» — хорошо известное высказывание, которое, кажется, продвигает мысль о том, что все люди связаны друг с другом общими целями и обязательствами. То же самое можно сказать и о недвижимости: «Ни одна земля не существует изолированно». Если кто-то владеет землей, он должен иметь дело со всеми людьми, которые окружают землю и владеют землей, которая дает доступ к этой земле. Этот простой факт привел к тысячелетнему существованию общего права, за которым последовало статутное право в отношении прав и обязанностей владельцев собственности, чьи земли примыкают к ним.
Большинство законодательных актов и прецедентного права в отношении недвижимости основаны на законах штата, но также могут быть наложены федеральные законы об опасных отходах, защите окружающей среды и различных недискриминационных требованиях к размещению. Кроме того, почти все штаты имеют общие темы в своих законах в отношении прав и обязанностей соседних землевладельцев, большинство из которых вытекают из английского общего права, и все они разделяют базовое понимание основного права землевладельца на пользование собственностью: в определенных «разумных» пределах.Уравновешивание разумного использования собственности с правом соседних владельцев на разумное использование своей собственности составляет основную напряженность в этой области права.
В этой статье кратко рассматриваются основные вопросы и права, которые касаются соседних землевладельцев, с упором на обычный закон штата. Читателю рекомендуется прочитать наши статьи на этом сайте по вопросам Private Nuisance on the Land , Encroaching Trees , Adverse Possession и Prescriptive Easement .
Основные права и определения
Соседние землевладельцы — это такие лица, как ближайшие соседи, которые владеют землей, имеющей общие границы и, таким образом, имеют взаимные права, обязанности и обязательства. Взаимные права и обязанности соседних землевладельцев существовали по общему праву, но неизменно изменялись или расширялись законами различных штатов и решениями судов.
В целом, основная идея заключается в том, что соседних землевладельцев должны использовать свою собственность в разумных пределах, не нарушая при этом прав владельцев смежных земель . Действия, предпринятые землевладельцем, которые присваивают прилегающую землю или существенно лишают соседнего собственника разумного пользования своей собственностью, являются незаконным использованием своей собственности.
Соседние землевладельцы несут определенные взаимные права, обязанности и обязательства. Предполагается, что землевладельцы будут использовать свою собственность разумно, не ущемляя права соседних землевладельцев. Использование не должно необоснованно вмешиваться или нарушать права соседних землевладельцев или создавать частные неудобства .В соответствии с этим общим требованием, землевладелец может использовать свою собственность в соответствии со своей волей при условии, что такое использование не причинит вреда какому-либо соседнему землевладельцу (и не нарушит множество государственных и федеральных законов в отношении зонирования и экологических опасностей). и т. д. и т. д.)
Землевладелец освобождается от ответственности за вред, причиненный соседнему собственнику, если землевладелец «разумно использует» свое имущество. Однако правило, позволяющее человеку использовать свою собственность таким образом, чтобы причинить вред чужой собственности без какой-либо ответственности, будет ограничено и тщательно определено в судах и в законодательных актах.
Использование землевладельцем своей собственности становится неразумным и незаконным, если оно представляет собой присвоение прилегающей земли и если это в значительной степени лишает соседнего собственника его / ее собственности разумного пользования. Brownsey против General Printing Ink Corp ., 118 N.J.L. 505 (Sup. Ct. 1937).
Обратите внимание, что если действия землевладельца находятся в пределах его / ее законных прав, мотивы, которые вынуждают его / ее делать определенные вещи на его / ее собственной земле, несущественны.При этом землевладелец не вправе освобождать собственное имущество от неблагоприятного состояния, создавая аналогичное состояние на земле соседа.
В деле Abbinett v. Fox 103 NM 80 (NM Ct. App. 1985) общий закон большинства штатов изложен правильно: в этом случае отмечается, что землевладелец имеет право использовать свою собственность таким образом, чтобы максимизирует его / ее удовольствие. Однако пользование не должно необоснованно нарушать или нарушать права соседних землевладельцев или создавать частные неудобства.
В деле Southwest Weather Research, Inc. против Дункана 319 S.W.2d 940 (Tex. Civ. App. El Paso 1958) , суд постановил, что разумное использование собственности включает право на естественные осадки. Суд отметил, что все формы естественных осадков являются элементами естественного состояния земли. Осадки, такие как воздух, кислород, солнечный свет и почва, необходимы для многих разумных способов использования земли. В той мере, в какой дождь важен для землепользования, землевладелец имеет право на естественные осадки.
Землевладелец обязан использовать свою собственность разумным образом, избегая повреждения прилегающей собственности или причинения необоснованного вреда другим людям, находящимся поблизости. Соответственно, ответственность может быть возложена на соседнего землевладельца или арендатора, если это лицо создает опасные условия.
Проверка допустимого использования не зависит исключительно от таких факторов, как использование или причинение вреда в результате действия, или если травма возникла в результате естественных последствий или неудобств.Скорее, критерий допустимого использования определяется с учетом таких факторов, как разумное осуществление господства над собственностью, интересы, затрагиваемые владельцем собственности и его / ее соседями, а также государственная политика.
Принципы закона о халатности могут также иметь отношение к вопросу разумного использования. Разумное использование земли соседним землевладельцем определяется с учетом обстоятельств в каждом конкретном случае.
Землевладелец может использовать свою собственность таким образом, чтобы это могло причинить некоторые неудобства его / ее соседу.Однако землевладелец не имеет права причинять вред своему соседу. Если использование землевладельцем удовлетворяет критерию разумности, любой случайный вред соседу землевладельца является «damnum absque injuria», что означает потерю без ущерба. Что является «случайным», решает суд, исследуя все обстоятельства ситуации.
Как правило, один сосед жалуется на звук строительства, но если строительство ведется в разумные часы работы, это разрешено.И наоборот, если конструкция рассыпает опасную пыль на землю соседей, ответственность будет лежать. Все дело в разумном использовании.
Обратите внимание, что в деле Sussex Land & Live Stock Co. против Midwest Refining Co 294 F. 597 (8-й округ, Вайоминг, 1923 г.) владелец собственности, расположенной ниже по течению, утверждал, что он пострадал от загрязнения от буровой установки выше по течению. Буровик, занимающийся разведкой и добычей нефти, утверждал, что ущерб был нанесен без противоправных действий. Суд отметил, что если использование земли затрагивает других, такое использование должно быть разумным, чтобы избежать ответственности.Суд постановил, что правило, позволяющее человеку использовать свою собственность таким образом, чтобы причинить вред чужой собственности без какой-либо ответственности, должно быть узко ограничено и тщательно определено .
Суд добавил, что термин «разумный» зависит от всех затронутых интересов как землевладельца и его / ее соседа, так и государственной политики. Однако есть определенные ограничения, за которые его нельзя продлевать. Одним из необоснованных и незаконных ограничений является физическое вторжение на землю одного владельца другим владельцем.Не может быть «чертовски абсурдной инсурии» там, где есть такое нарушение . Таким образом, владелец, который физически вторгается на чужую землю, будет нести ответственность.
Законодательное влияние
В большинстве юрисдикций соблюдение постановления о зонировании не обезопасит человека от последствий неразумного использования собственности, которое приводит к посягательству на частные права его / ее соседа. Однако неизменно нарушение постановлений о зонировании является убедительным доказательством того, что использование неразумно, и, конечно же, ответственность за нарушение постановлений о зонировании может быть возложена независимо от судебных исков со стороны соседних землевладельцев.
Закон может разрешить соседу временный доступ к прилегающей собственности землевладельца для проведения необходимого ремонта. Например, в Южной Каролине владельцу временно разрешен доступ к прилегающей собственности землевладельца для улучшения, ремонта или обслуживания собственности владельца. Однако имущество не должно приходить в такое состояние, чтобы это могло угрожать здоровью и безопасности населения.
Большинство юрисдикций, особенно в городских районах, приняли множество законов, ограничивающих использование земли, регулирующих строительство и шум при строительстве, и т. Д.Эти законы могут быть государственными или местными, и землевладелец должен проконсультироваться с ним, прежде чем предпринимать какие-либо действия. Нарушение любого из этих постановлений почти всегда дает правовую защиту пострадавшему владельцу прилегающей собственности.
Опасные виды деятельности
Ультраопасная деятельность по общему праву о правонарушениях является такой опасной по своей природе, что лицо, занимающееся такой деятельностью, может быть привлечено к строгой ответственности за травмы, причиненные другому лицу, даже если лицо, участвовавшее в такой деятельности, понесло все разумные меры предосторожности для предотвращения травм других людей.
Следующие факторы определяют деятельность как сверхопасную:
- Относительная вероятность причинения вреда.
- Уровень серьезности потенциального вреда.
- Если возможность причинения вреда снижена с особой осторожностью.
- Перевешивает ли риск деятельности ее социальную ценность.
- Несоответствие деятельности в районе начала
В некоторых юрисдикциях ответственность за ущерб соседнему владельцу в результате сверхопасных видов деятельности на чьей-либо земле основывается на халатности, а не на строгой ответственности, которая налагает ответственность, даже если небрежность не имеет места.См. Klostermann v. Houston Geophysical Co. , 315 S.W.2d 664 (Tex. Civ. App. San Antonio 1958). В большинстве юрисдикций налагается необязательная обязанность проявлять разумную осторожность, если землевладелец знает или должен знать, что опасные по своей сути действия осуществляются на его или ее собственности даже независимыми подрядчиками (см., Например, Kinsey v. Spann , 139 NC App. 370, 533 SE2d 487 (2000)), и, таким образом, любая халатность со стороны рабочих может быть вменена собственнику собственности.
Взаимность обязательств и прав
Соседние землевладельцы, владеющие землями, имеющими общие границы, имеют взаимные права, обязанности и ответственность. Взаимные права и обязанности соседних землевладельцев существовали по общему праву, но были изменены законами различных штатов и решениями судов. Строгая и абсолютная ответственность — примеры обязательств между соседними землевладельцами. Согласно деликтному праву строгая ответственность возлагает на человека ответственность за ущерб и убытки, причиненные его / ее действиями или бездействием, независимо от халатности или вины.Строгая ответственность отличается от абсолютной ответственности. При абсолютной ответственности требуется только виновное деяние или actus reus.
Некоторые юрисдикции следуют доктрине английского права Rayland v Fletcher , согласно которой лицо, которое для своих собственных целей приносит на свою землю, собирает и хранит на ней все, что может причинить вред, тогда это должно храниться у него / ее собственное помещение на свой страх и риск, и несет строгую ответственность за весь ущерб, который является естественным следствием его побега, даже при отсутствии халатности или другого виновного поведения со стороны ответчика. Райлендс против Флетчера , 1868 WL 9885 (HL 1868).
Тесно связана с доктриной Райлендс против Флетчера доктрина строгой ответственности за травмы, полученные в результате сверхопасных и аномально опасных видов деятельности. Даже без халатности тот, кто использует что-то опасное по своей природе на своей земле, которое может нанести ущерб собственности его / ее соседа, несет ответственность за такой ущерб. Однако доктрина строгой ответственности за сверхопасные виды деятельности часто ограничивалась нанесением ущерба соседнему имуществу и лицам, находящимся на соседнем имуществе.
Строительство на земле
Землевладелец при строительстве зданий и других сооружений должен разумно и надлежащим образом использовать свою собственность. В деле Ainsworth v. Lakin , 180 Mass. 397 (Mass. 1902) Суд постановил, что землевладелец обязан проявлять разумную осторожность, чтобы сооружения не стали опасными для соседних владельцев. Однако землевладелец вправе возвести фундамент под предлагаемую постройку на любую высоту. При отсутствии партийной стены фундамент следует закладывать и строить на собственных помещениях и опираться на них.Кроме того, что касается засыпки, выполненной в помещениях землевладельца над естественной поверхностью, землевладелец не может использовать стену на земле соседнего собственника в качестве искусственной опоры.
В деле Миллер против Макклелланда , 173 N.W. 910 истец и ответчики являлись собственниками прилегающих участков. Истец построил на своем участке здание и партийную стену. Ответчик во время строительства на своем участке навалил заполнитель на стену истца, не предусмотрев никаких мер по защите ее стены или здания.Участок ответчика наклонился вниз, в результате чего истец получил повреждения стены и здания. Суд постановил, что ответчик несет ответственность за нанесение ущерба стене истца. Суд отметил, что ответчик имеет право построить фундамент для предлагаемого им здания до такой высоты, какой он пожелает. Но при отсутствии партийной стены такой фундамент должен поддерживаться собственными помещениями ответчика. Также подсудимый не имеет права использовать партийную стену в качестве искусственной опоры для заливки, сделанной в его помещении над естественной поверхностью своего участка.
В деле Long v. Magnolia Hotel Co , 227 Miss. 625 (Miss. 1956) Суд постановил, что владелец должен использовать свою землю так, чтобы не ущемлять законные права своих соседей. Владелец, который поддерживает или допускает существование чего-то потенциально опасного для прилегающей собственности, должен принять меры, чтобы его сосед не пострадал от этого. Суд отметил, что каждый собственник должен использовать свою землю разумным образом с должным учетом прав и интересов других.Владелец, который по неосторожности повредил свою собственность, несет ответственность за причиненный ущерб. Действие может быть законным само по себе, но потенциально может нанести ущерб прилегающей собственности. А то, что соседнее поврежденное здание некачественное, не является веской защитой. Неправильно построенное здание или здание, осужденное муниципальными властями, не является защитой от иска за небрежное повреждение соседнего здания. Неспособность собственника проявить разумную осторожность для предотвращения повреждения прилегающей собственности в результате падения опасной стены или ее частей влечет за собой ответственность за халатность.
Строение или стена в полуразрушенном состоянии и та, которая угрожает обрушиться и повредить прилегающие помещения, рассматриваются как продолжающееся неудобство. Пенсильвания Р. Ко. Против Келли , 77 Нью-Джерси Ур. 129 (гл. 1910)
В деле Hevel v. Stangier , [238 Ore. 44 (Or. 1964) Суд постановил, что в отсутствие закона присяжные должны установить время, в которое владелец опасного сооружения становится ответственным за сбой на со своей стороны проявлять разумную осторожность для устранения опасности.
Если собственник нанимает независимого подрядчика для работы или строительства и повреждает прилегающую собственность, то владелец собственности несет ответственность перед соседними собственниками за ущерб, нанесенный их имуществу в результате халатности подрядчика. В деле Pumphrey v. J. A. Jones Constr. Co Суд постановил, что независимый подрядчик, нанятый землевладельцем для работы или строительства, несет ответственность перед соседними владельцами за ущерб их собственности, причиненный его / ее халатностью. Подрядчик также несет ответственность за ущерб, причиненный работниками подрядчика при выполнении работ или строительства.Даже если подрядчик не проявил халатности, он / она несет ответственность за ущерб прилегающему имуществу, причиненный опасными по своей сути инструментами, использованными в работе.
В Огайо, Кас. Ins. Co. против Davey Tree Expert Co, 173 N.E.2d 412 (Ohio Mun. Ct. 1959) Суд постановил, что подрядчик несет ответственность за ущерб прилегающему имуществу в результате халатности при вырубке большого дерева. Суд отметил, что подрядчик несет ответственность, несмотря на то, что дерево упало не на прилегающий участок, а на улицу, потому что оно сломало инженерные коммуникации при падении, тем самым нарушив обслуживание прилегающего участка.
В деле Divicent v. Sanderson, 239 La. 51 (La. 1960) Суд признал землевладельца ответственным за ущерб, причиненный прилегающему имуществу в результате работ по забивке свай, выполненных подрядчиком.
В некоторых случаях суды постановили, что землевладелец не несет ответственности за ущерб, нанесенный смежному имуществу в результате работы на строительной площадке, если метод, способ и оперативные детали работы не находятся под его / ее контролем.
Реально говоря, особенно в Калифорнии, если ваш подрядчик повреждает прилегающую землю, и подрядчик, и вы должны спланировать начало судебного процесса против вас обоих.
Темы и заключение
Роберт Фрост написал: «Хорошие заборы — хорошие соседи». Но он также написал, что есть что-то неестественное в том, чтобы отгородиться от соседа.
Сочетание сотрудничества и права на сохранение единоличного контроля над своей собственностью — это суть «жизни со своими соседями», но длинный, длинный список дел и законодательных актов указывает на то, что это сочетание часто является предметом споров между соседними владельцами, правительство и собственник спорят, кто что может делать.У эмоций есть способ преодолеть здравый смысл, когда оспариваются права собственности, и этот автор видел десятки случаев, когда экономические издержки выгоды для сторон игнорировались, поскольку вспыхивали гнева, а юристы были единственными, кто извлекал выгоду из спора.
Но иногда, независимо от того, насколько разумным может быть владелец, он или она должны противостоять соседу, который просто не будет разумным, и суды неизбежно являются единственным форумом, в котором вопрос может быть решен. В таких случаях, как бы неохотно ни начиналась борьба, нужно решительно противостоять соседу, поскольку стоимость земли может навсегда измениться неблагоприятно, если права человека не будут защищены.Доктрины отказа и эстоппеля, а также предписывающего сервитута и предписывающего сервитута могут позволить соседу получить права на свою землю в случае несвоевременного оспаривания иска. Бездействие может быть достаточным действием, чтобы потерять права и ценность.
Например, один клиент этого офиса не протестовал против строительства дороги на удаленной части земли, принадлежащей владельцу, которую сосед построил без разрешения или согласия, но которую владелец разрешил в течение десяти лет без протеста.Когда пришло время продать собственность, у соседа был полностью сформированный предписывающий сервитут на часть земли, которую потенциальный покупатель хотел использовать под гостевой дом. Продажа сорвалась.
Таким образом, необходимо сочетать разумные дружеские отношения с четкой и практической защитой своих прав. Только таким методом соседние собственники могут создать долгосрочные, подходящие и взаимовыгодные отношения с недвижимостью.
Что вы можете сделать с посягательством?
Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 5 сентября 2018 г.
Что такое посягательство?
Проще говоря, посягательство — это когда другой человек возводит сооружение, которое вторгается на (или над) вашу землю.Эта проблема может возникнуть, если, например, один из ваших соседей построит сарай, частично принадлежащий вашей собственности, или расширит свой дом так, что крыльцо окажется на вашем участке.
Вы можете решить, что посягательство вашего соседа вас не беспокоит, и ничего не предпринять. Этот вариант имеет то преимущество, что сохраняет доброжелательность между вами и вашим соседом. Однако, если вы когда-нибудь захотите продать свою собственность, вам нужно будет сообщить о посягательстве всем потенциальным покупателям, чтобы они могли рассмотреть этот вопрос как часть своего решения о покупке.
Средства от посягательства
К счастью, есть несколько способов справиться с посягательством. Однако, прежде чем что-либо делать, убедитесь, что вы знаете, где находятся границы вашей собственности. Вы собираетесь начать обсуждение со своими соседями и не хотите вызывать недовольство за ошибочные границы.
- Для начала вы можете и, вероятно, должны поговорить об этом со своим соседом. Он мог бы сдвинуть конструкцию, или вы могли бы прийти к какому-нибудь альтернативному расположению.Разрешение любых споров во внесудебном порядке может сэкономить вам обоим судебные издержки, а также избавить вас от стресса, связанного с наймом адвокатов и обращением в суд. Если вы и ваш сосед решили оставить посягательство в силе, вы можете рассмотреть вопрос о предоставлении им письменного разрешения на использование вашей собственности. Это может предотвратить последующие претензии о неправомерном владении.
- Если ваш сосед не может или не желает устранить посягательство, но в остальном открыт для решения проблемы, вы можете рассмотреть возможность продажи ему вторгшейся собственности.Таким образом, вы получите немного денег за потерю своей собственности, а ваш сосед сможет спокойно пользоваться землей. Обычно перед такой продажей рекомендуется связаться со своим ипотечным кредитором, чтобы убедиться, что все земельные записи точны и актуальны. Местный поверенный по недвижимости может помочь вам привести все эти документы в порядок.
- Если ничего не помогает, для устранения посягательства может потребоваться обращение в суд. Во многих случаях вам нужно будет доказать две вещи: 1) что вы действительно владеете недвижимостью; и 2) что сосед использует землю ненадлежащим образом и должен быть удален.Эта первая цель достигается посредством так называемого действия «тихого заголовка», а вторая достигается посредством того, что часто называют «действием изгнания». Это длительный процесс, и обычно (что неудивительно) не способствует хорошим отношениям с соседями. Что еще хуже, вы можете проиграть. Если ваш сосед какое-то время ненадлежащим образом использовал вашу землю, он мог бы добиться успеха в иске о неправомочном владении или, что более вероятно, добиться от суда права на ограниченное использование собственности (известное как «предписывающий сервитут») .
Борьба с посягательством? Получите экспертную помощь от адвоката
Разрешение имущественных споров может быть деликатным делом. Большие суммы денег и значительная эмоциональная привязанность делают разговоры о посягательствах и других вопросах потенциально нестабильными. Получите разрешение своего дела о посягательстве, обратившись к квалифицированному местному юристу по недвижимости сегодня.
Спасибо за подписку!
Информационный бюллетень FindLaw
Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизньИнформационный бюллетень FindLaw
Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:10 главных причин для обследования вашей собственности
Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 5 июня 2020 г.
Итак, вы думаете, что знаете все, что нужно знать о юридическом описании вашей собственности.Если бы вам пришлось, вы могли бы выкопать эту старую платформу и точно рассчитать, где начинается и заканчивается ваша собственность. И вы точно знаете, кто имеет право проникать в вашу собственность и почему.
Если это правда, то вы на шаг впереди большинства владельцев недвижимости. Большинство людей обращаются за помощью к профессиональному геодезисту (иногда называемому профессиональным геодезистом) для решения общих проблем с описанием собственности до того, как они превратятся в проблемы.
Помимо профессионального обследования границ, многие владельцы или покупатели жилья ищут другие специальные сертификаты, такие как:
- Экологический сертификат
- Письмо-заключение о зонировании
- Классификация поймы U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD)
Вот десять распространенных причин, по которым владельцы недвижимости нанимают кого-нибудь для геодезической съемки.
1. Границы / линии собственностиОдной из наиболее частых причин, по которой землевладелец обращается за помощью к лицензированному геодезисту, является расположение пограничных и других линий. Эти юридические границы проживания или владения являются важной информацией, которую необходимо иметь перед тем, как построить забор, добавить солнечную комнату или проложить дорогу.
Опрос слишком часто показывает, что вы и ваши соседи действовали, исходя из неверных предположений. Возможно, вы оба неправильно разместили границу между вашими объектами. Прежде чем вы возведете забор, убедитесь, что он будет построен на вашей собственности, а не на собственности вашего соседа.
Сертификат границы также покажет вам, является ли юридическое описание вашей собственности точным.
2. Просеивания, перекрытия и зазорыЭти вопросы являются частью пограничной сертификации.Большинство опросов включают заявление о том, что (если в опросах не указано иное) нет расхождений между границами вашего участка и прилегающего участка.
Это особенно актуально, если ваша собственность находится рядом с переулками, дорогами, шоссе или улицами.
3. Право отвода, подъездные пути и заброшенные дорогиОбзор покажет все условия, налагаемые законом, которые отражены в отчете о праве собственности на вашу собственность и других соглашениях.
Если ваша собственность блокирует доступ вашего соседа к дороге, например, может существовать старое соглашение (называемое «сервитутом»), которое дает вашему соседу право пройти через ваш двор на улицу. Эта информация должна быть общедоступной.
4. Пруды, реки, ручьи, ручьи, колодцы и озераТипичный обзор показывает только видимые или поверхностные воды. Подземные воды и водно-болотные угодья — это темы, которые лучше охватить другие профессиональные проверки.
5. Совместные проезды, партийные стены, права поддержки, посягательства, выступы или выступыБез вашего ведома или вашего ближайшего соседа, вы можете быть обязаны по закону поддерживать подъездную дорожку вашего соседа, поддерживая свою собственную. Это может привести к пограничным спорам, поэтому вам понадобятся юридические документы для подтверждения.
6. Существующие улучшенияИнспектор обычно удостоверяет, что постройки и другие улучшения, изменения и ремонт вашей собственности, существующие на момент обследования, не нарушают законы или другие ограничения.
Общие ограничения на жилую недвижимость могут касаться:
- Высота
- навалом
- Размер
- Фасад
- Строительные линии
- Падения
- Парковка
Конечно, инспектор также сообщит вам, если ваше последнее улучшение нарушает местное постановление или другой закон. Это предупредит вас о том, что изменение необходимо.
7. Водопроводные, электрические, газовые, телефонные и телеграфные трубы, водостоки, провода, кабели, хранилища, крышки люков, водосборные бассейны, линии и столбыСтолбы и наземные провода очевидны, но инспектор обычно также может сообщить о существовании подземных кабелей и водостоков.Эту информацию им должны предоставить ваши коммунальные предприятия и муниципалитет.
Такая информация важна по двум причинам:
- Коммунальная компания может иметь право использовать часть вашей собственности для содержания инженерных коммуникаций и может иметь право голоса в отношении того, какой высоты вы позволите своим деревьям расти, например
- Знание точного местоположения подземных коммуникаций имеет решающее значение до начала каких-либо земляных работ или строительства
Вряд ли, без вашего ведома, у вас на заднем дворе есть старый семейный могильник.Но это случилось. Обследование покажет точное расположение любых старых кладбищ на вашем участке.
9. Доступ, вход и выходВаш опрос должен как минимум указать, есть ли физический въезд и выезд транспортных средств на открытую общественную улицу.
Он также может указывать адекватность доступа для конкретной цели, такой как грузовые автомобили для доставки, автомобили экстренной помощи, такие как пожарные машины, и проезды для арендаторов.
10. Классификация зонированияВы, наверное, знаете, предназначена ли ваша собственность для жилого или для легкой промышленности.Но вы можете быть удивлены, обнаружив, что ваша классификация зонирования накладывает определенные ограничения на то, как вы используете свою собственность.
Эта часть опроса просто сообщает о вашей юрисдикции и классификации зонирования.
После того, как у вас будет заполненное и заверенное обследование, вы можете проконсультироваться с юристом о том, используете ли вы свою собственность в соответствии с постановлениями о зонировании. Они также могут посоветовать другие юридические аспекты вашего обзора недвижимости.
Интересно, зачем вам обследовать свою собственность? Поговорите с юристомИногда спор между соседями — это просто результат недоразумения.Путаница в том, где заканчивается одна собственность и начинается другая, вот почему хорошая идея — провести обследование вашей собственности. Смежные свойства могут быть сложными, даже если все кажется ясным.
За доступную плату вы можете оплатить земельную съемку, выбрать тип съемки и получить ясное представление о своем земельном участке.
Если у вас есть вопросы об обследовании вашего нового дома или у вас возник спор с соседом, в разрешении которого вам требуется помощь, рекомендуется поговорить сегодня с опытным юристом по недвижимости, который находится рядом с вами.
Адвокат также может помочь с вашей сделкой с недвижимостью, титульной компанией или вопросами страхования титула, которые могут возникнуть. Если ваша земля изменяет ваши налоги, вам и вашему адвокату следует поговорить с налоговым инспектором.
Спасибо за подписку!
Информационный бюллетень FindLaw
Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизньИнформационный бюллетень FindLaw
Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:Нарушение правил землепользования
Правила землепользования регулируют порядок использования земли на данной территории.Такие законы обычно поддерживаются местными органами власти и муниципальными кодексами, поскольку каждый город будет иметь разные характеристики в отношении земли.
В целом правила землепользования затрагивают такие вопросы, как:
- Какие типы зданий можно строить на том или ином участке
- Насколько высокими могут быть здания
- Различные положения о границах земельных участков
- Степень, в которой государственные органы могут претендовать на частную землю (также известная как постановление о выкупе)
- Экологические проблемы, такие как захоронение отходов, обращение с токсичными / опасными материалами и доступ к природным ресурсам
Землепользование также имеет значение для «запланированных городов», то есть городов, планировка и инфраструктура которых соответствуют общей схеме развития и роста.
Что такое план землепользования?
План землепользования — это план того, как земля должна использоваться, выделяться и улучшаться частными или государственными организациями. Например, план землепользования может быть реализован бизнесом, чтобы гарантировать соблюдение местных кодексов зонирования и максимизировать эффективность бизнес-операций. Хорошо продуманный план землепользования необходим для определенных отраслей, особенно тех, которые связаны с сельским хозяйством, добычей полезных ископаемых и природным газом.
В качестве альтернативы, местная городская управа может иметь план землепользования.Актуальной тенденцией развития многих городов является стремление к достижению статуса «зеленого города». Это означает, что город построен таким образом, чтобы способствовать экологически безопасному развитию. В таких запланированных городах предприятиям обычно необходимо придерживаться общих принципов, содержащихся в плане землепользования. Сюда могут входить правила, касающиеся количества выбросов, производимых заводом, или типа энергии, потребляемой предприятием.
Планирование землепользования — это то же самое, что зонирование?
Законы о землепользовании часто объединяются в одну категорию законов, известных как «Зонирование, планирование и землепользование».Термины «зонирование» и «землепользование» часто используются как синонимы. Однако по своей природе они очень разные. Зонирование обычно относится к регулированию деятельности в данной области. С другой стороны, землепользование больше относится к типам зданий, которые могут быть построены на территории, а также к способу использования земельного участка.
Таким образом, нарушение зонирования может быть связано с тем, что компания продает товары в районе, где они не должны вести бизнес (вымогательство от двери до двери является распространенным нарушением зонирования).Для сравнения, земля обычно включает в себя здание, которое неправильно размещено, или здание, которое превышает пределы высоты.
Другие распространенные нарушения землепользования включают несанкционированный доступ к природным ресурсам или их добычу, проблемы с загрязнением и вмешательство в доступ людей к местам общего пользования.
Какие санкции за нарушение правил землепользования?
Юридические санкции за нарушение правил землепользования обычно включают судебный запрет. Например, судья может издать судебный запрет, требующий от предприятия устранить вызванный ими разлив токсичных веществ.Или судебный запрет может потребовать от бизнеса прекратить операции, которые вызывают слишком большие выбросы парниковых газов.
За некоторые нарушения землепользования правовые санкции могут включать компенсацию ущерба, которая должна быть выплачена сторонам, которые понесли экономические убытки из-за нарушения. Иногда компенсация ущерба может быть выдана вместе с судебным запретом. Или у компании может быть отозвана лицензия на ведение деятельности за нарушение правил землепользования.
Наконец, государственные органы не защищены от судебных исков о землепользовании.Многие судебные процессы по землепользованию включают частную сторону, подающую в суд на государственный орган, который пытается получить контроль или владение частной землей.
Нужен ли мне адвокат для получения помощи в случае нарушения правил землепользования?
Правила землепользования могут быть очень сложными и часто затрагивают большие слои городского населения. Если у вас есть какие-либо юридические вопросы, связанные с регулированием землепользования, вы можете обратиться к юристу по недвижимости за помощью или представлением интересов. Опытный и квалифицированный адвокат сможет помочь вам подать иск в суд и объяснить местные законы в вашем районе.
Последнее изменение: 2018-07-04 02:05:23
Как остановить строительство соседа
Прежде чем ваш сосед сможет начать строительство или реконструкцию своей собственности, он должен обратиться в местный совет по планированию для получения разрешения и уведомить об этом окрестности. После этого в городе пройдут слушания, на которых общественность может присутствовать, чтобы определить, является ли выдача разрешения правильным.
После выдачи разрешение может быть отозвано при возникновении определенных проблем.Если у вашего соседа аннулируют разрешение, ему придется прекратить строительство.
Права на нижнюю и боковую опору
Землевладельцы имеют право на субсидию и боковую поддержку от собственности своего соседа. По сути, ваш сосед не может вести какие-либо строительные работы на своей собственности, которые ущемляют ваши права.
Нижняя опора — это опора из-под вашей собственности. Это значит, что ваша собственность останется ровной, а фундамент не сместится.Например, если ваш сосед выкопает часть своей собственности и заставит ваш дом сдвинуться вниз, ваш фундамент может быть поврежден. Об этом может свидетельствовать повышенная трудность закрытия дверей или окон.
Боковая опора — это поддержка со стороны собственности вашего соседа, которая предотвращает оползни, оползни, обвалы и наводнения. Например, ваш сосед не может копать свою собственность, если из-за этого ваш дом скатывается со скалы.
Запрос апелляционного слушания
Когда строительство вашего соседа начинает подрывать вашу нижнюю и боковую опору, вы можете попросить местный совет по планированию отозвать его разрешение.Для этого вам нужно будет подать жалобу и дождаться новой даты слушания. Остановка строительства будет решена на слушании. Таким образом, необходимо своевременно подать жалобу, чтобы предотвратить дальнейший ущерб вашему имуществу.
Средства правовой защиты от имущественного ущерба
На слушании будут предложены альтернативные решения. Вместо остановки строительства от вашего соседа могут потребовать устранить повреждение вашей собственности и / или поручить страховой компании возместить вам ущерб.Например, если вы утверждаете, что фундамент был взломан, местный совет по планированию может потребовать, чтобы ваш сосед оплатил структурное исследование, исправил фактический ущерб собственности и попросил его страховую компанию выплатить вам установленный законом ущерб.
Подача иска о прекращении строительства вашего соседа
Если вы не удовлетворены решением местного совета по планированию или если ваш сосед продолжает наносить ущерб вашей собственности, вы можете подать гражданский иск о судебном запрете. Суд запретит вашему соседу продолжить строительство.
Консультации адвоката
Если вы считаете, что ваши подчиненные и побочные права нарушаются строительством вашего соседа, вам следует обратиться к юристу по недвижимости. Поверенный по недвижимости может помочь вам определить правильные шаги, которые необходимо предпринять. Кроме того, адвокат может представлять вас в местном совете по планированию и в суде.
Последнее изменение: 2018-04-12 18:30:03
Что такое обследование земли: объяснение результатов обследования собственности
Как работают обследования земли?
Вы заинтересованы в проведении обследования вашей собственности? Когда вы покупаете или продаете дом, вам могут посоветовать провести земельную съемку.Но что это такое и зачем нужно обследование собственности?При заключении сделки с недвижимостью наиболее распространенной формой обследования собственности является план ипотечного участка.
При получении ипотечного финансирования одним из требований кредитора, которым вы пользуетесь, является проведение обследования собственности. Цель состоит в том, чтобы дом и любые другие улучшения, такие как бассейн, теннисный корт, гараж, сарай или другие сооружения, находились в пределах четырех углов собственности.
Инспектор также попытается определить, соответствует ли дом городским или городским законам о зонировании.
Они также проверит, соответствует ли дом передней и боковой полосе от улицы и соседей. Съемка недвижимости — это бизнес, пользующийся постоянным спросом. Они являются важной частью большинства сделок с недвижимостью.
Давайте посмотрим, что происходит во время осмотра недвижимости, и почему она может вам понадобиться, как домовладельцу, так и покупателю жилья.
Вам нужно обследование собственности?
Землемеры используются для правильного определения границ земельного участка. Это позволит вам знать, где начинается и заканчивается ваша собственность.Это может помочь в спорах между соседями, где есть разногласия по поводу границ, завершение сложных споров.
Если вы покупаете дом, на нем будет четко указано, что вы действительно покупаете. Он определяет, что является частью собственности, а что нет, без необходимости полагаться на слова продавца. Почти всегда кредиторы или титульные компании потребуют земельного исследования для завершения покупки.
Кредитор будет нанимать инспектора. Стоимость такого земельного обследования оплачивается покупателями и является частью конечных расходов покупателя при покупке дома.Одна из интересных частей обследований земли, проводимых банками, заключается в том, что они почти всегда обнаруживаются на территории без предварительного уведомления. В отличие от оценки дома, когда назначается встреча, при обследовании чаще всего инспектор недвижимости просто появляется.
Иногда инспектор бывает достаточно вежливым, чтобы постучать в дверь и сообщить владельцам, что они делают. Однако за тридцать четыре года моей работы в бизнесе более вероятно, что они этого не сделают.
За прошедшие годы я получил множество телефонных звонков от продавцов, которые спрашивали меня, почему кто-то находится в их собственности.Почти всегда инспектор приходит, чтобы сделать свое дело.
Если вам интересно, может ли кредитор покупателя использовать опрос, который домовладелец провел при покупке, ответ будет отрицательным. Кредитор не будет знать, были ли с тех пор улучшения в собственности, или другой инспектор выполнил свою работу должным образом. Кредиторы почти всегда нанимают собственную компанию по обследованию недвижимости.
Разница между планом участка и обследованием земли
Важно понимать, что существует значительная разница между тем, что называется съемкой на магнитную ленту, и съемкой на магнитную ленту.План участка под ипотеку. Слова план участка и земельный участок часто используются как синонимы, но не должны быть таковыми, поскольку они имеют разные значения — вроде как есть разница между агентом по недвижимости и риэлтором.
План участка гораздо менее точен и не так подробен, как обследование земли. Планы участков подтверждают, что структуры, относящиеся к собственности, находятся в пределах границ этой собственности. Как упоминалось ранее, подавляющее большинство кредиторов потребуют от землеустроителя составить план участка до закрытия сделки.
Планы ипотечных участков стоят значительно дешевле, чем землеустройство. Они также не столь точны, и на них никогда не следует полагаться ни в чем другом, кроме приблизительного контура линий границ и места расположения постоянных сооружений по отношению к ним.
Обследование земли и планы участков выполняются землеустроителем.
Типы обследований собственности
Существует несколько различных типов обследований собственности, помимо простых обследований земли. Обследование собственности может быть выполнено для всего следующего:
- Обследование поймы выявляет более низменные участки, которые могут быть подвержены риску.Если вашему дому требуется страхование от наводнения, оно может быть дорогостоящим.
- Обследование плана ипотечного участка, показывающее границы земли, которая будет передаваться в залог.
- Обследования в процессе строительства показывают, где можно построить такие улучшения, как подъездные пути и септические системы.
- Топографическая съемка выявляет отметку земельного участка.
- Обследование памятников показывает, где можно построить заборы или стены на границах.
Видео: Как работает обследование собственности
См. Пояснения в формате видео по некоторым ключевым моментам, которые вам необходимо знать об обследовании земель.
Причины, по которым вам нужно обследовать вашу собственность
Есть несколько распространенных причин, по которым нанимают геодезиста. Если вас беспокоит что-либо из следующего, возможно, вам может помочь земельная съемка.Поиск границ собственности
Возможно, наиболее частой причиной проведения обследования является определение границ собственности. Это может быть связано с тем, что владелец хочет построить забор или здание, и он хочет быть уверенным, что правильно размещает его на своей земле.
Один из верных способов рассердить вашего соседа — это построить забор, который отнимет часть их земли или то, что они считают частью своей земли. Неважно, правы вы или правы, — проведите опрос в первую очередь, чтобы избежать обострения споров.
Перекрывающиеся претензии
Обследование собственности должно показать, что нет расхождений между вашей сухопутной границей и границей, заявленной соседом. Это также может быть важно, когда ваша земля находится рядом с шоссе, где обследование должно подтвердить вашу границу.
Полоса отвода
Если часть вашей собственности блокирует доступ вашего соседа на улицу, они, скорее всего, будут иметь преимущественное право пересечения вашей земли. Обследованная земля должна прояснить все ваши опасения по этому поводу.
Стены для вечеринок и общие подъездные пути
Если вы разделяете подъездную дорожку или стену со своим соседом, у вас могут быть определенные обязательства, которые вы должны выполнять. Это может быть что-то вроде содержания вашей собственности в достаточном количестве, чтобы поддерживать собственность вашего соседа.
Если вы не будете выполнять эти обязательства, вам может грозить судебный иск. Работая агентом по недвижимости, меня часто спрашивают, как работают обычные подъездные пути. Иногда наем землемера может разрешить любые споры, которые могут возникнуть у соседей.
Нарушения улучшений со стороны соседей
Если предыдущий владелец вашего дома сделал улучшения, нарушают ли они закон или местные ограничения? Опрос может проверить, не нарушает ли улучшение ограничений по высоте, размеру или строительным линиям.Вам может быть интересно, как ваш сосед мог нарушить закон, не будучи пойманным?
К сожалению, некоторые люди пытаются обыграть систему и не тащить разрешения на строительство, когда это необходимо. Иногда нарушения зонирования проявляются только спустя годы.
Возможные проблемы с зонированием
Землемер проверит классификацию собственности на зонирование, чтобы убедиться, что вы используете ее в соответствии с этими ограничениями. Для выявления нарушений зонирования часто используются земельные исследования.
Объекты, скрытые под землей с помощью геодезических исследований
Вы обеспокоены тем, что могут быть подземные трубы или кабели, о которых вы не знаете? Обследование земли должно сообщить вам об этих скрытых подземных рисках, чтобы вы знали, как их избежать при выполнении некоторых строительных работ.
Довольно часто коммунальные компании имеют сервитуты или право использования вашей собственности для доступа и обслуживания, будь то электричество, газ и т. Д. Кроме того, вам может потребоваться узнать точное местоположение указанных коммунальных услуг, если вы собираетесь это сделать. любое строительство или раскопки.
Одна из многих причин, по которым вам может потребоваться обследование собственности, — это посмотреть, что находится под землей, если что-то находится. Нажмите, чтобы твитнутьВодоемы
Если у вас есть пруд, колодец, ручей или река на вашей территории, это будут задокументированы при обследовании вашего земельного участка.
Кладбище
Вам кто-то сказал, что ваш дом построен на старом кладбище? Подробное обследование земли проверит это для вас.
Как нанять оценщика?
Если вам интересно, где можно получить актуальную информацию об обследовании вашей земли, для этого потребуется нанять землемера. Когда вы решили, что вам нужно обследование собственности, поиск в Интернете должен помочь.
Вы можете уточнить в геодезическом обществе вашего штата профессиональных и квалифицированных геодезистов.Если вы продаете дом, вы можете спросить у своей титульной компании или у своего агента по недвижимости, есть ли у них какие-либо рекомендации для вас.
Еще один отличный способ найти геодезиста — использовать Google в качестве инструмента. Найдите землемеров рядом со мной , землемеров рядом со мной или землемеров поблизости . Вы должны увидеть результаты землеустроительных компаний недалеко от вашего дома.
Когда вы найдете землемера, убедитесь, что он имеет лицензию на работу в штате.Если вы нашли их на веб-сайте их общества, они должны найти их, но не помешает еще раз проверить.
Сколько стоит обследование земли?
Общая стоимость будет варьироваться в зависимости от того, что именно вам нужно обследовать. Вот некоторые из наиболее распространенных опросов и приблизительная оценка их стоимости.Обследование ипотечного кредита при покупке дома
План ипотечного участка для определения границ при покупке дома стоит около 500 долларов. Стоимость такого обследования может варьироваться от штата к штату.
Обследование земли для нового строительства
Если вы собираетесь получить ссуду на землю для покупки объекта недвижимости или взятия ссуды на строительство, кредитор, вероятно, потребует земельную съемку. Вы можете рассчитывать заплатить от одной до двух тысяч долларов.
В зависимости от сложности покупки земли могут потребоваться услуги по границам, топографии и разбивке по территории.
Стоимость исполнительного исследования
Стоимость исполнительного исследования составляет примерно 700-1300 долларов США.Землемер измерит внешний и внутренний вид конструкции и создаст трехмерное изображение.
Геодезист будет использовать лазеры для выполнения своей работы. Это более точно, чем использование планов или чертежей.
Обследование для установки забора
Одно из наиболее распространенных обследований земли — для установки забора. Стоимость обычно колеблется от 300 до 1000 долларов, в зависимости от размера лота.
Съемка границы
Съемка границы обычно составляет от 350 до 700 долларов США, хотя это зависит от вашего местоположения и может сильно варьироваться.Опрос на ипотеку обычно стоит около 500 долларов. Если вам нужно, чтобы инспектор недвижимости подробно рассмотрел ее и проверил ее историю, вы можете рассчитывать на дополнительную оплату.
Обследование дома ALTA
Обследование дома ALTA — одно из самых подробных. Это выполняется в соответствии со стандартами, установленными Американской ассоциацией земельных титулов. Стоимость такого обследования обычно колеблется от 2000 до 3000 долларов.
Опрос ALTA обычно проводится при покупке коммерческой недвижимости, хотя не исключено, что это можно сделать и при покупке жилья.Ипотечные компании или банки могут потребовать такого обзора, поскольку он может выявить потенциальные риски или проблемы, которые в противном случае могли бы изменить детали транзакции.
Насколько важно обследование собственности?
Обследование собственности официально определит границы собственности. Он представляет собой официальный документ, который может положить конец спорам и использоваться кредиторами, среди прочего, для оформления страхового полиса.
Если вы поручаете подрядчикам строить для вас улучшенное жилье, перед выдачей разрешений часто требуются обследования.Даже если у вас есть старый отчет об опросе, этого может быть недостаточно.
Как стать землеустроителем?
Вам интересно, как стать землеустроителем? Чтобы стать геодезистом, вам, скорее всего, понадобится степень бакалавра. Помимо ученой степени, вам также потребуется лицензия геодезиста. Требования к лицензированию варьируются от штата к штату, поэтому вам нужно будет проверить свое местоположение.
Чтобы получить лицензию, вам необходимо сдать два экзамена и иметь опыт работы, который обычно составляет четыре года.Курс по лицензированию геодезистов фокусируется на географии и физике. К требованиям, не относящимся к геодезии, относятся курсы математики и физики. Экзамены на геодезистов проводятся Национальным советом инженеров-геодезистов (NCEES).
Обучение также включает программы автоматизированного проектирования (САПР), а также работу в полевых условиях. Бюро статистики труда США (BLS) сообщает, что средняя годовая зарплата геодезистов на 2019 год составляла 63 420 долларов.
Заключительные мысли Получение обследования земельной собственности
Обследование собственности является важной частью большинства сделок с недвижимостью, связанных с ипотекой. привлеченное финансирование.
Вам не обязательно проводить обследование собственности перед покупкой дома. Это будет зависеть от вашего кредитора. Тем не менее, вы должны быть готовы к возможным дополнительным расходам, которые вам, возможно, придется оплатить, если вашему кредитору или титульной компании потребуется геодезическая съемка.
Если у вас есть точные размеры вашей земли, профессионально задокументированные геодезистом, это может помочь вам во многих отношениях. Это может остановить споры между соседями и предотвратить судебный иск против вас.
Обследование земли является неотъемлемой частью большинства сделок с недвижимостью.
Об авторе: Вышеупомянутая информация о недвижимости , которая является обзором недвижимости , была предоставлена Биллом Гассеттом, национально признанным лидером в своей области. Со счетом можно связаться по электронной почте [адрес электронной почты защищен] или по телефону 508-625-0191. Билл помогал людям въезжать и выезжать из многих городов Метровеста за последние 34 с лишним года.
Думаете продать дом? Я страстно увлечен недвижимостью и с удовольствием делюсь своим маркетинговым опытом!
Я обслуживаю продажи недвижимости в следующих городах Метроуэста, Массачусетс: Эшленд, Беллингем, Дуглас, Фрамингем, Франклин, Графтон, Холлистон, Хопкинтон, Хопдейл, Медуэй, Мендон, Милфорд, Миллбери, Милвилл, Натик, Нортборо, Нортбридж, Шрусбери, Саутборо, Саттон, Уэйленд, Уэстборо, Уитинсвилл, Вустер, Аптон и Аксбридж, Массачусетс.
Сводка
Название статьи
Что такое обследование земли: объяснение обследований собственности
Описание
Узнайте, что такое обследование земель, сколько они стоят и как их получить. Узнайте разницу между планом участка и обзором недвижимости.
Автор
Билл Гассет
Имя издателя
Максимальное воздействие на недвижимость
Логотип издателя
Распространенные способы борьбы с посягательствами
Решение проблем посягательства может быть стрессовым для домовладельцев, но есть способы справиться с этими проблемами, которые могут обеспечить более высокий уровень разрешения, чем другие.Кроме того, существуют средства правовой защиты, если домовладельцы не могут решить проблему самостоятельно. Любому домовладельцу, который не может решить проблему посягательства на удовлетворение всех вовлеченных сторон, непременно следует обратиться за юридической консультацией. Но, к счастью, большинство споров о границах и посягательствах никогда не доходят до этого.
Вот несколько распространенных способов борьбы с посягательством, которые можно устранить быстро, легко и без юридического представительства. Чем дружелюбнее будут соседи в делах о посягательствах, тем легче будет решить проблемы и двигаться дальше.Наладить отношения с соседями не всегда возможно, но это должно быть целью домовладельцев, живущих по соседству. Как правило, эта цель легче достигается домовладельцами, которые готовы работать друг с другом, разговаривать друг с другом и решать такие проблемы, как проблемы, связанные с границами или посягательствами, напрямую и эффективно для решения любых возникающих проблем.
Проведите профессиональную съемку земли
Профессиональная геодезия всегда должна быть первым шагом к оценке, есть ли какие-либо потенциальные проблемы с границами или посягательствами.В некоторых случаях то, что один домовладелец может считать проблемой посягательства, на самом деле может не быть таковой. Всегда лучше понять это, прежде чем что-то пойдет дальше. Если один сосед хочет, чтобы другой сосед переместил забор или другое сооружение, этот сосед сначала захочет убедиться, что сооружение вторгается в собственность другого соседа.
Обследование земли, проводимое профессионалом, может помочь убедиться в том, что границы между соседними владениями четко определены. Тогда будет легче принять решение о том, есть ли посягательство и как с ним справиться.Проблемы посягательства не обязательно должны вызывать сильную напряженность между соседями, при условии, что эти соседи готовы работать вместе для решения проблемы.
Говорите и предлагайте уступки
Обсуждение вопросов и непосредственное решение проблемы может быть одним из лучших способов решить любую проблему между соседями. Если в результате обследования земли установлено, что посягательство действительно имеет место, или если соседи согласны с тем, что посягательство является проблемой, то пора искать решение.Предложение уступки, например, перемещение линии забора или изменение положения другой конструкции, как правило, является правильным поступком. Однако в некоторых случаях это может быть очень сложно.
Добавить комментарий